[월요초대석] 정경환 부산광역시장 부동산정책 자문위원

월요초대석 시간 입니다. 부산은 우리가 잘 알고 있는 만큼 서울 다음으로 큰 도시입니다. 그만큼 경제 규모도 크고 인구도 많고 활발한 지역인데요. 오늘 이 시간에는 발전하는 부산의 미래와 동,서 ,남해안 발전 특별법 시행에 따른 남해안 지역의 부동산 시장에 대해 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 도움 말씀 위해 정경환 부산광역시장 부동산정책 자문위원님 나와 계십니다. 정경환 위원님 안녕하세요? (질문1) ○ 오늘의 주제가 부산, 남해안 지역의 부동산시장인 만큼 2008년 하반기 부산과 남해안권 부동산 시장 전망을 좀 해주시죠? - 네, 새 정부가 출범하면서 경기 부활 기대감에 한껏 부풀었던 부산권 부동산시장은 관심권 밖으로 밀려버린 것이 사실입니다. 최근에 미국산쇠고기 사태, 화물연대 파업 등으로 정국이 한껏 불안해지고, 고유가 등으로 물가상승 악재까지 겹치면서 나타난 현상들 일 것입니다. 부산지역은 올 해 초 건설사들이 하반기에 아파트공급 계획물량은 1만5천여세대 정도 였습니다만, 실제 분양에 나설 아파트들은 소수에 그칠 것이라 예상됩니다. 대략 20여개 단지 가운데 그나마 여섯-일곱 개의 단지가 시장에 나설 가능성이 있지만, 모두 분양에 나설지는 사실 미지수입니다. 그만큼 한치 앞 부동산시장 상황을 장담할 수 없는 불경기가 지속되고 있기 때문일 텐데요. 일부 재건축.재개발 지역을 중심으로 한 공급이 올 하반기와 내년 상반기에 다소 공급이 있을 예정입니다. 전반적으로 부동산시장은 상반기보다는 하반기에 나아질 것으로 예상됩니다만, 부산권의 주도권을 가지고 있는 동부산권 특히 해운대지역과 비동부산권의 양극화는 지속적으로 이어질 것으로 보입니다. 토지와 상가는 하반기에도 투자가 크게 늘지 않을 것으로 보입니다. 남해안권은 이미 국토해양부가 밝혔듯이 해안권의 체계적 발전을 위해 제정된 `동ㆍ서ㆍ남해안권 발전 특별법`의 시행령이 지난달 17일 국무회의를 통과, 28일부터 본격적으로 시행됨을 앞두고 있습니다. 이에 최근 부산-목포를 연계한 남해안고속철도가 균형위원장으로부터 언급되는 등 이러한 이슈로 뜨거운 감자처럼 지속적 관심의 대상이 될 듯 합니다. (질문2) ○ 현재 부산지역과 남해안 지역에 진행되고 있는 대규모 사업이나 개발 호재에는 어떤 것이 있을까요? - 부산지역은 크게 동부산권, 서부산권, 도심권해서 세 권역으로 나누어 볼 수 있을 텐데요, 동부산권은 정보관광거점지역 개발로 부산의 최대역점 현안사업이며 최근 아랍계 투자자금유치에 성공한 동부산관광단지조성사업과 완료시점인 센텀시티, 제2컨벤션센터건립사업, 117층 규모의 해운대리조트개발사업, 입주를 앞두고 있는 정관신도시 등을 살펴 볼 수 있을 것 같습니다. 서부산권은 생산물류거점지역 개발로 가덕도 신항만을 중심으로 한 경제자유구역, 서부산유통단지조성사업, 부산과학산업단지 조성사업, 최근 언급 되고 있는 동남권 신공항 등이 있겠습니다. 마지막으로 도심권은 무역.금융거점지역 개발로서 북항재개발사업. 혁신도시 지구의 하나인 문현금융단지, 국제수산물류.무역기지인 감천항, KTX부산역의 대단위 증축공사, 크루즈정박항 개발 등이 있겠습니다. 남해안지역은 이번 특별법령에 따라 남해 해안선에 연접한 남해안권 35개 기초지자체가 각 권역별로 해안권발전종합계획을 수립, 각각 장기발전방향을 마련하고 있습니다. 관광휴양, 항만물류, 지역주력산업 등을 연계한 거점형 개발 계획에 규제완화를 통해 해양관광자원 활용을 극대화하기 위한 방안들이 마련되고 있고, 자연환경 보전대책을 의무적으로 포함시키는 등 해안권에 대한 합리적 규제완화 및 지원책으로 많은 사업들이 진행되고 있으며, 거가대교건설, 마창대교건설 등도 지역활성화에 큰 기대가 있을 것으로 생각됩니다. (질문3) ○ 부산에서 진행되고 있는 주택재개발 지역이 많은 것으로 알고 있습니다. 