[부동산초대석] 서동기 한국감정평가협회 회장

부동산 초대석 시간입니다. 오늘은 우리의 터전, 땅이나 건물 등의 가치를 평가하는 기관이죠, 한국감정평가협회에 대해 자세히 살펴보는 시간 갖겠습니다. 도움 말씀 위해 한국감정평가협회 서동기 회장께서 나오셨습니다. 안녕하세요. ○ 취임한지 1년이 되셨는데 근무하면서 느낀 소회와 협회에 대해 잘 모르시는 시청자들을 위해 한국감정평가협회를 소개해주시면 감사하겠습니다. 한국감정평가협회는 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률' 제40조에 의하여 1989년 12월 설립된 사단법인입니다. 현재 우리협회의 회원은 약 2,700여명이며 한국감정원, 감정평가법인, 감정평가사사무소에 소속되어 감정평가업무를 수행하고 있습니다. 우리 협회에서는 법률의 규정에 따라 * 표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 표준주택가격의 조사ㆍ평가에 따른 부대업무 등 정부의 위탁업무를 하고 있습니다. * 또한 토지 등의 감정평가에 대한 타당성 조사업무 * 감정평가업자의 지도 * 감정평가정보체계의 구축 운영 * 공제사업의 운영 등의 위탁업무를 수행하고 있습니다. 우리 협회는 회원에 대한 교육훈련, 평가기법개발에 관한 사항, 회원의 직무상 분쟁의 조정에 관한 사항 등의 부대업무를 수행하면서 보다 공정하고 정확한 감정평가 업무가 수행 될 수 있도록 최선의 노력을 다하고 있습니다. 지난 1년 동안 우리 업계는 과당경쟁문제 등 많은 어려움이 있었습니다. 앞으로 말씀드리겠습니다만 저는 감정평가가 공정성을 잃지 않도록 정부에 제도개선을 건의하고 협회에서 할 수 있는 조치를 취하였습니다. 또한 우리 협회는 국민에게 받은 은혜에 보답하고자 불우이웃돕기, 농어촌봉사 등 사회공헌사업을 확대하였습니다. ○ 최근 감정평가에 대한 국민의 관심이 높아지고 있으며 특히, 이번 용산재개발사업 등으로 인해 재개발사업 영업보상평가에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 우선 재개발사업 영업보상평가에 대해 문제점이 있다면 어떤 것인지 설명을 부탁드리겠습니다. 영업보상에 대해서는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 제47조에서 규정하고 있습니다. 규정에 따르면 3개월의 휴업기간 동안의 영업이익에 - 휴업기간 중 영업용 자산의 감가상각비, 유지관리비 및 인건비 - 영업시설, 원재료, 제품, 상품의 이전비용 및 이전 감손액 - 이전광고비 및 개업비등 영업장소 이전에 따른 부대비용 을 가산하도록 규정하고 있습니다. 영업보상의 경우 말씀드린바와 같이 법적 근거에 따라 보상하게 됩니다. 시설비에 대한 부분은 이전 부대비용에 포함하여 동일한 수준의 시설을 위한 시설비를 가산하여 보상하고 있습니다. 그러나 최근 문제가 되고 있는 상가권리금에 대한 부분은 보상할 수 있는 법적근거가 없습니다. 따라서, 법적 근거가 없는 상가권리금의 보상 문제로 사업시행자인 조합과 상가세입자간에 갈등이 증폭되고 있는 것이 현실인 것입니다. 