[부동산초대석] 한만희 국토해양부 주택토지실장

부동산초대석 시간입니다. 오늘은 국토해양부의 전반적인 건설부동산 정책을 살펴보고 올 한해 영향을 미칠 주요 주택정책에 대해 진단해보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀을 위해 국토부에서 주택토지 관련 정책을 총괄하고 계신 한만희 주택토지실장 나오셨습니다. 안녕하세요. 1. 주택토지실에서 하는 일과 계획? □ 주택토지실은 부동산시장 정상화, 토지시장 선진화, 국가공간정보인프라 구축 등 부동산 정책을 총괄 ㅇ (주택정책관) 주택시장 안정을 위한 부동산 대책을 만들고, 서민 주거안정을 위해 저렴한 주택 공급과 저리의 주택자금 지원 등의 업무를 수행 - 최근에는 경제위기로 주택거래 위축, 미분양 적체, 주택건설 급감 등의 문제가 발생하고 있으므로, - 우선은 주택시장의 조속한 정상화를 위해 과감한 규제 완화와 세제 및 금융지원을 확대해 나가고, - 중장기 수급안정과 서민 주거안정을 위해 저렴한 주택을 확대 공급해 나가는데 중점을 둘 계획 ㅇ (토지정책관) 토지시장 선진화(토지은행 도입, 토지보상제 개선, 토지거래허가제 등 규제 개선), 부동산 산업 육성(부동산개발업과 리츠 규제 완화), 공평과세 실현을 위한 부동산공시가격 발표 등 추진 ㅇ (국토정보정책관) ‘국가공간정보인프라(NSDI)’ 구축, 국가기준점 관리, 측량?지적업무, 국토 및 부동산 정보의 대국민 서비스 등을 제공하고 있음 2. 최근 강남 재건축 상승세가 보합세로 전환되고 있는 점을 감안시 강남3구 투기지구를 해제해도 괜찮지 않은지? 언제쯤 풀릴 것으로 보는지? □ 제2롯데월드 건설허용(1.7), 한강변 초고층 APT 허용(1.19) 등으로 금년 초부터 상승세를 보였으나, ㅇ 최근 경기침체, 단기 급등에 따른 부담 영향 등으로 다시 상승세가 둔화되는 모습 □ 현재 실물경제 침체 등 경기 악화로 본격적인 상승세 전환은 어려울 것으로 전망되나, * ‘08년 4/4분기 실질 GDP는 전기 대비 △5.6%(전년동기 대비 △3.4%) * 향후 경기상황을 나타내는 경기선행지수(전년동월비)도 14개월 연속 하락 중 ㅇ 최근 저가 매수세 유입 등으로 강남 재건축 주요 단지가 일시 불안양상을 보인 만큼, ㅇ 향후 시장동향을 면밀히 점검해 나가면서 해제 여부를 결정하겠음 3. 경제상황에 따른 주택수요 위축 등으로 금년 주택건설 여건이 좋지 않은데, 대책은? □ ‘09년에는 무엇보다 민간주택 건설을 활성화하기 위한 여건조성에 주력하여, 실질적 효과가 나타날 수 있도록 속도감있게 제도개선을 완료할 예정임 ㅇ 재건축 규제개선*, 역세권 고밀복합 개발, 단지형 다세대ㆍ기숙사형ㆍ원룸형 주택 등을 통해 민간 중심의 도심주택 공급을 활성화 * ?주택법?(도시형 생활주택 도입) 및 ?도시및주거환경정비법? (시공자선정시기 조기화, 안전진단 간소화) 개정완료(‘09.2) ㅇ 특히, 지자체의 적극적인 행정구현, 중앙정부 차원의 집중 관리시스템 구축, 심의 및 인허가 단축 등을 통해 기 추진 중인 재건축 사업(전국 50만호, 수도권 31만호) 활성화에 역점 □ 아울러 경기상황에 따른 민간의 불확실성을 보완하기 위해 보금자리 주택 등 공공부문의 주택건설을 최대한 확보해 나갈 계획 * 보금자리 주택 건설 150만호(‘09년 13만호)건설을 차질없이 추진(금년 11월 중 사전예약방식으로 첫 분양 예정) * 旣개발 중인 공공택지내 건설도 조기 추진 (수도권 ’08년 연 8～9만호 → ‘09년 연 15만호 내외) 4. 