먹구름 속 상가시장에 저금리 햇살…'先임대' 관심둘만

이자부담 줄어 투자 관심 증가…잇단 규제악화로 수익성 제고
쇼핑몰은 공급과잉으로 '要주의'

저금리가 지속되면서 수익형 부동산,특히 상가에 대한 관심이 늘고 있다. 경기 하락과 고금리가 맞물려 상가시장은 2007년부터 고전을 면치 못했지만 일부 유망지역을 중심으로 문의가 살아나는 조짐이다. 물가상승률에도 미치지 못하는 이자율로 속을 끓이느니 차라리 공격적인 투자에 나서보겠다는 생각에서다. 주택담보대출의 기준이 되는 양도성예금증서(CD)의 이율은 작년 하반기 6.18%까지 치솟았다가 16일 현재 2.41%까지 내려 앉아 부동산에 돈이 몰리고 있다.

대표적인 수익형 부동산인 상가는 금리에 더 민감한 반응을 보인다. 임대료가 제자리를 맴돌아도 대출이자 부담이 적다면 그만큼 수입이 늘어나게 된다. 더욱이 정부는 상가 관련 규제를 지속적으로 풀고 있다. 물론 상가는 경기에 매우 민감해 쉽게 투자에 나서기가 부담스럽다. 하지만 전문가들은 미리부터 겁을 먹을 필요가 없다고 조언한다.

◆상가시장 규제 잇달아 풀려

상가시장이 가장 반겼던 규제 완화는 토지거래허가구역이 크게 풀렸다는 것이다. 올초 전국 토지거래허가구역 1만9149㎢의 60%인 1만224㎢가 해제됐다. 남한 면적의 20%에 육박했던 허가구역은 이제 8.9%로 줄어들게 됐다. 허가구역에서 풀리면 토지이용 의무기간과 상관없이 거래가 가능해진다. 토지거래허가구역에서 상가를 구입할 때는 4년 동안 매매와 임대가 금지된다.

여기에 토지거래허가구역 내 상가라 하더라도 최초 분양시에는 거래허가가 필요없도록 하는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령 개정안이 시행될 예정이다. 대부분의 신도시 택지지구 뉴타운 등에서 새로 구입한 상가는 대지지분이 아무리 작더라도 직접 운영해야 하는 부담이 있었으나 앞으로는 별다른 제한없이 재산권을 행사할 수 있게 됐다.

서울시는 경기 부양을 위해 리모델링 활성화 방안까지 내놨다. 기존 20년이었던 리모델링 가능 연한을 15년으로 줄였다. 증축 규모는 연면적 10%에서 30%로 늘렸다. 리모델링 활성화 방안이 궤도에 오르면 오래된 근린 상가들의 활용 방안이 다양해지고 연면적이 늘면서 임대할 수 있는 상가도 늘어날 것으로 기대돼 투자가치도 증가할 전망이다. 지방자치단체장이 지정 · 고시한 지역의 건축물을 도시형 생활주택(임대를 주목적으로 하는 소형주택 단지)으로 바꿀 수 있는 주택법 시행령과 관련 규정 등이 시행에 들어가면 상가 상층부의 공실을 줄일 수 있다.

또한 국세청이 간주임대료 산정에 적용하기 위해 고시하는 이자율도 기존 5%에서 3.4%로 낮춰져 부동산 임대 사업자의 세 부담이 경감될 것으로 보인다. 간주임대료란 부동산 임대의 대가로 월임대료와 별도로 받는 보증금에 대해 일정한 이율을 곱해 계산한 금액으로 부동산 임대 사업에 따른 부가세 과세표준에 포함된다. 사업자는 당연히 이율이 낮을수록 유리하다.

◆임대가 안정적이어야 유리

상가를 고를 때는 임차인이 월세를 제대로 낼 수 있는지 따지는 것이 무엇보다 중요하다. 장사가 안 된다며 월세를 한 달만 내지 못하겠다고 해도 수익률이 급락하기 때문이다. 이 때문에 안정적인 임차인이 구해진 '선임대 상가'를 알아보는 것이 좋다. 선임대 상가는 일단 상가 건물이 완공돼 입점을 마쳤다고 할 수 있다. 상가투자 초기에 발생할 수 있는 시행사 시공사 부도 등의 문제에서 자유롭다는 장점도 있다. 선종필 상가뉴스레이다 사장은 "선임대 상가는 투자 후 바로 수익을 확보할 수 있고 투자에 따른 정확한 수익률 파악이 가능하다는 것이 최대 장점"이라고 말했다. 그는 "최근 금리를 감안할 때 7% 이상의 수익이 발생한다면 매력적"이라고 말했다.

선임대가 맞춰진 상가 중에는 은행이 가장 안정적이지만 제과점 패스트푸드점 편의점 등도 괜찮은 편이다. 안정적인 상가로는 대한주택공사가 공급하는 아파트의 단지 내 상가도 추천할 만하다. 지난달 54개 상가를 분양한 결과 39개가 팔렸다. 주공은 올해 전국에서 모두 972개 상가를 공급할 계획이다. 반면,테마상가(쇼핑몰)는 안정성 면에서 최악으로 꼽힌다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "쇼핑몰은 공급과잉 상태가 풀리지 않고 있는 데다 인터넷 상거래가 활성화되면서 철퇴를 맞았다"며 "매우 주의가 필요한 투자상품"이라고 말했다.

전문가들은 서울 동작구 노량진 민자역사 상가를 비롯해 송파구 동남권 유통산업단지 '가든파이브' 등 대형 상가는 발전 가능성이 높지만 사업시행자의 상가 운영 능력과 비슷한 개념의 상가가 얼마나 잘 되고 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com