[절세미인] 토지 수용도 양도소득세 과세 대상…

2개월내 예정신고납부땐 세액공제
이용연 세무사

경기도 양주시에 거주하는 이협의씨는 올해 1월 초에 7년4개월간 경작하던 밭이 양주 옥정 신도시 건설 예정지역에 편입되어 대한토지공사로부터 토지 수용보상금으로 현금 3억원을 받게 됐다.

토지가 수용된 경우에도 양도소득세 신고를 해야 한다는 주변 사람들의 말을 들은 뒤 양도소득세는 어떻게 해야 하는지 사뭇 궁금하다.

이씨처럼 자신이 보유하던 농지를 포함한 토지 등이 수용된 경우엔 양도소득세 과세대상이 된다. 현행 소득세법 94조 규정에 의거해 양도소득세 과세대상은 토지，건물，부동산에 관한 권리(지상권 · 전세권 · 등기된 부동산임차권 · 부동산을 취득할 수 있는 권리)，사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권，골프장회원권，콘도미니엄회원권，종합체육시설회원권，비상장주식，주권상장주식 중 대주주 양도분 및 장외양도분 등이 포함된다.

따라서 양도소득세 과세대상 자산을 등기 · 등록에 관계없이 매도 혹은 교환 등을 통해 유상으로 사실상 이전한 경우 양도소득세 신고 및 납부의무가 있다. 양도한 날(잔금청산일，다만 대금청산일이 불분명한 경우 등기접수일 또는 명의개서일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고납부 또는 다음해 5월1일부터 5월31일까지 확정신고납부를 해야 한다.

이씨의 경우 2009년 1월에 양도했기 때문에 3월 말까지 예정신고납부를 하면 10%의 예정신고납부 세액공제를 받을 수 있다. 예정신고만 하고 납부를 안한 경우 예정신고납부세액공제를 받을 수 없으나，확정신고기한까지는 신고 및 납부불성실가산세는 부과되지 않는다.

조세특례제한법 제77조에 따라 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월31일까지 협의매수 또는 수용됨으로써 현금 보상받은 경우 산출세액의 20%， 채권 보상받은 경우 산출세액의 25%， 채권 보상받아 만기까지 보유하기로 특약을 체결한 경우 산출세액의 30%를 감면받을 수 있다.

특히 사업인정고시일이 2006년 12월31일 이전인 토지 또는 토지 취득일(상속의 경우 피상속인의 토지 취득일)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 비사업용토지 중과세율(60%)이 적용되지 않는다.

보유하던 토지가 논 또는 밭，과수원 등의 농지인 경우 8년 이상 농지 소재지에 거주하거나 농지 소재지에 연접하는 시 · 군 · 구에 거주하거나 또는 농지소재지로부터 직선거리로 20㎞ 이내 지역에 거주하면서 직접 경작하다가 양도한 경우 8년 자경 감면대상이 돼 과세기간별 최대 2억원까지 100% 양도소득세가 감면된다.

8년 자경 감면세액에 대한 농어촌특별세는 비과세되며，8년 자경 감면이 아닌 수용 등으로 인한 일반감면인 경우 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 부과됨에 유의해야 한다.

따라서 보유하던 부동산을 양도할 경우 양도시기，사업용건물인 경우 부가가치세 과세 여부，비사업용토지 등의 중과세 여부 및 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용 여부，감면율 등을 잘 검토하여 양도소득세가 절세될 수 있도록 해야 한다.