최근 주택공급이 급감해 2～3년 후 공급 부족이 우려되는데 상한제를 풀어 공급확대를 유도해야 하지 않는지, 5월 폐지 가능성 제기되고 있는데 언제쯤 될 것으로 보는지? □ 분양가상한제 폐지로 역세권ㆍ주상복합 등 민간주택 건설이 활성화될 경우, ㅇ 2～3년 후 중장기적인 수급균형에 의한 가격안정을 유도할 수 있을 것으로 기대되며, * ‘98년 분양가 원가연동제(상한제와 동일) 폐지 이후, 민간 주택건설 대폭 확대(’98년 17만호 → ‘01년 40만호) ㅇ 아울러 도시미관을 위한 다양한 설계와 고품질 주택 공급도 가능할 전망 □ 다만, 상한제 폐지를 위해서는 법 개정이 필요한 만큼, 국회에서 분양가 상한제 폐지 법안이 통과될 수 있도록 최선을 다할 예정 5. 그린벨트를 개발해야 한다는 대통령 견해에 대한 의견? 난개발 우려와 서울시 협의 문제는? □ 서울 등 도심인근에는 공급이 부족하여 주기적 시장불안을 야기하고 있으므로, ㅇ 수요가 많은 도심 주변에 주택을 집중 공급하여 주택시장의 근본적 안정을 도모할 필요 □ 도심내에서는 금번에 발표한 것처럼 재건축 등 민간 중심의 주택공급을 활성화하되, ㅇ 공공에서는 도시 근교의 보존가치가 낮은 개발제한구역 등을 활용하여 서민들에게 저렴한 보금자리 주택을 직접 공급해 나갈 예정 * 가용택지가 부족해 도심내 공급 외에 도시 주변 개발도 병행 필요 (도시적 용지 비중 : 한국 6.4%(‘07), 일본 8.3%(‘04), 영국 14.4%(’05)) □ 또한 일부 개발제한 구역을 활용하더라도 충분한 의견수렴을 거쳐 친환경적으로 개발하겠음 ㅇ 중앙도시계획위원회 심의, 서울시 등 지자체 협의, 각종 영향평가 등 사회적 합의와 검증절차를 거쳐 개발 ㅇ 환경적으로 보전 가치가 낮은 지역을 선별 개발하고 훼손된 지역은 자연을 복원하는 개발을 추진 6. 그린홈과 보금자리 주택이 계획대로 진행되고 있는지? □ (그린홈) 주택 에너지 성능을 제고하기 위한 제도개선을 완료*하고, 에너지 소비를 약 50% 절감할 수 있는 저에너지 친환경 주택건설기술 개발을 추진 중** * 500세대 이상 의무 표시하도록 한 에너지성능등급 표시를 300세대 이상으로 확대하는 주택건설기준 개정ㆍ공포('09.1.7) ㅇ 아울러 기존주택 100만호를 그린홈化하기 위해 관계부처와 예산 협의 중이며, 시범단지* 구축 등을 차질없이 추진해 나가겠음 □ (보금자리 주택) 이번 국회에서 통과된 보금자리주택법에 대한 하위법령을 마련하여 4월 중 시행 예정 ㅇ 후속 절차를 조속히 진행하여 6월까지 보금자리주택 시범지구를 지정하고, 11월까지 사전예약방식으로 첫 분양할 계획 7. 