[미분양 투자전략] 미분양 아파트 사면 5년간 양도세 감면…전매제한도 없애

전국 미분양 주택이 16만채가 넘어섬에 따라 정부가 이를 해소하기 위해 본격적으로 움직이기 시작했다. 방치할 경우 건설업계는 물론 경제 전반에 악영향을 미칠 우려가 크다는 판단에서다.

정부가 지난 12일 발표한 '미분양주택 해소 및 경제활성화를 위한 세제지원 방안'은 양도소득세 면제 및 감면을 주요 내용으로 하는 초강수로 풀이된다. 또 정부가 내놓을 수 있는 마지막 카드이기도 하다. 정부는 그동안 전매제한을 완화하고 투기과열지구와 투기지역을 대폭 해제하는 등 미분양 주택 해소 분위기를 조성해 왔다.

물론 이번 '2 · 12 대책'에도 불구하고 미분양 해소가 미미할 경우 추가 대책이 나올 수도 있다. 하지만 정부 관계자는 현재 새로운 정책을 검토하고 있지 않다고 못박았다. 2 · 12 대책의 효과를 살펴본 뒤 따져보겠다는 뜻이다.

이번 대책의 핵심은 서울을 제외한 전국에서 내년 2월11일까지 분양하는 아파트와 미분양 주택에 대해 5년간 양도세 감면 혜택을 주는 것이다. 5년이란 준공 후(준공 후 미분양 주택은 취득 후) 5년을 의미한다. 따라서 올해 분양하는 주택을 계약할 경우 준공 시점을 감안하면 계약일로부터 향후 8년까지 양도세가 면제된다.

2 · 12 대책은 지역별로 양도세 감면율을 차등화한 게 특징이다. 인천 고양 성남 과천 등 과밀억제권역(서울은 제외)은 양도차익에 대한 감면율이 60%다. 용인 등 나머지 수도권과 지방은 100%다.

양도세 감면 또는 면제 대상은 내년 2월11일까지 취득하는 신축주택과 미분양 주택이다. 이 기간에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신규 분양 주택과 미분양 주택이 모두 혜택을 받는다.

감면 대상은 전용면적 149㎡(45평) 이내다. 매입하는 주택 수에는 제한이 없다. 수도권 과밀억제권역 이외 지역과 지방 주택은 주택 크기나 가구 수에 관계없이 매입 후 5년 안에 팔면 양도세를 한푼도 물리지 않는다.

감면 또는 면제 기간이 끝나는 취득 6년째부터는 발생한 양도차익에 대해서 일반세율(6~33%)과 장기보유 특별공제(연 3% · 최대 30%)를 적용해 양도세가 매겨진다.

미분양 해소 방안을 뒷받침하기 위해 전매제한도 푼다. 다음 달부터 민간 택지의 분양가 상한제를 폐지하기로 했다. 이렇게 되면 서울 강남 3구(강남 · 서초 · 송파구) 이외 지역은 민간 주택의 전매제한이 없어진다.

이미 분양받은 민간 주택의 전매제한은 폐지되지 않지만 정부가 전매제한 기간을 최장 5년에서 최장 3년으로 줄일 방침이어서 입주 뒤에 바로 팔 수 있게 된다.

전매제한은 분양받은 주택을 일정기간 팔지 못하도록 하는 조항이다. 투기과열지구에서 분양한 주택이거나,분양가 상한제 주택,주택공영개발지구 주택 등에 적용된다. 이들 조항 중 하나에도 해당하지 않으면 전매제한에 걸리지 않는다. 강남 3구도 투기과열지구에서 풀리면 민간 주택은 전매제한을 받지 않는다.

현재 지방의 민간 주택은 전매제한을 받지 않고 있다. 수도권 과밀억제권역의 경우 85㎡ 이하는 5년,85㎡ 초과는 3년으로 돼 있다.

그러나 분양가 상한제로 공급하는 공공주택에는 그대로 적용된다. 현재 공공주택은 지방은 1년,수도권은 85㎡ 이하 7년(과밀억제권역)~5년(이외 지역),85㎡ 초과는 5년(과밀억제권역)~3년(이외 지역)으로 돼 있다. 정부는 수도권 공공주택의 전매제한 기간도 5~3년,3~1년으로 줄이기로 했다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com