[은행PB 세무사의 節稅노트] 주택 매각에도 순서가 있다…팔려면 내년까지, 비투기지역 집 먼저

서울에 세 채의 주택을 보유한 홍길동씨는 그 중 두 채를 매각하고자 한다. 또 배우자 명의로 새로 집을 한 채 구입하려고 한다. 이번 기회에 부부가 각각 한 채씩 주택을 보유하려고 하는 것. 주택 매각에 대한 양도소득세 부담도 완화됐고,주택을 부부 각자 소유할 경우 종합부동산세 부담도 줄어들기 때문이다.

하지만 어떤 주택을 먼저 매각해야 하고,언제 매각하는지에 따라 내야 하는 세액이 크게 달라지므로 잘 따져봐야 한다. 기존 보유 주택의 매각순서를 정하기 위해서는 아래의 네 가지 원칙을 반드시 고려해야 한다.

첫째,올해 또는 내년(2010년) 안으로 매각해라. 둘째,매매차익이 적은 것을 먼저 매각하라. 셋째,2채 이상의 주택을 매각할 경우 매각 시점을 2009년과 2010년으로 분산하라.넷째,주택이 3채 이상일 경우 비투기지역에 있는 주택을 먼저 매각하라.

지난해까지는 2주택 보유자가 매각하는 주택은 50%,3주택 이상 또는 비사업용부동산을 매각하는 경우에는 60%의 세율로 양도소득세를 과세했다.

하지만 2009년 개정된 세법에서는 규제목적의 양도소득세 세율을 한시적으로 인하했다. 지난 3월16일에서 내년 12월31일 이내에 부동산을 매각하거나 취득하는 경우에는 기본세율(6~35%,내년부터는 6~33%)을 적용한다.

다만 3주택 이상을 보유한 사람이 투기지역에 소재한 주택을 매각하는 경우에는 기본세율에 탄력세율인 10%를 가산해서 과세한다. 그래서 투기지역에 있는 주택을 매각할 경우는 비투기지역에 소재한 주택을 우선 매각해서 2채 이하로 낮춘 후 파는 게 좋다.

주택을 매각하는 경우에만 혜택이 있는 것이 아니다. 지난 3월16일부터 내년 12월31일까지 취득하는 주택도 기본세율의 혜택이 주어진다. 매각 시보다 취득시 혜택이 더 크다. 기존 다주택 보유자는 내년까지 매각해야 중과세(50% 또는 60%)에서 제외되지만,내년까지 주택을 구입하는 사람은 2년 이상만 보유하면 언제 매각하더라도 중과세되지 않는다.

하지만 장기보유특별공제는 여전히 불가능하다. 그래서 주택의 매각순서를 정할 때는 보유기간에 상관없이 매매차익이 적은 것을 먼저 매각하고,매매차익이 가장 큰 주택은 마지막에 매각해서 1세대1주택 비과세를 받을 수 있도록 유도해야 한다.

아무리 기본세율을 적용하더라도 동일한 연도에 몰아서 매각하면 안된다. 양도소득세는 1년 단위로 합산해 계산하기 때문에 해를 바꿔서 매각해야 높은 누진세율을 피할 수 있다. 또 기본공제도 매년 250만원씩 받을 수 있다. 특히 내년부터는 기본세율도 인하되기 때문에 분산매각은 필수적이다.