3자녀 가구에 대한 지원책을 마련하라는 대통령 지시가 있었는데 구체적으로 어떻게 준비하고 있는지 □ 저출산 사회에 대비, 3자녀 이상 부양자에 대해 여러 가지 지원책을 이미 마련ㆍ시행 중 ㅇ (특별공급) 3자녀 이상 부양하는 무주택세대주에 대해 분양물량의 3%이내에서 특별 공급 ㅇ (청약가점 우대) 부양가족수에 비례하여 가점을 부여하고 있어 다자녀가구는 당첨확률이 높아짐 * 부양가족수는 타 항목(무주택기간 32점, 통장가입기간 17점)에 비해 가점비중(35점)이 높고, 등급간 격차도 큼(1자녀당 5점 가점) ㅇ (기금지원) 대출 한도를 상향하고 금리도 우대 중 * 구입자금 : 한도 5천만원 상향(일반:1억→3자녀:1.5억), 금리 0.5%우대 전세자금 : 한도 2천만원 상향(일반:6천→3자녀:8천) □앞으로 다자녀가구의 주거실태 조사를 통해 거주형태(자가, 전월세 등), 주택규모, 주거비 부담 등을 정밀 분석하고,(‘09.3월중) ㅇ 현 지원수준(특별공급, 주택기금 지원 등)을 감안하여 공급물량과 자금지원 등 확대 필요성을 검토하겠음 8. 이번 용산사태와 같은 참사를 방지하기 위한 제도적 개선대책은 무엇이 있는지, 실효성에 대한 지적도 많은데 어떤지? □ 정부에서는 도시재개발사업의 개선을 위해서 당?정 T/F 회의, 관계부처회의, 국무회의 등을 통해 5가지 제도개선 방안을 마련하였음(2.10 대책발표) ㅇ 첫째, 상가세입자에 대한 우선분양권 제공 및 휴업보상비 상향 조정 ㅇ 둘째, 주거세입자의 이주대책을 위한 순환개발 방식 추진 ㅇ 셋째, 분쟁조정위원회 신설 ㅇ 넷째, 지방자치단체장이 회계감사 및 감정평가사 선정 ㅇ 다섯째, 세입자 보상에 대한 건물주의 책임강화 □ 앞으로 이들 사항을 구체화하고 추가적인 제도개선 사항이 없는지 지속적으로 검토하겠음 9. 국토부에서 오는 6월부터 실거래가지수를 발표할 계획이고, 국토연구원에서도 부동산선진화시스템을 내놓을 예정인데, 어떠한 효과가 있을지? □ ‘06.1.1부터 시행된 부동산 실거래 신고제도를 통해 축적된 실거래 자료를 토대로 아파트 실거래 가격지수를 발표 예정 (빠르면 6월부터 공표 예정) * 총 140만건 축적(‘06～’08) : ‘06년 55.9만, ’07년 42.6만, ‘08년 41.2만 ㅇ 미국, 영국, 네덜란드 등 선진 국가에서도 실거래 가격을 활용한 지수를 발표 중 * 미(S&P Case-Shiller, 연방주택금융지원국), 영(토지등기소), 네(통계청) □ 실거래 지수는 실제 거래된 자료를 토대로 만든 통계이므로, ㅇ 중개업소 시세자료를 토대로 작성된 종래 주택가격통계보다 시장상황을 객관적으로 파악함으로써 효과적인 부동산 정책 수립에 기여할 전망 □ 아울러 국토연에서 개발중인 부동산시장진단시스템도 실거래 지수 등과 함께 활용시 시장상황 진단 및 정책효과 분석 등에 도움을 줄 것으로 기대 * 국토연구원에서 부동산시장 진단 및 전망모형(K-REMAP)을 개발 중 - 개발기간 : ‘08.5～’10.4 (국토연구원 부동산시장연구단) - 부동산시장에 관한 DB구축, 동향분석 및 예측을 One-Stop으로 실시할 수 있는 시스템으로 지역별 부동산 시장상황을 기상도처럼 상황판으로 표시할 예정 9-1. 그런데 60일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어 있어 시의성이 떨어진다는 의견도 있는데 어떻게 보완하실건지? □ 아파트 실거래 지수는 신고기한이 60일이므로 2개월의 시차가 있으며, 외국의 경우도 1～2개월의 시차가 있음. * 미 연방주택금융지원국 지수 : 2개월 시차(‘09.1.28에 ’08.11월 지수 발표) * 미 S&P지수 : 2개월 시차(‘09.1.29에 ’08.11월 지수 발표) * 영 토지등기소 지수 : 1개월 시차(‘09.1.29에 ’08.12월 지수 발표) □ 해외 사례를 볼 때 신고기한을 단축한다면 시차가 줄게 되어 더 실효성이 있을 것임 * ?