이로 인한 부동산 시장 불안과 투기자금이 몰리는 등의 부작용이 발생 하고 있지는 않습니까? - 부산지역의 재개발 재건축 사업은 계속되는 불경기와 원자재가 상승하는 등 잇따르는 악재 속에 고전을 면치 못하고 있는 것이 사실입니다. 도시정비 사업에 239개 재개발 사업 중 136곳이 지연되고 있고, 85개 재건축 구역도 단 6곳만이 사업을 완료한 상태"라 부동산시장의 불안과 투기자금이 몰려 생기는 부작용보다는 변화를 통한 활성화가 더욱 시급하다 할 것입니다. 도시정비사업이 건설경기 악화로 인한 사업성 저하와 분양가 상한제, 원자재가 상승 등으로 조합원의 추가 부담금이 늘어나서 현금청산 비율이 급증하고, 이에 따른 조합 내부와 시공사와의 갈등이 혼재함으로써 더욱 어려운 여건에 있다고 생각합니다. 최근 시에서는 부산시 정비사업의 진단 및 추진방향이라는 토론회에서 재건축.재개발사업의 활성화를 위해 도시정비사업 자문단 운영,추진위원회 초기 사업자금 지원 등의 조합 지원 정책을 강화하고, 결합개발제도, 커뮤니티형 정비사업 등을 도입해야 한다는 의견이 언급 됐었죠. (질문4) ○ 이번엔 정책이야기로 화제를 바꿔보겠습니다. 21세기 동북아시대의 해양수도라는 도시비전을 가지고 있는 부산에서 정책 목표로 삼고 있는 것이 있다면 무엇이 있을까요? - 네 부산은 앞서 여러 진행 중인 사업을 언급하였습니다. 첫째로는 동북아의 물류?비즈니스중심도시로 둘째로는 동남광역경제권의 중추관리도시로 셋째로 동북아의 해양문화, 관광 거점도시를 구축하는 것이 목표라 하겠습니다. (질문5) ○ 풍부한 해양관광자원을 가지고 있음에도 불구하고 그동안 개발이 지연되었던 남해안 지역의 발전 특별법이 이 지역에 어떤 변화가 올 것으로 봅니까? - 사실 제 개인적으론 이러한 특별법이 좀 더 일찍 제정되었어야 한다고 생각합니다. 이번 특별법의 시행으로 동북아시아의 지정학적 요충지로서 국제 교류의 관문역할을 할 수 있을 것이며,국가균형발전의 선도지역으로서 기계, 조선, 물류, 항만 등의 산업 잠재력 성장을 통한 남해안 해양 경제권이 형성될 것으로 보입니다. 또한 무엇보다도 해운대를 비롯한 다도해, 한려해상 국립공원 및 전국 섬의 77%를 보유 한 남해안 지역의 풍부한 천혜 해양관광자원 개발을 통한 관광산업이 지역 활성화에 큰 영향을 주리라 봅니다. (질문6) ○ 2012년 “세계박람회 유치”라는 축제 분위기를 타고 여수 부동산 시장이 큰 활기를 띠고 있습니다. 다른 지역이 미분양 물량으로 허덕이고 있는 것과는 전혀 딴판입니다. 여수 부동산시장에 대한 전망에 대한 조언을 해 주십시오. - 여수 경제가 엑스포(세계박람회) 호재로 들썩이고 있습니다. 지난해 11월 27일, 2012년 세계박람회 개최지로 여수가 확정된 이후 이른바 ‘엑스포 경기’에 대한 기대가 후끈 달아오르고 있기 때문이죠. 여수지역은 주택을 투자 개념으로 여기지 않는 현지 특성상, 최근 몇 개월 사이 국민주택규모 기준으로 약20% 이상 집값 상승이 있었는데 이는 매우 이례적으로 받아들여지고 있습니다. 하지만 대형규모의 주택시장은 여전히 약세를 면치 못하고 있습니다. 토지가격도 마찬가지로 여수시청 인근 중심상업지구 땅값은 올 들어서만 최고 40%가량 상승했다. 다른 지방과는 사뭇 다른 양상입니다. 이미 외지인 투자자들의 발길이 증가하고 있어 현지민들의 희망 목소리 또한 커지고 있는 것이 사실 입니다. 실제로 여수 일대에 투입될 정부 지원 규모는 엄청나다 할 것입니다. 