[전환기 부동산시장] 재건축 규제완화 주요내용‥'더 빨리·더 높이·더 많이' 짓게…

용적률·소형의무비율 등 완화

집값 하락세가 심상치 않은 상황에서 글로벌 금융위기까지 겹치자 정부가 주택경기와 내수를 살리기 위해 다양한 대책을 쏟아내고 있다.

가장 눈에 띄는 대책으로는 재건축 규제완화를 들 수 있다. 참여정부 때 서울 강남권 등의 아파트값 폭등을 막기 위해 도입됐던 규제들이 이번에는 경기침체를 막기 위해 사실상 '무장해제'되는 상황이다. 전문가들 역시 재건축 아파트 규제를 푼다고 당장 주택시장이 활성화되기는 어렵다고 분석하면서도 경제여건이 한 숨 돌리고 주택시장에 '매수 바람'이 불면 상당한 영향을 미칠 것으로 예상하고 있다.

최근 들어 재건축 규제 완화는 크게 두 번에 걸쳐 풀렸다. 8·21대책과 11·3대책이다. 재건축을 할 때 아파트를 '더 빨리·더 높이·더 많이' 짓게 해주겠다는 것이 골자다. 조합원 입주권의 경우 완공 전이라도 아무 때나 사고 팔수 있도록 해 줬다. 소형 아파트와 임대 아파트를 의무적으로 지어야 하는 부담도 덜어줬다.

주택시장 참여자들이 가장 큰 관심을 두는 내용은 11·3대책에서 발표된 임대주택 의무비율 폐지다. 서울 등 수도권 과밀억제권역에 포함된 재건축 단지는 예전보다 많이 지은 아파트(용적률 증가분)의 최대 25%를 임대주택으로 지어야 했다. 하지만 이제는 더 이상 임대주택을 짓지 않아도 된다. 따라서 임대 아파트로 지어야 했던 물량만큼 일반분양 아파트로 돌릴 수 있어 재건축 조합의 수익성이 그만큼 개선된다.

소형 아파트를 의무적으로 지어야 하는 장벽도 사라졌다. 예전에는 전용면적 60㎡형 이하(20평대) 주택을 전체 가구 수의 20%이상 지어야 했으나 앞으로는 폐지된다. 그 대신 전용면적 85㎡형 이하(30평대) 아파트를 60% 이상만 건축하면 된다. 일부 재건축 단지는 소형 주택이 없어 기존 조합원이 재건축을 하더라도 주택크기를 줄여야 할 처지에 몰리면서 재건축 추진이 중단됐지만,이번 조치로 이런 문제가 해결될 것으로 예상된다.

용적률 상향 조정도 관심이다. 같은 땅 면적에 지금보다 더 많은 아파트를 지을 수 있게 됐다는 뜻이다. 서울의 경우 법적으로는 최고 300%까지 용적률을 적용해 아파트를 지을 수 있었지만 서울시 조례로 이보다 훨씬 낮은 용적률을 적용해 왔다.

앞으로는 원래 국토계획법에 맞춰 300%까지 건축이 가능하도록 허용키로 했다. 다만 한정된 땅에 더 많은 아파트를 지으면 단지가 그만큼 빽빽해지고 보금자리 주택도 지어야 하는 만큼 주거여건이 열악해질 수도 있다. 재건축 조합원이 얼마나 매력을 느낄지는 지켜봐야 한다는 얘기다.

재건축 아파트 시공업체를 조기에 선정할 수 있도록 하고 안전진단 절차를 줄여줘 재건축 사업을 원활하게 진행할 수 있도록 개선된다. 무엇보다 조합원 지위 거래(양도)를 허용해 관심을 모았다. 재건축 아파트 입주권을 사고 팔 수 있게 됐다는 뜻이다. 실수요는 물론 투자수요도 재건축 시장에 다시 진출할 수 있게 됐다. 서울 강남권을 제외한 모든 지역에서는 이미 거래가 허용됐다. 강남·서초·송파 등 강남 3구의 경우도 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회를 통과하면 투기과열지구 해제여부에 관계없이 내년 초부터 재건축 조합원들의 입주권 거래가 가능해 진다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com