'보금자리법' 적용해도 강남 재건축 이익 늘어나

용적률 증가로 일반분양도 '껑충'

정부가 지난 4월 말부터 서민주택인 소형 주택을 늘리기 위해 '보금자리주택특별법'(이하 보금자리법)을 도입했으나 서울 강남의 재건축 개발이익은 줄지 않고 오히려 늘어난 것으로 분석됐다. 보금자리법 도입으로 임대주택 비율이 늘었지만 용적률이 늘어나면서 조합원분을 제외한 일반분양 세대수도 기존 법률을 적용할 때보다 더 증가했기 때문이다.

14일 재건축 전문 건축설계사무소인 DS포럼이 △압구정 신현대 △대치 은마 △잠실 주공5단지 △개포 주공4단지 △고덕 주공2단지 등 서울의 주요 5개 재건축 아파트 단지의 용적률,세대수 등을 보금자리법을 적용해 분석한 결과 이같이 나타났다.

분석 결과를 종합하면 고덕 주공2단지를 제외한 4개 단지는 임대 아파트 비율과 세대수가 늘었지만 일반 분양 세대수도 늘어 사업성이 좋아진다는 결론이 나왔다.

하지만 이번 분석에선 기부채납에 따른 용적률 인센티브는 고려하지 않아 실제로는 용적률이 더 올라갈 수 있어 그만큼 수익성이 좋아질 수 있다.

보금자리법을 반영해 개정된 도시 및 주거환경정비법은 재건축을 할 경우 용적률을 법적 상한선까지 적용해 현재 지방자치단체가 조례로 정한 정비계획상 용적률을 뺀 용적률(상한용적률-정비계획용적률)의 50% 이내에서 임대주택을 짓도록 하고 있다. 서울시는 조례로 최대치인 50%를 임대주택으로 짓도록 하고 있다.

종전에는 서울에서 재건축을 할 경우 정비계획 용적률에서 기존 용적률을 뺀 용적률의 25%를 임대아파트를 짓도록 했으나 개정안에 따르면 임대아파트 비율이 1.5~2배 가까이 늘어난다.

이 방식을 적용해 은마아파트를 용적률 213.32%에서 299.81%로 재건축하면 임대아파트 수가 가장 크게 늘어난다. 기존에는 임대주택이 98세대(2.13%)이지만,보금자리주택법으로 계산하면 임대 주택이 1313세대(25.06%)로 13배 이상 늘어난다. 조합원 배정분이 아닌 일반분양 세대수도 183세대에서 816세대로 633세대 증가한다.

일반분양 세대수가 가장 많이 늘어나는 단지는 잠실 주공5단지다. 현재 3930세대인 이 단지에 새로운 법을 적용하면 일반분양 세대수가 845세대 증가한다. 총 세대수도 6990세대에서 8314세대로 늘어난다. 이 아파트 재건축추진위원회가 최근 기부채납으로 용적률 인센티브를 받아 계산한 사업계획안은 총 세대수가 9000세대로 돼 있다.

고덕 주공2단지와 압구정 신현대는 종전에 비해 임대를 제외한 일반분양 세대수가 각각 588세대,345세대씩 늘어 수익성이 높아질 것으로 분석됐다.

백준 J&K 대표는 "강남 재건축 추진 아파트의 사업성은 분양 가격이 높아 일반분양 세대수가 얼마나 많으냐에 따라 결정된다"며 "보금자리법 도입으로 강남 재건축 개발 이익이 늘었다"고 평가했다.

성선화 기자 doo@hankyung.com