여기에 「도시 및 주거환경정비법」상의 감정평가업자 선정기준에 있어서 사업시행에 미동의자가 대부분인 세입자의 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정을 준용하여 사업시행자인 조합이 2인을 선정하고, 소유자가 1인을 추천하도록 되어 있어 이해가 상반된 조합과 세입자간의 갈등 유발요인이 되고 있는 것도 현실입니다. ○ 말씀하신대로 재개발 사업에 있어서 문제가 되는 것은 권리금에 대한 보상 문제라고 생각되는데 권리금에 대해서 좀 더 자세한 설명을 부탁드리겠습니다. 권리금이라고 하면 일반적으로 용익권?임차권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전으로서 부동산의 임대차에서 임대료나 보증금 외에 별도로 주고받는 금전을 말합니다. 이러한 부동산 권리금의 종류에는 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나누어 볼 수 있습니다. 바닥권리금은 상권이 가져다 주는 기본 영업력에 의한 대가로 입지적 우월성에 의한 대가를 말하며 이것은 부동산 가격 및 임대료에 화체되어 있습니다. 시설권리금은 현재 임차인이 초기 개점시에 투여된 시설비용 예를 들면, 인테리어, 간판, 기자재 등에 대가를 말합니다. 영업권리금은 임차인이 자신의 노력에 의해 점포를 활성화하여 형성한 권리금을 말합니다 영업손실을 보상할 때 바닥권리금은 부동산가격 및 임대료에 화체되어 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 상가세입자가 지불한 권리금은 사실상 시설권리금과 영업권리금으로 구성된다고 볼 수 있습니다. 시설권리금은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」에 의하여 휴업보상 평가시 영업자산에 대한 감가상각비, 부대비용인 이전비 및 설치비에 일정 부분 포함되어 보상되고 있습니다. 그러나 상가세입자의 무형자산가치인 영업권리금은 별도의 법적근거가 없어 보상평가에서 제외되고 있습니다. 현실적으로 영업권리금은 임차인사이에 즉, 권리 매매 당사자간의 주관적 투자가치로서 시장에서 워낙 다양하게 나타나기 때문에 거래가격 조사자체도 용이하지 않습니다. ○ 이같은 문제점 때문에 최근 정부에서 재개발 제도개선 관련 내용을 발표했는데, 실효성을 놓고 설왕설래 말이 많습니다. 감정평가와 관련해 협회측에서 바라보는 문제점, 또는 개선사항이 있다면? 정부에서 발표한 재개발구역 세입자 지원 주요 방안을 요약하면, 상가세입자의 경우에는 현행 3개월의 휴업보상금을 4개월로 상향조정하고 조합원에게 분양하고 남은 상가분양권을 우선 부여하는 것입니다. 또한 건물주의 책임을 강화하여 조합이 전액 부담하던 세입자 보상금을 건물주도 일부 부담하도록 하는 방안입니다. 그리고 재개발사업 과정에서 세입자와 조합, 조합과 조합원의 분쟁을 해결하기 위한 분쟁조정위원회의 설치를 골자로 하고 있습니다. ○ 상가세입자의 경우 휴업보상금이 1개월치가 더 지급되므로 실질적인 보상액이 증가될 것으로 예상되고, 조합이 전액 부담하던 세입자 보상금을 건물주도 일부 부담하게 됨에 따라 일부 건물주들이 위장전입하던 사례는 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만 상가 우선분양권의 경우 조합원에게 분양한 뒤 남는 물량이 있을 경우에는 실효성이 있을 것으로 생각됩니다. ○ 이번 정부의 제도개선 내용에 권리금 문제는 해답을 제시하지 못하였습니다. 