정부는 세계 5대 해양강국 진입의 발판을 마련하고, 남해안권 개발을 통한 지역 균형 발전 차원에서 무려 19조원을 직ㆍ간접적으로 쏟아붓기로 했죠. 세부적으로는 신항 일대 박람회장 시설에 1조7,000억 원을 투입하고, 전주~광양ㆍ목표~광양 고속도로, 전라선 철도 복선ㆍ전철화, 시내도로망 정비, 여수공항 활주로 확장 등 인프라 확충에 7조7,000억 원을 투자할 예정입니다. 여수를 중심으로 사통팔달의 교통망이 구축되는 것이죠. 민간 투자도 곳곳에 예정돼 있습니다. 280만㎡(약 85만평) 규모의 여수 최초 택지개발구역(웅천지구)에는 신영의 대단지 아파트를 비롯해 단독주택, 상업지역 및 공원이 어우러진 해양신도시가 개발되고 있고, 또 인근 화양지구에는 통일그룹이 990만㎡ 부지에 2015년까지 1조 5,000억 원을 투자해 골프장, 호텔, 민속촌 등이 들어서는 해양관광복합단지를 조성할 계획입니다. 소호동 오션리조트 특구, 봉계동 여수시티파크 리조트 등도 개발되고 있습니다. 오현섭 여수시장은 “최근처럼 땅값이 크게 오를 경우 개발 예정지의 주민이주와 보상문제 등이 차질을 빚을 수 있다”며 “정부의 신속한 기본계획 확정과 예산집행을 통한 사업추진이 필요하다”고 밝히고 있습니다. 이에, 국토해양부 산하 여수엑스포조직위원회는 이런 문제점을 감안해 당초(8월)보다 늦어지긴 했지만, 세부 작업 실행을 위한 기본계획을 가능하면 9월말까지 확정한다는 방침을 정해 놓고 있습니다. 당분간은 앞선 호재로 인하여 꾸준히 관심이 증대 될 것으로 보입니다. (질문7) ○ 부산시에서 야심차게 계획하고 있는 부산진해 경제자유구역 조성 사업, 구체적인 계획에 대해 말씀해주시죠. -추진배경으로는 세계경제의 국제화 흐름에 따라 주요도시를 연계하는 비지니스 중심지의 중요성과 물동량 선점의 필요성이 시급하게 대두됨으로써 부산진해지역을 경제자유구역으로 지정하여 신항을 중심으로 한 해양물류중심의 거점으로 육성하고, 이와 연계하여 새로운 산업구조로의 전환을 통해 동북아 비즈니스 중심지 개발의 파급효과 극대화를 위한 실현방안이 필요하여 추진하게 됐습니다. 개발계획 ㆍ위치 : 부산광역시 강서구 및 경상남도 진해시 일부 ㆍ면적 : 총 104.8㎢ (3,171만평) ㆍ신항만지역 11.3㎢ (342만평) ㆍ명지지역 13.0㎢ (395만평) ㆍ지사지역 37.8㎢ (1,144만평) ㆍ두동지역 21.1㎢ (637만평) ㆍ웅동지역 21.7㎢ (657만평) 개발목적 ㆍ 외국인 투자 및 거주에 유리한 국제화된 기업 및 생활환경 조성 ㆍ 해외자본 유치를 통하여 선진산업구조로 전환을 도모 ㆍ 국제적 기업활동의 중심거점 육성 개발방향 ㆍ 국제물류와 유통중심 ㆍ 지식기반, 연구거점 및 동남권 산업클러스터 지원 중심지 ㆍ 국제업무 지원 및 해사거점 개발과제 ㆍ 해운 물류 및 육상 항공 통합물류 산업기반 구축 ㆍ 국제업무 및 해사기능 지원체제 구축 ㆍ 가용토지의 환경친화적 합리적 이용 ㆍ 동남권 산업클러스터 형성의 배후지원 기능 구축 ㆍ 다국적 기업의 동북아 지역본부 유치 ㆍ 외국인 투자 및 정주 생활환경 조성 계획지역 구분과 특화개발 ㆍ신항만지역: 경제자유구역의핵심지역으로 물류ㆍ유통및국제업무ㆍ해사거점으로육성개발 ㆍ명지지역: 국제업무지구,외국인 주거단지,외국인 학교 및 병원,첨단부품ㆍ소재 공급기지 ㆍ지사지역: 첨단산업 및 R&D센터 조성 ㆍ두동지역: (메카트로닉스 산업 및 전문교육ㆍR&D센터 조성)공공편의시설.교육.주거중심 ㆍ웅동지역: 물류ㆍ유통 및 여가ㆍ휴양거점으로 육성 (질문8) ○ 이밖에 2011년 완공목표인 서부산권과 동부산권 조성사업 구체적으로 소개해주시겠습니까? - 네, 서부산권은 생산기지,경제자유구역과 부산 신항만을 중심으로 - 2011년 까지 부산 강서구와 경남 진해시 일대의 30선석 규모 완공 - 강서구일대11개지구690만평(2,277만㎡)개발 - 4조 8,817억 원 투입, 2006년?2010년?2020년 3단계 개발 예정 - 동북아 물류?