[부동산 규제완화] 규제완화 선물세트 … 움츠린 부동산 시장 기지개 켤까
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부동산 규제완화가 올봄 '클라이맥스'를 이룰 전망이다. 아파트 전매제한 기간 단축 등 완화책들이 속속 시행되는 것은 물론 지방 미분양 아파트 양도세 한시적 면제와 같은 고강도 대책들도 곧 마련된다. 규제를 찔끔찔끔 풀다간 경제위기를 헤쳐 나갈 수 없다고 정부가 판단한 때문이다. 부동산시장에서는 실수요자 투자자 건설사들이 규제 완화가 몰고올 변화에 촉각을 곤두세우고 있다. 이미 시행에 들어갔거나 올봄 시행을 앞둔 부동산 규제완화가 어떤 게 있는지,올 상반기 내에 바뀔 가능성이 높은 정책은 무엇인지 짚어본다.
◆재개발 · 재건축 촉진책올 들어 가장 먼저 완화된 부동산 규제는 재개발 · 재건축 분야다. '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안이 지난 6일 시행되면서 재개발 · 재건축 사업속도가 빨라지고 절차가 보다 간편해졌다.
개정된 도정법에 따르면 재건축 사업의 막바지 단계인 사업시행인가를 받아야 시공사를 선정할 수 있던 것을 재개발 사업과 마찬가지로 조합 설립 이후에 가능하도록 했다. 이로써 조합이 사업 초기에 시공사로부터 조합운영비 등을 지원받아 사업진행을 쉽게 할 수 있게 됐다. 안전진단 횟수도 종전 예비,정밀안전진단으로 두 차례 하던 것을 한 차례로 통합했다. 이 건은 개정법 공포 이후 6개월이 지난 뒤에 시행토록 해 오는 8월 적용된다. 또 재개발 지역에서 서로 떨어져 있는 사업지도 통합 개발할 수 있게 된다.
이처럼 중앙정부는 재개발 · 재건축 규제를 느슨하게 풀고 있지만 대상 지역이 가장 많은 서울시는 기존 규제를 유지하겠다는 입장이어서 한편으론 논란이 빚어지고 있다. 정부와 서울시는 작년 말 재건축 단지 용적률을 법정 상한선인 300%(현행 서울시 조례에선 2종 210%,3종 230%로 제한)까지 올려주기로 합의했다. 문제는 소형주택 건설 의무비율이다. 개정 도정법에선 재건축단지의 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 건설 의무비율(20%)이 폐지됐다. 이에 따라 재건축단지의 전체 공급물량 가운데 85㎡ 이하는 60%，85㎡ 초과는 40%를 지으면 된다. 하지만 서울시는 소형주택 수급여건을 고려해 전용 60㎡ 이하를 20%까지 짓도록 한 조례 규정을 유지한다는 방침이다. 용적률 상향과 보금자리주택 건설 의무를 담은 새로운 도정법 개정안은 현재 국회 심의 중이다.
◆수요진작책
주택거래를 활성화하고 수요를 진작시키려는 노력 중에선 투기과열지구 내 주택재건축사업 조합원이 입주권을 팔 수 있도록 '소유권 이전 등기 전 조합원 지위 양도'를 허용하는 조치가 눈에 띈다. 정부는 도정법에 규정된 '조합원 지위 양도 금지' 규정을 없애자고 주장했지만 국회 논의 과정에서 받아들여지지 않자 관련 시행령에서 허용 규정을 만들기로 했다. 정부는 도정법 시행령을 고쳐 '아주 특별한 경우'를 제외하고는 조합원 지위를 양도할 수 있도록 할 계획이다. 시행령 개정 절차 등을 고려하면 오는 8월 말 시행될 전망이다.
신규 주택 분양과 관련,분양가 상한제 아파트의 재당첨 금지 기간을 줄여주는 조치가 다음 달부터 시행된다. 민영주택의 재당첨 금지는 2011년 3월까지 2년간 한시적으로 폐지된다.