공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률? 제27조에 따라 계약 후 60일 이내에 신고 의무 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일로부터 60일 이내에 매매대상부동산 소재지의 관할시장?군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 10. 미분양 적체로 건설업체 부도율이 비교적 높은 상황, 미분양 해소를 위한 특단의 대책이 있는지 □정부에서는 금년도에도 미분양 공공매입 프로그램을 지속적으로 시행하기로 하고 그 물량을 확대한 바 있고, * ’08년중 주공의 준공후 미분양 매입5천호 → ’09년 3천호 ’08년중 대주보의 환매조건부 미분양 매입 3천호 → ’09년 1만호수준 ㅇ매입승인 심사 등 절차를 최대한 속도감 있게 진행중임 □시장기능을 활용하는 미분양 해소방안도 동시에 추진, ㅇ3.3일 제1호 미분양 리츠가 인가를 받아 6개단지* 1,581억원 규모의 미분양을 매입?운용할 계획 * 리츠명칭 : (주)우투하우징, 매입호수 : 483호, 자산관리회사(AMC) : 주공 * 경기?대구?충남?경남?전남 지역 6개 단지 □한편, 양도세 한시면제 등 추가적인 수요활성화 조치(’09.2.12)가 시행된지 1달이 채 되지 않은 만큼, ㅇ미분양 추이 등 시장상황을 면밀히 점검하면서 추가 대책 마련 여부 등을 검토할 계획 11. 경제가 많이 어렵습니다. 국토부 또는 주택토지실 차원에서 이같은 위기를 극복할 수 있는 방안에 대해 시청자 여러분께 한 말씀 부탁드립니다. □ 우선, 민간의 투자부진을 보완하기 위해 공공부문에서 SOC투자 확대와 강력한 재정조기 집행을 추진 *SOC예산 23.4조원(전년대비 24.5%↑)의 65%를 상반기에 집행 ㅇ특히, 공기업 및 민간투자 유발효과가 커서 내수진작 효과가 높은 10대 뉴딜 프로젝트를 중점 추진 * 도로?철도, 4대강?경인운하, 보금자리주택 공급, 도심재생 등 ⇒ ‘09년 총 45조(국고 14.8조) 투자, 79조 생산유발, 65만 고용유발 □아울러, 경제위기의 진원지인 주택시장의 안정화를 위해 주택가격 급락을 막고, 주택건설이 안정적으로 유지될 수 있도록 미분양 해소, 거래활성화, 건설촉진에 역점 ㅇ미분양은 공공매입을 확대하면서, 양도세 면제, 미분양 펀드 활성화 등 시장기능을 통해 적극 해소 ㅇ재당첨제한 한시폐지, 전매제한 단축, 세제 및 금융지원 확대 등으로 주택수요와 거래를 활성화 * 양도세 한시면제, 대출이자소득공제 확대(15년이상 → 5년이상), 주택기금에 30년대출 도입, 구입자금 확대(‘08. 2조→‘09. 3조) 등 ㅇ보금자리주택 등 공공부문이 주택공급을 견인하면서, 민간건설 촉진을 위해 시장환경을 적극 개선 * 보금자리주택 150만호 건설계획(‘09년은 13만호) 본격추진, 재건축 용적률 등 핵심규제 완화, 민간 분양가상한제 폐지 등 지금까지 정부의 올해 주택정책 방향을 진단하고 부동산 동향에 대해 자세히 전망해 드렸습니다. 정부의 효과적인 정책 실행을 기대해보겠습니다. 한만희 국토부 주택토지실장께서 수고해 주셨습니다. 안태훈기자 than@wowtv.co.kr