[節稅미인] 잔금일前 농지서 형질변경 해도 감면가능

제주도에 과수원을 갖고 있는 강부자씨.서울에 살고 있어 직접 농사를 짓지는 못했지만 워낙 오랫동안 소유해서 농지로 팔기만 하면 60%의 높은 세율이 적용되지는 않는다고 하니 천만다행이다.

하지만 과수원을 살 사람이 없어 애를 먹이다가 잔금 지급 전에 대지로 형질변경하는 조건으로 사겠다는 회사가 생겼다. 꼭 팔고는 싶은데 형질변경을 해 주면 거액의 세금을 물게 될까봐 강씨는 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다.

세법에서도 논이나 밭 과수원 등의 농지는 그 특성상 철저하게 실수요 목적 여부를 따진다. 즉 엄격한 요건을 정해놓고 그 요건에 해당하느냐에 따라 세금 혜택을 주거나 반대로 무거운 세금을 부과하기도 한다.

대표적인 예로는 농지소재지에 거주하면서 취득 후 양도할 때까지 8년 이상 직접 농사를 진 농지를 팔면 양도소득세를 전액 감면해 준다. 이때 농지는 양도일 현재 반드시 농지이어야 한다.

반면 비사업용 토지에 해당하는 농지는 60%의 단일세율로 무겁게 과세하고 아무리 장기간 보유했더라도 장기보유특별공제를 해주지 않는다.

농지로서 사업용 토지로 인정받기 위해서는 양도일 직전 3년 중 2년，또는 5년 중 3년，아니면 총 보유기간 중 80% 이상의 기간 동안 농지소재지에 거주하면서 직접 농사를 지어야 한다.

다만 2006년 12월31일을 기준으로 이미 20년 이상을 소유한 농지는 무조건 사업용 토지로 인정해 준다. 하지만 이 경우에도 사업용 토지로 인정받기 위해서는 양도일 현재 반드시 농지이어야 한다.

양도일이란 원칙적으로 잔금청산일을 의미한다. 예외적으로 잔금청산일이 분명하지 않거나 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 말한다.

그렇다면 강씨의 경우도 특별한 사정이 없는 한 잔금을 받는 날이 양도일일 것이고，잔금받기 전에 형질변경을 해주면 양도일 현재는 농지가 아니어서 꼼짝없이 비사업용 토지가 되는 것일까.

다행히 국세청에서는 유연한 해석을 해주고 있다. 즉 8년 이상 자경농지에 대한 감면이나 비사업용 토지에 해당하는지를 판정할 때 원칙적으로는 양도일(잔금청산일) 현재를 기준으로 판정하지만 매매계약 조건에 따라 부동산을 사는 사람이 먼저 형질변경을 하는 경우에도 매매계약일 현재 농지였다면 감면을 받을 수 있고 사업용 토지로도 인정받을 수 있다. 형질변경을 미리 해도 괜찮다는 얘기다.

이현회계법인 현상기 세무본부장