권리금은 임차인사이의 문제일 뿐만 아니라 다른 나라의 경우에도 권리금을 보상해주는 경우가 없고 또한 국내법에서도 인정하고 있지 않기 때문에 권리금에 대한 보상방안을 찾는 것은 어려운 일이 아닌가 생각합니다. ○ 그렇다면 권리금 보상에 대한 외국의 사례는 어떤가요? 협회에서 알고계신 외국사례가 있다면 말씀해 주시기 바랍니다. 독일, 프랑스, 일본 등의 입법례를 살펴보면, 주택의 경우에는 국가가 사회법적인 차원에서 임차인을 보호하고 있으나, 상가임대차 관계에 있어서는 당사자간의 형평성 유지 또는 상가건물 임대차제도의 근대화를 위한 보충적 입법으로 나가는 것이 일반적인 경향입니다. 다시 말해서 외국의 경우에는 권리금을 사적자치에 맡기고 있으며, 그 이유는 우리나라와 달리 보증금 액수가 그리 많지 않고, 대부분 월세에 의존하는 경향과 시설물의 대부분을 임대인이 시설하도록 하는 관행 등으로 인해 임차인을 강력히 보호할 필요성이 크지 않기 때문인 것으로 판단됩니다. ○ 독일의 경우를 보면 영업용 건물 임대차의 경우 보증금의 액수는 자유로운 의사에 맡기고 있습니다. 영업시설과 관련하여 계약상 임차인에게 영향을 줄만한 가치가 있는 경우에만 임차인이 지급할 의무가 있으며, 상가 임차인의 권리금이나 시설비를 강력히 보호하지 않고 있습니다. ○ 프랑스의 경우에는 “임대차특별법”을 통해 임차권을 보호하고 있습니다. 권리금이란 임차료의 선불로서의 성질과 기득권가격의 보상으로 혼용되고 있으므로 권리금이란 명칭의 단일적 규정은 존재하지 않고습니다. 다만 권리금을 임대인이 받은 경우에는 임대인이 그것을 보상해야 한다는 판례가 있습니다. ○ 일본의 경우는 권리금에 관한 규정은 없습니다. 다만 학설에서는 반환을 인정하는 견해가 있으나 판례에서는 임대차 성립 후의 권리금을 반환을 인정하지 않고, 약정기간 만료 전 잔존기간의 권리금 부분의 반환을 인정하고 있습니다. ○ 한국감정평가협회에서는 감정평가의 공정성과 객관성 확보를 위해 수년전부터 많은 노력을 해오고 있는 것으로 알고 있습니다. 그중에서도 감정평가심사위원회를 설치?운영에 대해서 설명을 부탁드립니다. 감정평가 업무는 의뢰인을 위하여 업무를 수행하는 여타 자격자와는 달리 제3자적 위치에서 어느 쪽에도 치우치지 않는 중립성이 매우 강하게 요구되고 있으므로 공정성을 확보하는 것이 매우 중요합니다. 우리 협회에서는 감정평가 업무의 객관성과 공정성을 확보하기 위한 일환으로서 감정평가심사위원회를 2007년 3월부터 설치하여 운영하고 있습니다. ○ 감정평가심사위원회의 설치 목적은 부실평가를 방지하고, 감정평가서에 대한 사실검증과 관계 법령에 의거하여 적정하게 평가되었는지를 검증함으로서 감정평가의 신뢰성을 확보함에 있습니다. ○ 감정평가심사위원회에서는 보상평가, 택지비평가, 자산재평가 그리고 협회에서 추천한 물건 등에 대하여 의뢰기관에 감정평가서를 발송하기 전에 감정평가의 공정성 및 적정성에 대한 심사를 한 후 심사필증을 발급하고 있습니다. ○ 또한 2009년 1월부터는 국제회계기준의 국내적용에 따른 공정성 제고를 위하여 자산재평가 물건에 대해서도 감정평가심사위원회에서 심사하고 있으며 이에 대하여 회계업계에서도 호평을 받고 있습니다. ○ 감정평가심사위원회는 감정평가 업무경력 10년 이상의 감정평가사들 중에서 이론과 실무에 능한 감정평가사 및 변호사 세무사 공무원 등 전문지식을 갖춘 외부위원으로 구성되어 있습니다. ○ 일부에서는 감정평가심사위원회가 심사과정에서 보상가격의 하향조정 등 가격조정기능을 하고 있다고 주장하고 있는데 이에 대한 협회의 의견을 말씀해 주시기 바랍니다. 