['양도세 비과세' 일문일답] 미분양 아파트 연내구입ㆍ5년내 팔면 양도세 '제로'

서울지역은 해당 사항 없고
광명.수원.인천은 50% 감면
전용면적 149㎡ 이하만 대상

서울을 제외한 전국의 미분양 아파트와 신축주택에 대한 양도소득세 감면대책이 발표됐다. 주택경기를 활성화하기 위해서 미분양 해소가 절실하다는 시장의 거듭된 요구를 정부가 받아들인 것이다. 정부가 내놓은 양도세 감면 방안에 따르면 대책발표일인 12일부터 올해 안에 미분양이나 신규 분양아파트를 살 때 양도세를 내지 않게 돼 집값이 오를 경우 시세차익을 거둘 수 있다. 여윳돈이 있는 사람 가운데 양도세 부담으로 주택구입을 꺼려왔던 유주택자들에게는 솔깃한 제안이 아닐 수 없다. 정부가 2년 동안 한시적으로 2주택자는 일반세율(6~35%,올해 기준)로 양도세를 내야 하고 3주택 이상 보유자는 45%가 과세되도록 해준 것과는 차원이 다르다. 집이 없는 사람도 거주기간과 보유기간 등 1주택자 비과세 요건을 채우지 않아도 양도세 부담이 없어 매력적이다. 양도세 비과세 내용을 일문일답 형식으로 정리했다. Q:양도세 감면대상 주택은?


A:서울지역을 제외한 전국의 미분양 주택과 신축주택 중 지난 12일부터 올해 말까지 매입하는 주택이 전부 포함된다. 단,광명 수원 과천 인천 등 수도권 과밀억제권역(15개 시)의 경우 50%만 감면 혜택을 받는다. 수도권 나머지 지역(성장관리 · 자연보전권역)과 지방은 전액 면제된다. 예를 들어 용인 화성 김포 등은 수도권 성장관리권역이기 때문에 양도세 감면폭이 100%다. 인천지역 가운데 송도국제도시 청라지구 영종하늘도시 등으로 이뤄진 인천경제자유구역도 지난달 과밀억제권역에서 해제돼 역시 혜택을 받게 됐다.

이에 따라 오는 18일부터 분양되는 청라지구 웰카운티(464가구)는 양도세 비과세 혜택 적용대상이 된다. 다만 과밀억제권역에서는 주택 크기가 전용면적 기준으로 149㎡(45평)를 넘으면 감면혜택을 받을 수 없다. 나머지 지역은 주택크기에 관계없다.

Q:정부가 말하는 미분양주택이란?

A:입주자모집공고에 명기된 계약일이 경과한 주택 단지 가운데 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택이다. 준공여부와는 상관이 없다. 12일부터 올해 안에 새로 공급(신규분양)되는 아파트도 미분양 주택과 똑같이 양도세가 감면된다.

Q:양도세를 감면받을 수 있는 조건은?

A:기획재정부가 대책을 내놓은 지난 12일부터 오는 12월31일 사이에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택을 뜻한다.

Q:감세 혜택은 언제까지인가?

A:분양계약을 한 뒤 5년 안에 되팔면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 이때 5년은 매매계약일이 아니라 '잔금납부일 또는 등기일 중 빠른날'을 기준으로 삼아 기간을 계산한다. 감면기간이 만료되는 취득 6년째부터 발생한 양도차익에 대해서는 일반세율(6~33%)로 과세한다. 5년간 차익에 대한 양도세를 전액(과밀억제구역은 50%) 감면받고 이후에 오른 금액에 대해서만 부과한다는 얘기다.

가령 올해 안에 용인에서 3억원짜리 미분양 아파트를 샀다고 가정하자.5년 뒤인 2014년에 4억원을 받고 팔았다면 다주택자라도 양도세를 물지 않는다. 이후에는 2014년부터 오른 부분에 대해서만 세금을 매긴다. 가격기준은 기준시가다. 2015년 기준시가가 3억8000만원이고 2016년에 4억5000만원을 받고 팔았다면 7000만원에 대해서만 양도세를 내게 된다. 이때 연 3%의 장기보유 특별공제(30%까지)도 적용된다. 수도권 과밀억제권역에서 미분양 아파트를 사서 5년 안에 팔면 양도차익의 절반을 공제하고 나머지에 대해서만 세금을 매긴다.

Q:이미 보유한 주택을 팔 때는 어떻게 되나?

A:양도세 차원에서는 보유주택수 등에 전혀 변화가 없다. 이번에 감면혜택을 받는 아파트는 주택 수를 계산할 때 반영되지 않는다는 얘기다. 집을 한 채 보유하고 있던 사람이 미분양주택 두 채를 매입한 뒤 종전주택을 팔 경우 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유+서울 과천 분당 일산 평촌 중동 산본은 2년 이상 거주 추가)을 충족했고 실거래가격이 9억원을 넘지 않았다면 양도세를 한푼도 물지 않는다. 9억원 초과분에 대해서도 최대 80%까지 장기보유 특별공제 혜택을 준다. 다만 보유세까지 피할 수는 없다.

Q:대책발표 전 계약한 사람에 대한 소급적용은?

A:안된다. 대책발표 전에 계약을 했다면 감면 혜택을 볼 수 없다. 기존 계약자들의 반발이 예상되는 부분이다. 지난 12일 전에 이뤄진 계약을 파기하고 다시 똑같은 아파트를 재분양받아도 감면받을 수 없다. 기획재정부는 미분양 해소 취지에 맞지 않는다며 계약파기 후 재계약은 인정해 줄 수 없다고 밝히고 있다.

Q:언제부터 시행되나?

A:이번 달 임시국회에서 조세특례제한법이 바뀌어야 확정된다.

Q:취득 · 등록세도 감면되나?

A:그렇다. 행정안전부는 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 서울에서도 미분양 아파트를 살 때 거래세를 50% 깎아주기로 했다. 전국 모든 지역에서 취득 · 등록세 감면혜택을 받게 된 셈이다. 적용시한은 내년 6월까지로 이 기간 안에 등기를 마치면 각각 1%씩인 취득세와 등록세가 0.5%씩으로 줄어든다. 부가세인 지방교육세는 0.2%에서 0.1%로 인하되며 농어촌특별세는 0.5%에서 0.05%로 낮아진다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com