[부동산대책 따라잡기] 전매 빨라진 광교ㆍ한강 신도시를 노려라
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내집 마련을 하려는 수요자들이 지난달 정부의 '8·21 부동산대책' 발표 후 '주판알 튕기기'로 분주하다. 대책 발표에 따라 어느 곳의 투자 메리트가 커졌는지,언제 투자에 나서면 좋을지 저마다 고민하는 모습이다. 특히 정부가 1일 발표하는 세제개편안에 부동산 관련 세제가 어떻게 담겨 나올지에 따라 투자 패턴이 달라질 수 있다는 것도 고려해야 할 변수다. 그렇다면 부동산 전문가들은 머릿속에 어떤 투자전략을 그리고 있을까. 한국경제신문이 지난달 27일부터 29일까지 부동산 전문가 10명을 대상으로 조사한 결과 이들은 전매제한이 완화되는 △광교신도시 △판교신도시 △김포한강신도시 등 올해 신도시에서 신규로 분양하는 물량과 규제가 다소 풀린 서울 재건축 추진 아파트 투자를 추천했다.
전문가들은 이번 대책에서 가장 파급 효과가 큰 내용으로 '수도권 전매제한 완화'를 꼽았다. 10명 가운데 절반이 넘는 6명이 이같이 답했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "신규 분양되는 수도권 택지지구 물량의 경우 전매제한 완화로 환금성이 좋아져 메리트가 커질 것"이라며 "올해 분양 예정인 광교신도시와 판교신도시,인천 청라지구 아파트가 큰 수혜를 입을 것"이라고 말했다. 백기웅 부동산써브 사장도 "전매제한 완화로 광교신도시와 판교신도시의 인기가 높아질 것"이라고 내다봤다.
10명 가운데 3명은 '재건축 규제 완화'의 영향력을 가장 높이 평가했다. 김희선 부동산114 전무는 "재건축 사업 주체들의 기대에 부응할 정도는 아니지만 안전진단,층수제한,후분양제,조합원 지위양도 금지 등이 완화되면서 재건축의 사업성이 다소 높아졌다"며 "특히 강남권 재건축 추진 단지 가운데 후분양제 적용이 예정됐던 단지들이 선분양으로 돌릴 수 있어 가장 큰 수혜를 입을 것"이라고 전망했다.
이명숙 지지옥션 사장은 "종합부동산세 등 세금 규제로 꽁꽁 묶인 강남권 고가 재건축 아파트보다 노원ㆍ도봉ㆍ강북구 등 강북권에 있는 1억~4억원대 아파트들이 더욱 주목받게 될 것"이라며 "다만 정부가 1일 발표하는 세제개편안에서 양도소득세 과세 기준이 완화되면 강남 재건축의 투자성도 더욱 높아질 것"이라고 말했다. '1가구 2주택 양도세 중과(50%) 배제 대상 확대'를 꼽은 의견도 있었다. 손경지 하나은행 PB본부 부동산팀장은 "수요 확대를 위해서는 세제와 금융 규제 완화가 가장 중요하다"며 "1가구 2주택 양도세 중과배제 대상을 지방광역시까지 확대한 것은 침체돼 있는 지방 주택시장에 긍정적 요소로 작용할 것"이라고 평가했다.
인천 검단과 오산 세교 신도시 분양가로는 대체적으로 3.3㎡(1평)당 700만~1000만원 정도를 적정가격으로 꼽았다.
박상언 유엔알컨설팅 사장은 "검단신도시의 경우 인근 서구 오류동에서 분양가상한제를 적용받지 않은 아파트 분양가가 900만~1000만원이기 때문에 상한제를 적용받으면 800만원대가 적당할 것"이라며 "세교신도시는 인근 동탄2신도시가 900만~1000만원으로 분양될 것으로 예상돼 700만원대가 적정가격으로 보인다"고 말했다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "두 신도시 모두 인근 신도시에 비해 3.3㎡당 50만원 이상은 저렴해야 경쟁력이 있을 것"이라고 예상했다.
"본인이 신규 분양받는다고 가정했을 때 대책 발표 전과 후에 청약대상이 달라졌겠느냐"는 질문에 전문가 3명이 "그렇다"고 답했다.
박상언 사장은 "대책 발표가 없었다면 남양주 진접지구 미분양 물량을 골랐겠지만 발표된 상황에서는 한강신도시에 청약할 것"이라며 "기존 미분양 물량은 전매제한 완화를 소급적용받지 못해 메리트가 떨어졌기 때문"이라고 밝혔다. 안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 "대책 발표 전이라면 광교신도시 청약만 고려했겠지만 대책 발표 후라면 한강신도시도 함께 고려할 것"이라며 "검단신도시 확대로 한강신도시 발전 가능성이 더욱 높아진 것이 이유"라고 설명했다. 기존 주택 투자에 대해서는 2명이 투자계획을 변경할 것이라고 답했다. 박상언 사장은 "대책 발표 전에는 한남뉴타운 급매물을 노렸겠지만 재건축 규제가 완화된 만큼 강남 재건축 단지로 투자대상을 바꿀 것"이라고 말했다.
