[부동산 세무 상담] 월급쟁이가 임대소득 생기면 세금 얼마?

박상근 세무사

문: 서울 강남구 삼성동 아파트에 살고 있는 김모씨는 작년 5월부터 서울 송파구에 아파트(116㎡형) 1채를 보증금 3000만원,월세 150만원에 임대하고 있다. 김씨가 올해 직장에서 6000만원을 급여로 받고(과세표준 4100만원) 원천징수소득세 486만원(주민세 48만6000원)이 있을 경우 부동산 임대소득 때문에 추가로 납부해야 할 세금은 얼마일까？

답: 상가 · 사무실 · 빌딩 등 비주거용 건물을 임대해 발생한 소득은 모두 과세대상이다. 하지만 주택의 경우는 다르다. 2주택 이상 소유자에게만 과세한다. 집이 한 채만 있다면 임대를 해도 주택의 공시가격이 9억원을 넘지 않는 한 비과세한다. 주택 수를 따질 때는 본인과 배우자의 주택을 합산하고,다가구주택은 1주택으로 본다. 해외주택 임대는 모두 과세대상이다.

세금이 매겨지는 임대소득은 원칙적으로 실제 수입금액(임대료)에서 임대사업과 관련한 인건비 관리비 등 필요경비를 공제한 뒤 정해진다. 만약 임대수입과 필요경비에 관한 증빙 내역이 없으면 정부가 정한 경비율로 과세금액을 도출한다. 경비율은 국세청장이 매년 업종별로 공시한다. 작년분 임대소득금액 계산에서 적용되는 주택임대업의 경비율은 고가주택(9억원 이상)이 33.9%,일반주택 47.9% 등이다.

김씨가 아파트 임대를 통해 얻은 수입은 1800만원(150만원?C12개월)이다. 올해 경비율이 작년과 같다고 가정하면 필요경비는 862만2000원(1800만원?C47.9%)으로 실제 과세금액은 937만8000원이 된다. 주택임대소득금액을 근로소득금액(6000만원)과 합산해 세액을 계산할 경우 김씨가 추가로 납부할 소득세는 239만4500원이고 주민세가 23만9450원이다. 모두 합하면 263만3950원이 된다. 부동산 임대소득은 다른 종합소득과 합산해 다음 해 5월31일까지 확정신고를 해야 하고 신고와 함께 세금을 내면 10%의 세액공제를 받을 수 있다.

정부는 3주택 이상 보유자의 3억원 초과 전세보증금과 임대보증금에 대해 소득세를 과세하는 방안을 검토하고 있다. 전세보증금과 임대보증금에 이자율(현재 연 3.4%)을 적용해 산출한 간주임대료(전세보증금이 6억원일 경우 3억원을 초과하는 3억원의 3.4%인 1020만원)를 수입금액에 가산하고,실제 필요경비 또는 경비율에 의한 필요경비를 공제해 소득금액을 계산하는 방법이 거론되고 있다.