[절세미인] 취득ㆍ등록세는 낙찰가격이 기준, 일반거래 보다 대부분 세금 적어

이용연 세무사

자영업을 하는 이기회씨는 최근 경기 침체로 인해 아파트 등 주택을 법원 경매물건으로 시세보다 낮게 낙찰받을 수 있다는 말에 귀가 번쩍 뜨였다. 성격 급한 이씨는 친구의 도움을 받아 경매에 참가해 아파트를 낙찰받았다. 그러나 경매에 참가하면서 경매 대금 외에 별도의 세금 및 관련 비용이 얼마나 드는지,또 낙찰받은 주택을 보유 후 팔 경우 관련 세금으로는 어떤 것이 있는지 궁금하다. 이씨처럼 경매로 주택을 낙찰받아 취득하는 경우 고려해야 하는 세금은 취득세 및 농어촌특별세， 등록세 및 교육세， 인지세 등이 있다. 여기에 관련 국민주택 채권 및 수입증지 매입비，법무대행비 등도 고려해야 한다.

취득세 및 등록세는 원칙적으로 2%.다만 2006년 9월1일부터 2009년 12월31까지 주택을 유상으로 취득할 경우 각각 1%의 세율을 적용한다. 전용면적 85㎡(수도권외 읍면지역 100㎡) 이하 주택의 취득세는 낙찰가격의 1%， 등록세는 낙찰가격의 1%， 교육세는 등록세의 20% 등으로 낙찰가격의 2.2%이며，농어촌특별세는 비과세된다.

전용면적 85㎡(수도권외 읍면지역 100㎡)를 초과하는 주택의 취득세는 낙찰가격의 1%，등록세는 낙찰가격의 1%， 교육세는 등록세의 20%， 농어촌특별세(취득세 및 등록세 감면분 포함) 0.5%로 낙찰가격의 2.7%이다. 취득세는 잔금납부일로부터 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시 · 군 · 구청에 내야 하며，등록세는 잔금을 납부한 날로부터 60일 이내에 등기를 해야 한다.

국민주택채권은 낙찰가격이 아닌 공동(개별)주택가격(신규분양의 경우 분양가격)을 기준으로 특별시 및 광역시 소재 주택의 경우 △2000만원 이상~5000만원 미만은 1.3%(그밖의 지역 1.3%) △5000만원 이상~1억원 미만은 1.9%(그밖의 지역 1.4%) △1억원 이상~1억6000만원 미만은 2.1%(그밖의 지역 1.6%) △1억6000만원 이상~2억6000만원 미만은 2.3%(그밖의 지역 1.8%) △2억6000만원 이상~6억원 미만은 2.6%(그밖의 지역 2.1%) △6억원 이상은 3.1%(그밖의 지역 2.6%)이다. 국민주택채권은 매입과 동시에 금융회사에 곧바로 할인해 매도하기 때문에 채권매입액과 매도금액의 차이 부분만 부담하면 된다.

매매로 주택을 취득하는 것보다 경매로 취득하는 경우 경매가격이 일반 거래시의 가격보다 통상적으로 낮기 때문에 세금 및 관련 비용을 적게 부담함으로써 절세효과를 볼 수 있다. 주택을 경매로 취득하여 양도하는 경우 양도시점에서 세대별 주택 보유수에 따라 양도소득세가 비과세，누진세율 적용 또는 중과세될 수 있기 때문에 양도계약을 체결하기 전에 세무사의 자문을 받아 양도세를 가장 절약하는 방법을 선택하여 양도하는 것이 유리하다.