비즈니스 거점도시로 육성→신항만 및 기존의 녹산국가공단과 연계된 입지적 특성 살려 → 항만 물류 산업, 첨단IT, 메카트로닉스, 신소재산업, 국제업무지구 등으로 개발 - 대부분 지역경제자유구역으로 지정, 정부지원 개발 본격화 - 1단계 부산과학산업단지, 신호산업단지, 신항북쪽배후부지 - 2단계 서부산유통단지, 화전공단, 명지지구 - 3단계 미음?송정?신항남쪽배후부지 동부산권은 관광기지, 남동해안해안절경을 살린 국제관광단지 - 기장군 기장읍 일대 108만 평(356만4,000㎡) 개발사업 → 국제적 수준의 사계절 체류형 관광단지로 조성 목표 - 중앙도시계획위원회 부산권 광역도시계획안 통과 →GB해제, 본격개발 → 관광단지 지정 → 환경?교통?재해영향평가 ?지구단위계획 → 2006년 본격 착공 - 송정 ~ 대변항 해안관광도로 4차선 확장공사 - 동부산관광단지(건강과위락 → 역사문화촌, 영화촬영공원, 호텔, 상업시설, 골프장 등 민간자본 1조4,150억원 투입 예정) → 세계적 관광 전문단지 조성업체(미-코스맨사 ? 시월드사, 영-스노우박스사 등) 최근 아랍계 투자유치(알알리그룹), 관심증대 → 부산 경제 활성화에 기여 전망 (질문9) ○ 마지막으로 요즘 주택시장에서 제일 문제되고 있는 미분양 아파트, 부산지역도 예외일 수 없는데요. 현재 부산지역의 미분양 아파트 해소에 대한 정책 방향에 대해 어떻게 생각하고 계신지 말씀해주시죠. - 미분양 주택이 13만호에 달하고 있습니다. 미분양 문제는 뜨거운 이슈임에도 불구하고 올해도 계속 증가되는 추세입니다. 이처럼 계속 미분양 아파트가 발생하는 원인중 하나는 부동산 시장 상황과 맞지 않는 주택공급이 가장 크다고 할 것입니다. 작년 하반기 이후 아파트 시장은 대형.고가 아파트가 주도하던 시장에서 중소형 아파트 주도 시장으로 급속히 전환됐습니다. 대형아파트는 각종 세금부담 증가와 주택담보대출 규제로 인해 수요가 급감한 반면, 중소형 아파트는 공급부족과 각종 개발로 인한 이주수요 증가, 보유와 거래에서 상대적으로 낮은 비용부담, 적은 규제 등 요인이 결합되면서 아파트가격이 상승세를 지속했습니다. 하지만 분양시장은 아파트 시장의 트렌드와는 정반대로 움직이고 있습니다. 올 해 분양된 아파트중 20.5%가 10억 원을 초과하는 고가의 아파트였으며, 6억~10억 미만도 25.7%에 달하고, 반면 5억 원 이하의 아파트는 전체의 39.9%로 절반에도 미치지 못했습니다. 면적 역시 132㎡(40평형) 이상의 대형 아파트가 전국적으로 59.4%로 절반을 넘어섰고, 분양가격도 주변 시세보다도 높은 수준에서 결정되었습니다. 아파트 시장이 위축되는 상황에서 높은 분양가격은 투자메리트의 하락으로, 다시 계약률 하락으로 이어지고 있습니다. 반면, 서울과 수도권에서 올해 공급된 아파트 중 1순위 청약경쟁률이 높았던 상위 10개 평형은 전용면적 85제곱미터 즉 국민주택규모 이하의 중소형 아파트였습니다. 최근 정부에서도 미분양을 해소하기 위해 "지방 미분양 주택 해소대책"을 발표했습니다. 부동산 시장 침체와 함께 고유가와 건자재 가격 급등까지 겹치면서 중소건설회사들의 줄도산이 우려되고 있기 때문입니다. 현재 검토되고 있는 안은 세제와 금융규제 완화 정도로 예상되고 있고, 수도권보다는 지방에 초점이 맞춰져 있습니다. 정부의 지방 미분양에 대한 주요대책으로는 - 담보인정배율(LTV)상황조정 : 70% (분양가 10% 인하시) - 취.