수도권 민자역사 개발붐, 상가투자자 '주목'

최근 상가투자자들의 관심이 민자역사와 민자역사 인근 상권에 쏠리고 있다. 오는 29일 왕십리 민자역사가 오픈을 앞두고 있는데다 노량진 민자역사가 분양을 시작하는 등 민자역사 개발이 활발히 진행되고 있기 때문.

전문가들은 교통인프라가 형성돼 있고 현대적 역사와 쇼핑시설을 결합하고 있는 민자역사 상권을 주목해볼만 하다고 조언하고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “민자역사 건립은 유동인구 유입과 그에 따른 상권형성에 유리한 것은 사실”이라며 “하지만 유통업체 참여여부 문제와 대부분 진행중인 민자역사가 완공시까지 시일이 남아있어 완공 후까지 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 설명했다.

현재 민자역사는 왕십리 민자역사를 포함해 총 9곳에서 진행중이다. 청량리, 창동, 의정부, 평택은 공사가 진행중이고 노량진과 천안은 착공을 앞두고 있다. 또한 성북과 중앙은 인허가를 기다리고 있는 상태.

이 가운데 왕십리 민자역사는 현재 2,5호선,중앙선의 환승역으로 2010년 분당선 왕십리~선릉구간이 개통되면 4개 노선의 환승역이 돼 장기적으로 풍부한 배후세대와 유동인구를 갖춘 상권이 될 전망이다.

또 청량리민자역사는 청량리 균형발전 촉진지구와 인근의 전농, 답십리 뉴타운 등의 개발호재도 작용하고 있다. 노량진역의 뉴타운 개발호재와 9호선 환승역세권의 호재를 가진 노량진 민자역사는 내년 지하철9호선이 개통되면 1,9호선 환승역으로 유동인구가 훨씬 늘어나게 될 것으로 기대된다.

이렇게 민자역사내 상가투자의 최대 장점은 유동인구를 자연스럽게 흡입할 수 있다는 점과 복합환승역으로 커지는 지역일수록 상대적으로 유리한 환경을 갖는다는 것. 또한 일반적인 소유권 등기분양형태에 비해서 취득세, 등록세 등의 세제적 부담이 없고 등기분양보다 공급가격이 낮아 초기투자비용을 줄일 수 있어 매력적이다.

하지만 민자역사의 계약기간이 15~25년 정도의 장기 임대분양방식이어서 계약 기간 후 임대보증금을 돌려받지만, 상권이 활성화되지 않으면 중도에 임차계약해지 등이 쉽지않아 장기간의 관리비부담의무를 종료하기가 어렵다는 점을 투자시 고려해야 한다.

또한 민자역사는 장기임대를 받은 형태로 취득세, 등록세가 없는 장점이 있는 대신 향후 상권이 활성화돼 상가가치가 상승할 경우, 매매차익보다는 프리미엄 형태의 권리금 성격으로 거래되어야 하는 특성상 거래가 까다롭다.

전문가들은 특히 같은 역사 안에서도 상가의 위치와 아이템, 운영능력에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있다는 점도 유의해야한다고 말했다.

선 대표는 “민자역사내 상가가 모두 투자가치가 높다고 보기 어렵다”며 “같은 역사내에서도 수익성이 다를 수 있기 때문에 내부 유동동선의 유불리에 신경을 많이 써야 한다”고 유의점을 설명했다.

이어 “왕십리민자역사를 제외한 대부분의 민자역사는 완공시기가 3~4년 정도 남아있고 민간자본이 건설하므로 업체사정에 따라 자칫 공사기간이 연장될 수도 있어 장기적인 안목으로 투자를 결정해야 한다”고 덧붙였다.

한경닷컴 이유선 기자 yury@hankyung.com