앞에서도 말씀드린 바와 같이 감정평가심사위원회의 설치목적은 감정평가의 신뢰성 및 객관성과 공공성 확보에 있습니다. ○ 또한 앞에서 말씀드린 바와 같이 감정평가 업무는 여타 자격사와는 달리 제3자적 위치에서 어느 쪽에도 치우치지 않는 중립성이 매우 강하게 요구되는 업무입니다. 따라서 신뢰성과 공공성의 확보를 위하여 검증 시스템은 꼭 필요한 것이라고 사료되며 우리 협회가 그 역할을 담당하고 있는 겁니다. ○ 감정평가심사위원회에서 감정평가서를 심사하는 것은 평가금액의 높고 낮음을 심사하는 것이 아닙니다. 감정평가서가 관계 법령에 따라 적정하게 작성되었는지, 산출방법 및 계산식에 오류는 없는지, 산출근거 및 의견은 적정하게 작성되었는지의 여부 등을 심사하는 것입니다. ○ 따라서 감정평가액의 높고 낮음은 원칙적으로 감정평가심사위원회의 심사대상이 아님을 말씀 드리고 싶습니다. ○ 협회에 감정평가기관추천위원회가 신설된다고 들었습니다. 감정평가기관추천위원회의 설치배경과 목적은 어떤 것인지 궁금합니다. 2003년 토지보상법이 개정되지 전에는 우리 협회에서 대부분 감정평가기관을 추천하였으며 그 당시에는 감정평가기관 선정과정에서의 문제점은 없었습니다. 그러나 그 당시에도 감정평가기관의 평가업무 소홀, 협회의 추천 후 관리시스템의 부재로 인하여 협회에서 추천한 물건에 대한 책임감과 서비스 부족 민원이 일부에서 제기되었습니다. ○ 그런 사유로 2003년도 이후 사업시행자 측에서 감정평가기관을 선정하였습니다. 그러나 최근 언론에도 보도되었듯이 이해관계인인 사업시행자가 감정평가기관을 선정함으로써 발생하는 불공정행위가 더 큰 문제로 부각되었습니다. 이에 따라 사업시행자의 감정평가기관 선정의 공정성?투명성 확보방안에 대한 모색이 필요하게 되었습니다. ○ 따라서 협회에서는 기존의 협회 추천시스템의 문제점을 개선 보완하고 보다 효율적이고 공정한 감정평가기관 선정방안을 제시하기 위하여 감정평가기관추천위원회를 신설하게 된 것입니다. ○ 주요내용으로는 평가대상물건 소재지별로 감정평가기관을 추천함으로써 해당 지역상황에 정통한 감정평가기관을 선정할 수 있고, 협회 추천물건 전담평가사제를 시행하여 협회 배정물건에 대한 책임감과 성실한 평가업무 수행을 유도하게 되었습니다. ○ 아울러 앞서 설명 드린 감정평가심사위원회의 심사의견서를 통한 심사점수를 수치화 하여 담당평가사의 평가업무 성실도 및 감정평가서 충실도 등을 판단할 예정입니다. ○ 이런 관리과정을 통해 일정점수에 미달하는 평가기관은 협회 추천에서 제외하는 등의 조치를 통하여 감정평가업무의 객관성 및 공정성을 확보하는 것을 목적으로 하고 있습니다. ○ 그렇다면 감정평가기관추천위원회를 설치함으로써 얻게 되는 효과는 어떤 것이 있을까요? 앞에서도 말씀드린 바와 같이 보상사업에 있어서 감정평가기관의 선정은 매우 중요한 의미를 갖게 됩니다. ○ 특히 사업시행자와 토지소유자간의 이해관계가 대립하는 환경에서 감정평가기관의 선정은 매우 중요한 일이 아닐 수 없습니다. ○ 감정평가기관추천위원회를 설치함으로서 이해관계에 얽매이지 않는 중립의 감정평가기관 선정이 가능해지게 됩니다. 