[3ㆍ15 세제개편] 3주택 양도세 2250만원→716만원

참여정부 '3대 부동산세금 대못' 다 뽑는다
장기보유 특별공제는 현행대로 적용안해

노무현 정부가 부동산 투기를 막는다는 명분 아래 도입한 3대 부동산세금 '대못'이 '3 · 15 세제 개편'으로 모조리 뽑히게 됐다. 종합부동산세가 지난해 대폭 완화되고 재산세로 조만간 통폐합되는 데 이어 이번에 '다주택'과 '비사업용 토지'에 대한 양도세 중과 제도마저 사라지게 됐다.

◆다주택자 '징벌세' 사라진다

부동산 양도세 측면에서 보면 2주택 이상 보유자는 징벌에 가까운 세금을 부과받았다. 일반적인 양도세율은 6~35%지만 2주택자는 50%,3주택자 이상자는 60%의 단일 세율로 양도세를 내야 했다. 부동산을 3년 이상 보유하면 연 8%(1주택자)씩 최대 80% 또는 연 3%(일반 부동산)씩 최대 30%까지 양도세를 깎아주는 '장기보유 특별공제' 역시 2주택 이상 보유자에게는 허락되지 않았다.

다주택자에 대한 양도세 중과는 노무현 전 대통령이 취임한 해인 2003년 말 세법 개정을 통해 도입됐고 2005년 1월1일부터 작년 말까지 4년간 시행됐다. 그러나 이명박 정부가 출범한 첫해인 지난해 대폭적인 수정이 이뤄졌다. 올해와 내년에 한해 2주택자는 기본세율(올해까지는 6~35%,내년부터는 6~33%)을,3주택 이상자는 45% 세율을 적용하도록 했다. 야당 등의 조직적 저항 때문에 폐지도 유지도 아닌 중간 수준에서 이뤄진 타협이라는 평가를 받았다.

1주택자에게 적용하고 있는 장기보유 특별공제(양도차익의 최대 80%)는 부동산 투기 우려에 대한 국민 정서를 감안해 2주택 이상 보유자에게는 적용하지 않기로 했다.

◆비사업용 토지도 일반세율로 과세

비사업용 토지에 대한 양도세 중과는 개인의 경우 부재지주 농지나 임야 나대지 잡종지,법인은 주업종 이외 목적 보유 토지와 나대지 잡종지에 적용돼 왔다. 개인에 대해서는 60% 세율을 부과했고 장기보유 특별공제(최대 30%)도 배제했다. 법인은 법인세율(11% 또는 22%)에다 30%포인트를 추가로 얹어 최고 57.2%(주민세 포함)를 매겼다. 토지 보유 기간이 긴 경우 그동안 냈던 재산세나 각종 금융비용 등을 감안하면 팔아봤자 남는 게 없는 사례가 속출할 수밖에 없는 구조였다.

◆세금 얼마나 줄어드나

다주택자에게 일반적인 양도세율(6~35%)을 적용하는 세제개편안이 국회에서 그대로 통과될 경우 다주택자의 세금 부담은 크게 줄어들게 된다. 3주택자의 양도소득이 과세표준액(과표) 기준으로 5000만원 이하인 경우 세금이 70~80% 이상 감소한다.

하지만 양도세 과표가 8800만원을 넘어 최고 세율(8800만원 초과분 35%)을 적용받는 금액이 커지면 세금이 줄어드는 비율도 낮아지게 된다. 다주택자 양도세가 일반세율로 바뀌더라도 누진세율의 특성상 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용되기 때문이다.

예컨대 3주택자가 2년 이상 보유한 집 한 채를 팔아 생긴 양도소득 과세표준이 5000만원이라면 현재는 45%(단일세율)인 2250만원이 양도세로 부과된다. 그러나 법이 개정돼 일반세율이 적용될 경우 내야 할 양도세는 716만원으로 70% 가까이 감소한다. 양도차익 중 1200만원까지는 6%，1200만~4600만원까지 3400만원은 16%，4600만~5000만원에 해당하는 400만원에 대해서는 25%의 세율이 매겨지기 때문이다.

양도소득 과표가 3억원인 경우 양도세는 1억3500만원에서 9086만원으로 32.6% 줄어들게 된다.

부재지주가 보유한 농지를 팔 때도 양도세액이 대폭 감소한다. 2년 이상 보유한 농지에서 발생한 양도소득 과세표준이 1억원인 경우 현재 60%에 해당하는 6000만원을 양도세로 내야 하지만 16일 이후 올 연말까지 매도하면 2436만원，내년 이후에 팔면 2338만원으로 세금이 기존 대비 각각 59.4%,61% 줄어든다.

김인식 기자 sskiss@hankyung.com