안명숙 팀장은 "신규 입주 아파트인 서울 송파구 잠실동 엘스(옛 잠실주공1단지) 대신 재건축 규제 완화 수혜 대상인 강남구 개포주공1단지를 선택할 것"이라고 답했다.
임도원 기자 van7691@hankyung.com
전문가들은 이번 대책에서 가장 파급 효과가 큰 내용으로 '수도권 전매제한 완화'를 꼽았다. 10명 가운데 절반이 넘는 6명이 이같이 답했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "신규 분양되는 수도권 택지지구 물량의 경우 전매제한 완화로 환금성이 좋아져 메리트가 커질 것"이라며 "올해 분양 예정인 광교신도시와 판교신도시,인천 청라지구 아파트가 큰 수혜를 입을 것"이라고 말했다. 백기웅 부동산써브 사장도 "전매제한 완화로 광교신도시와 판교신도시의 인기가 높아질 것"이라고 내다봤다.
10명 가운데 3명은 '재건축 규제 완화'의 영향력을 가장 높이 평가했다. 김희선 부동산114 전무는 "재건축 사업 주체들의 기대에 부응할 정도는 아니지만 안전진단,층수제한,후분양제,조합원 지위양도 금지 등이 완화되면서 재건축의 사업성이 다소 높아졌다"며 "특히 강남권 재건축 추진 단지 가운데 후분양제 적용이 예정됐던 단지들이 선분양으로 돌릴 수 있어 가장 큰 수혜를 입을 것"이라고 전망했다.
이명숙 지지옥션 사장은 "종합부동산세 등 세금 규제로 꽁꽁 묶인 강남권 고가 재건축 아파트보다 노원ㆍ도봉ㆍ강북구 등 강북권에 있는 1억~4억원대 아파트들이 더욱 주목받게 될 것"이라며 "다만 정부가 1일 발표하는 세제개편안에서 양도소득세 과세 기준이 완화되면 강남 재건축의 투자성도 더욱 높아질 것"이라고 말했다. '1가구 2주택 양도세 중과(50%) 배제 대상 확대'를 꼽은 의견도 있었다. 손경지 하나은행 PB본부 부동산팀장은 "수요 확대를 위해서는 세제와 금융 규제 완화가 가장 중요하다"며 "1가구 2주택 양도세 중과배제 대상을 지방광역시까지 확대한 것은 침체돼 있는 지방 주택시장에 긍정적 요소로 작용할 것"이라고 평가했다.
인천 검단과 오산 세교 신도시 분양가로는 대체적으로 3.3㎡(1평)당 700만~1000만원 정도를 적정가격으로 꼽았다.
박상언 유엔알컨설팅 사장은 "검단신도시의 경우 인근 서구 오류동에서 분양가상한제를 적용받지 않은 아파트 분양가가 900만~1000만원이기 때문에 상한제를 적용받으면 800만원대가 적당할 것"이라며 "세교신도시는 인근 동탄2신도시가 900만~1000만원으로 분양될 것으로 예상돼 700만원대가 적정가격으로 보인다"고 말했다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "두 신도시 모두 인근 신도시에 비해 3.3㎡당 50만원 이상은 저렴해야 경쟁력이 있을 것"이라고 예상했다.
"본인이 신규 분양받는다고 가정했을 때 대책 발표 전과 후에 청약대상이 달라졌겠느냐"는 질문에 전문가 3명이 "그렇다"고 답했다.
박상언 사장은 "대책 발표가 없었다면 남양주 진접지구 미분양 물량을 골랐겠지만 발표된 상황에서는 한강신도시에 청약할 것"이라며 "기존 미분양 물량은 전매제한 완화를 소급적용받지 못해 메리트가 떨어졌기 때문"이라고 밝혔다. 안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 "대책 발표 전이라면 광교신도시 청약만 고려했겠지만 대책 발표 후라면 한강신도시도 함께 고려할 것"이라며 "검단신도시 확대로 한강신도시 발전 가능성이 더욱 높아진 것이 이유"라고 설명했다. 기존 주택 투자에 대해서는 2명이 투자계획을 변경할 것이라고 답했다. 박상언 사장은 "대책 발표 전에는 한남뉴타운 급매물을 노렸겠지만 재건축 규제가 완화된 만큼 강남 재건축 단지로 투자대상을 바꿀 것"이라고 말했다.
안명숙 팀장은 "신규 입주 아파트인 서울 송파구 잠실동 엘스(옛 잠실주공1단지) 대신 재건축 규제 완화 수혜 대상인 강남구 개포주공1단지를 선택할 것"이라고 답했다.
임도원 기자 van7691@hankyung.com