등록세 완화 : 분양가의 10% - 일시적2주택자 유예기간 연장 : 2년 - 매입 임대주택요건 완화 : 임대기간 5년 전용면적 149㎡이하 (45.1평) - 적용기간 (내년 6월말까지) 등의 내용이 있을 텐데요, 또한 지금 지방 미분양 아파트 해소 방안에서 언급되어지는 양도세 완화, 처분조건부, 대출조건 완화, 전매제한 완화, 취.등록세 면제, 임대주택 활용방안 등은 그 내용상 새로운 계약자에게 도움을 주는 정책이지, 기존 계약자에게까지 소급하여 적용시키기는 어려울 것이라 생각됩니다. 일부 계약자들은 절세를 위해 기존계약을 해지하고, 계약서를 변경해 줄 것을 요구하고 있는 형국입니다. 무엇보다 실질소득이 20~30% 감소된 상황에서 보유하고 있는 주택을 급매물 가격에도 처분하지 못 한 상황에서 취득세와 양도세 감면해 준다고 아파트를 구입할 사람이 몇이나 될지 의문이 아닐 수 없습니다. 취.등록세 감면도 지자체가 조례를 개정한 날부터 내년 6월 말까지 취득한 미분양 아파트로 한정 됩니다. 이런 점을 고려하면 2007년 상반기 이전에 분양한 아파트만 혜택을 받을 가능성이 높습니다. 금리인하 또한 1%를 기대하고 은행 빚내어 아파트 투자를 할지 고민스러운 부분인데요, 정상적인 대출 외에 추가적인 대출 부분은 제2금융권을 이용하게 되는데 제2금융권 대출금리는 너무 높고, APT를 분양받으면 기존 APT를 처분 조건부로 하여 중도금 대출 받게 되는데, 처분조건 기한 내에 매도를 하지 못한 경우에는 1가구 2주택 양도세 중과부담에다, 불이행에 따른 강제의무까지 부담하게 되는 상황이 생길 수 있습니다. 이런 상황에선 미분양 아파트 계약자는 기존 아파트를 급매로 내놓게 되지만, 매수세가 실종된 부동산시장에서 급매는 또 다른 급매를 불러 일으켜 급매는 시세가 되고, 매수세는 더욱 자취를 감추게 됩니다. 매수세 없는 시장에서 급매는 가격하락만 부채질 하는 것 입니다. 현 정부는 환율상승에 개입하고 있지 않는지 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다. 주택가격은 하락하고 있고 금리인하에 따라 달러가치가 하락하면서 달러표시로 거래되는 석유 및 각종 원자재와 곡물가격이 급등하고 있는 것은 금리인하 정책이 실패하고 있음을 알 수 있는 것이라 생각됩니다. 즉, 금리 및 세제를 통한 안정대책은 경기부양 효과보다는 부작용이 많습니다. 지방의 미분양 아파트 문제는 단순히 건설사만의 문제가 아니라 지방경제와 관련된 문제로 시급한 대책이 마련되어야 할 것입니다. 현재 건설회사는 미분양아파트를 많이 보유하고 있으므로 흑자부도상태입니다. 현 상황에 맞는 미분양 해소책은 국민들의 실질소득을 높여주는 방법이 최선입니다. 취득세 감면, 양도세 감면, 종부세 완화정책은 전혀 도움이 되지 않습니다. 정부차원의 미분양 대책도 반드시 필요하지만, 또 하나의 해결책으로는 건설회사의 시장대응 능력에 문제가 있다고 생각합니다. 정보통신의 발달과 부동산에 대한 인식변화로 앞으로 부동산 시장은 더욱 빠르게 변할 것 입니다. 건설회사에서도 부동산 시장의 트렌드 변화를 예측하기 위한 투자를 확대하고, 축적된 노하우를 유지할 수 있도록 시스템을 갖춰가는 것이 절실한 시점이라 하겠습니다. 이런 이유에서 7월 12일 오후2시에 부산교육대학교 대강당에서 부동산 관련 토론회가 있을 예정입니다. 많은 참여바라며, 좋은 정보 얻어 가시기 바랍니다. 감사합니다. 모쪼록 부산지역과 남해안 지역이 21세기 동북아시대의 해양수도로서 경제와 문화가 어우러진 명품도시로 발전할 수 있길 기대해 보겠습니다. 지금까지 정경환 부산광역시장 부동산정책 자문위원님께서 수고 하셨습니다. 박영우기자 ywpark@wowtv.co.kr