거래세 등 세금 줄어들고 분양가격은 크게 오를듯

가을 부동산시장 틀 변화조짐 … 내집마련 전략 得失 따져야

올 가을 부동산 시장의 틀이 크게 변할 조짐이 엿보인다. 정부와 정치권이 침체에 빠진 주택 시장을 정상화하기 위한 방안을 다각적으로 내놓을 예정이기 때문이다. 종합부동산세,양도소득세와 거래세를 인하하려는 움직임은 이미 가시화됐다. 분양가 상한제도 수정될 예정이다. 노무현 정부의 부동산 정책이 전면적으로 손질되는 셈이다. 이로 인해 시장참여자들의 머릿속이 복잡해졌다. 세금이 완화돼 거래가 살아나고 집값이 내릴 수 있다는 전망이 있는가 하면 상한제가 유명무실해져 분양가와 집값이 동시에 오를 가능성도 있기 때문이다. '내집 마련'이라는 고차 방정식을 풀기에 앞서 주택 시장 정책과 시장 반응을 꼼꼼히 짚어 이해득실을 따져봐야 할 시점이다.

◆거래 활성화에 초점

정부와 여당인 한나라당은 지난달 23일 보유세를 내리겠다고 했다. 재산세 과세표준액(과표) 현실화율을 바꾸겠다는 것이다. 지난해부터 집값이 하향 안정세를 찾고 있는 데다 집값은 오르지 않고 세금만 올라 납세자들의 원성이 높았던 탓이다.

우선 과표가 50%에서 매년 5%씩 올라 2017년에는 100%가 되는데 현 수준(50%)에서 동결할 예정이다. 집값에 따라 차이가 있지만 재산세는 최고 수십만원이 줄어든다. 더욱이 강만수 기획재정부 장관은 재산세의 누진 구조를 고치겠다는 뜻까지 비쳐 고가 주택 소유자들은 혜택이 기대된다.

여당은 고가 주택에 대해 재산세 부담 상한선을 낮추는 방안까지 검토하고 있다. 재산세가 전년보다 50% 이상 많아지지 못하게 돼 있는데 이것을 25%로 낮추겠다는 것이다.

거래세 인하는 여야가 한목소리를 내고 있다. 거래세 부담이 준 집주인들이 집을 팔려고 하면 공급량이 많아지는 효과가 있어 집값 안정에 도움을 줄 것이라는 판단에서다. 한나라당은 집값이 6억원을 넘더라도 집이 한 채만 있고 10년 이상 보유하면 양도세를 면제해 주는 방안을 추진 중이다. 민주당은 16년 보유하면 80% 감면해 주자고 주장했다. 지금은 20년 이상 보유할 때 80%를 줄여 준다. 민주당은 또 2%인 취득ㆍ등록세를 1%로 내리기로 당론을 모았다.

문제는 종부세다. 정부는 종부세 부과기준을 6억원 초과에서 9억원 초과로 늘리려고 하지만 민주당이 반대한다. 2%에 불과한 고가 주택 보유자를 위해 종부세의 근간을 흔들 수 없다는 논리다.

한나라당도 명확히 입장 정리가 안 됐다. 당내 일부에서 가구별 과세가 아니라 인별 과세로 바뀔 경우 이론적으로 18억원까지는 종부세를 내지 않아도 된다. 나이가 많은 집주인들은 집을 팔 때나 사망시까지 세금을 내지 않는 방안도 논의 중이다.


◆분양가 인상은 불가피

분양가는 확실하게 오를 전망이다. 정부는 9월부터 건축자재 인상분을 건축비에 반영해 주도록 했다. 이미 7월부터 기본형 건축비의 철근값을 올려 총 분양가가 2% 정도 오를 전망이다. 시멘트 PHC파일 등 다른 건축자재값도 많이 올라 건축비 추가 인상은 불가피하다.

소비자 만족도가 높은 업체가 분양하는 주택은 건축비가 1% 더 올라가고 주상복합아파트 역시 가산비를 더 인정해 주기로 했다.

분양가 인상을 더 부추기는 것은 아파트 땅값을 감정가보다 높게 인정하려 한다는 점이다.

아파트값은 땅값과 건축비 그리고 가산비로 이뤄져 있다. 땅값은 분양가의 절반 정도를 차지한다. 땅값이 오르면 분양가가 오를 수밖에 없다.

물론 건설업체들도 나름대로 사정이 있다. 땅주인들이 감정가로는 부지를 팔지 않기 때문에 돈을 더 내고 부지를 매입한다. 이럴 경우 분양가 상한제에서는 아파트를 지어도 수지타산이 맞지 않게 된다. 건설업체들이 주택 건설을 포기하는 이유다. 이 여파로 이달에는 8월 분양 물량으로는 역대 최소를 기록할 예정이다.

올해 전체적으로 볼 때도 수도권에 공급하기로 한 목표(30만가구)보다 4만~5만가구가 모자랄 것으로 보인다. 정부가 분양가 상한제를 제대로 시행하지도 못해 보고 후퇴한다는 비난을 무릅쓰고 땅값을 감정가보다 높게 책정할 수 있도록 해 주려는 것이다.

분양가 상한제로 싼 값의 아파트가 나오길 기대했던 청약대기자로서는 실망스러운 일이다. 서울 등 수도권에서는 아직 단 한 가구의 민간택지 상한제 아파트도 선보인 적이 없다.

업계 관계자는 "당초 후분양제로 분양하려던 위례신도시 동탄2신도시를 선분양제로 바꾼 것을 감안할 때 내년부터 실실하기로 한 후분양제가 전면 보류될 가능성도 배제할 수 없다"며 "후분양제가 폐지되면 지어진 집을 보고 산다는 취지는 퇴색할 수밖에 없다"고 풀이했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com