이것은 최근 언론에서 보도된 바와 같은 사업시행자의 감정평가기관 추천과정에서의 불공정행위를 막을 수 있다는 것이 그 첫 번째 효과입니다. ○ 두 번째로는 예전에 협회에서 운영하던 감정평가기관 추천제도를 보완함으로써 이전에 제기 되었던 협회추천물건에 대한 감정평가기관의 평가업무 소홀, 협회의 추천 후 관리시스템의 부재로 인하여 협회에서 추천한 물건에 대한 책임감과 서비스 부족 민원 등을 없앨 수 있다는 것입니다. 따라서 사업시행자 측에서도 감정평가기관 추천을 제3의 기관인 우리 협회에 맡기면 공정하게 처리된다는 것을 말씀드리고 싶습니다. ○ 특히 재개발이나 재건축의 경우에도 감정평가기관 선정을 우리 협회에 위탁하게 되면 감정평가과정에서 사업시행자의 입김이 작용하지 않고 공정하게 평가할 수 있습니다. ○ 마지막으로 감정평가기관추천위원회의 추천에 의하여 선정된 감정평가기관은 선정과정에 있어서의 공정성은 물론 감정평가심사위원회의 심사를 거치게 되므로 어느 쪽에도 치우지지 않게 됩니다. 따라서 감정평가의 중립성과 객관성의 확보가 가능해지므로 보상평가 관련 민원도 크게 감소할 것으로 예상 됩니다. ○ 최근 건설부동산경기 침체가 심각한데.... 이에 따라 아무래도 감정평가 업무에서 영향을 미칠 텐데 어떻습니까? 미국발 금융위기로 시작된 건설부동산 경기침체로 인하여 우리 감정평가업계에도 불황에 따른 타격이 심각한 상황입니다 ○ 우리 협회에서 집계한 바에 따르면 2008년도 각 법인의 전체 매출은 2007년 전년도 대비 평균 약 30%의 감소를 보이고 있습니다. ○ 이에 따라 업계에서는 2008년도 말 지급 예정이었던 상여금을 대폭 축소하거나 지급을 취소한 경우도 많고 감정평가사는 물론 일반직원에 대해서도 임금을 동결하거나 삭감하고 있는 실정입니다. ○ 이러한 어려움은 경기가 회복세로 돌아설 때 까지 지속될 것으로 전망됩니다만 지금의 어려움은 저희 감정평가업계 뿐만 아니라 우리나라 전반에 걸친 어려움이라고 생각합니다. 따라서 협회에서는 감정평가사의 사회적 책임을 인식하고 사회 소외계층에 대한 지원 등 사회공헌사업을 중단없이 추진하여 경제위기 극복에 미약한 힘이라도 보탬이 될 수 있도록 노력할 것입니다. ○ 끝으로 협회장으로써 바라는 점 한 말씀 해주시고요. 시청자에게 간단한 인사말씀 부탁드립니다. 지금 전 세계적으로 금융위기에 따른 경기침체가 우리나라에도 큰 영향을 미치고 있습니다. 부동산시장은 얼어붙었고 이에 따른 실물경기의 위축은 앞날을 예측하기 어렵습니다. ○ 그러나 정부에서 부동산경기 활성화정책을 적극적으로 추진하고 있고 그 가시적인 효과가 가까운 장래에 나타날 것으로 예상됩니다. 우리 감정평가업계도 감정평가법인들의 임금삭감, 구조조정 등으로 많은 어려움을 겪고 있습니다. ○ 그러나 감정평가협회는 고통을 분담한다는 차원에서 어려운 상황이지만 불우이웃돕기 등 사회공헌사업을 더욱 확대하고 있습니다. 또한 보상, 재개발 등 민원을 해결하기 위하여 감정평가상담센터를 온라인으로 운영하고 있으므로 편리하게 이용할 수 있습니다. ○ 우리 감정평가사들은 국민들의 재산권을 공정하게 평가한다는 사명감을 가지고 국민의 신뢰를 얻기 위하여 배전의 노력을 기울이고 있습니다. 앞으로도 우리 감정평가업계를 사랑해주시고 많은 성원 부탁드리겠습니다. 감사합니다. 안태훈기자 than@wowtv.co.kr