공공주택은 3~10년에서 1~5년으로 대폭 줄어든다. 재당첨 금지 규정은 분양가 상한제로 공급된 주택에 당첨된 청약자(세대원 포함)가 일정 기간 다른 분양 주택에 청약할 수 없도록 하는 제도다.
◆부동산 3대 규제 완화
지난 10일 취임한 윤증현 기획재정부 장관은 부동산 거래 활성화를 통한 시장형성이 시급하다며 3대 규제완화에 대해 빨리 결론 짓도록 하겠다고 강조하고 있다.
이에 따라 △민간택지 분양가 상한제 폐지 △미분양 아파트 양도세 5년간 한시적 면제 △강남 3개구(강남 · 서초 · 송파구)의 투기지역,투기과열지구 해제 등 이른바 '부동산 3대 규제' 완화의 시기에서 폭과 수위로 관심이 옮겨가고 있다. 양도세 한시 면제 대상지역과 관련,정부는 당초 '수도권 과밀억제권역 이외 지역'으로 한정하려고 했지만 해당 지역의 반발 등을 고려해 '서울을 제외한 전국'으로 범위를 넓히는 방안을 추진하고 있다.
다만 지방의 미분양이 심각하기 때문에 과밀억제권역 이외 지역은 양도세를 전액 면제해주는 반면 서울을 제외한 과밀억제권역은 양도세를 50% 감면하는 방향으로 당초 계획을 수정했다.
정부와 여당은 미분양 아파트 양도세 한시 면제 내용을 담은 조세특례제한법 개정안을 2월 임시국회에서 처리하는 방안을 협의 중이다. 개정안이 이번 임시국회를 통과하면 3월부터 시행될 것으로 보인다.
주택법 개정이 필요한 민간택지 분양가 상한제 폐지도 이번 임시국회에서 논의될지 여부가 관심이다.
투기지역 해제는 기획재정부 주택가격안정심의위,투기과열지구 해제는 부동산정책심의위원회(위원장 국토해양부장관)를 열어 결정하면 된다. 강남 3개구가 투기지역 · 투기과열지구에서 해제되면 담보대출 시 소득 대비 부채비율(DTI)을 적용받지 않고 주택담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 높아져 자금 조달이 한결 쉬워진다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 민간택지 아파트에 한해 전매제한이 사라져 아파트 계약 즉시 분양권을 전매할 수 있게 된다.
장규호 기자 danielc@hankyung.com
◆재개발 · 재건축 촉진책올 들어 가장 먼저 완화된 부동산 규제는 재개발 · 재건축 분야다. '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 개정안이 지난 6일 시행되면서 재개발 · 재건축 사업속도가 빨라지고 절차가 보다 간편해졌다.
개정된 도정법에 따르면 재건축 사업의 막바지 단계인 사업시행인가를 받아야 시공사를 선정할 수 있던 것을 재개발 사업과 마찬가지로 조합 설립 이후에 가능하도록 했다. 이로써 조합이 사업 초기에 시공사로부터 조합운영비 등을 지원받아 사업진행을 쉽게 할 수 있게 됐다. 안전진단 횟수도 종전 예비,정밀안전진단으로 두 차례 하던 것을 한 차례로 통합했다. 이 건은 개정법 공포 이후 6개월이 지난 뒤에 시행토록 해 오는 8월 적용된다. 또 재개발 지역에서 서로 떨어져 있는 사업지도 통합 개발할 수 있게 된다.
이처럼 중앙정부는 재개발 · 재건축 규제를 느슨하게 풀고 있지만 대상 지역이 가장 많은 서울시는 기존 규제를 유지하겠다는 입장이어서 한편으론 논란이 빚어지고 있다. 정부와 서울시는 작년 말 재건축 단지 용적률을 법정 상한선인 300%(현행 서울시 조례에선 2종 210%,3종 230%로 제한)까지 올려주기로 합의했다. 문제는 소형주택 건설 의무비율이다. 개정 도정법에선 재건축단지의 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 건설 의무비율(20%)이 폐지됐다. 이에 따라 재건축단지의 전체 공급물량 가운데 85㎡ 이하는 60%，85㎡ 초과는 40%를 지으면 된다. 하지만 서울시는 소형주택 수급여건을 고려해 전용 60㎡ 이하를 20%까지 짓도록 한 조례 규정을 유지한다는 방침이다. 용적률 상향과 보금자리주택 건설 의무를 담은 새로운 도정법 개정안은 현재 국회 심의 중이다.
◆수요진작책
주택거래를 활성화하고 수요를 진작시키려는 노력 중에선 투기과열지구 내 주택재건축사업 조합원이 입주권을 팔 수 있도록 '소유권 이전 등기 전 조합원 지위 양도'를 허용하는 조치가 눈에 띈다. 정부는 도정법에 규정된 '조합원 지위 양도 금지' 규정을 없애자고 주장했지만 국회 논의 과정에서 받아들여지지 않자 관련 시행령에서 허용 규정을 만들기로 했다. 정부는 도정법 시행령을 고쳐 '아주 특별한 경우'를 제외하고는 조합원 지위를 양도할 수 있도록 할 계획이다. 시행령 개정 절차 등을 고려하면 오는 8월 말 시행될 전망이다.
신규 주택 분양과 관련,분양가 상한제 아파트의 재당첨 금지 기간을 줄여주는 조치가 다음 달부터 시행된다. 민영주택의 재당첨 금지는 2011년 3월까지 2년간 한시적으로 폐지된다.
공공주택은 3~10년에서 1~5년으로 대폭 줄어든다. 재당첨 금지 규정은 분양가 상한제로 공급된 주택에 당첨된 청약자(세대원 포함)가 일정 기간 다른 분양 주택에 청약할 수 없도록 하는 제도다.
◆부동산 3대 규제 완화
지난 10일 취임한 윤증현 기획재정부 장관은 부동산 거래 활성화를 통한 시장형성이 시급하다며 3대 규제완화에 대해 빨리 결론 짓도록 하겠다고 강조하고 있다.
이에 따라 △민간택지 분양가 상한제 폐지 △미분양 아파트 양도세 5년간 한시적 면제 △강남 3개구(강남 · 서초 · 송파구)의 투기지역,투기과열지구 해제 등 이른바 '부동산 3대 규제' 완화의 시기에서 폭과 수위로 관심이 옮겨가고 있다. 양도세 한시 면제 대상지역과 관련,정부는 당초 '수도권 과밀억제권역 이외 지역'으로 한정하려고 했지만 해당 지역의 반발 등을 고려해 '서울을 제외한 전국'으로 범위를 넓히는 방안을 추진하고 있다.
다만 지방의 미분양이 심각하기 때문에 과밀억제권역 이외 지역은 양도세를 전액 면제해주는 반면 서울을 제외한 과밀억제권역은 양도세를 50% 감면하는 방향으로 당초 계획을 수정했다.
정부와 여당은 미분양 아파트 양도세 한시 면제 내용을 담은 조세특례제한법 개정안을 2월 임시국회에서 처리하는 방안을 협의 중이다. 개정안이 이번 임시국회를 통과하면 3월부터 시행될 것으로 보인다.
주택법 개정이 필요한 민간택지 분양가 상한제 폐지도 이번 임시국회에서 논의될지 여부가 관심이다.
투기지역 해제는 기획재정부 주택가격안정심의위,투기과열지구 해제는 부동산정책심의위원회(위원장 국토해양부장관)를 열어 결정하면 된다. 강남 3개구가 투기지역 · 투기과열지구에서 해제되면 담보대출 시 소득 대비 부채비율(DTI)을 적용받지 않고 주택담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 높아져 자금 조달이 한결 쉬워진다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 민간택지 아파트에 한해 전매제한이 사라져 아파트 계약 즉시 분양권을 전매할 수 있게 된다.
장규호 기자 danielc@hankyung.com