압구정 한양7차·개포 주공1 등 재건축 입주권 전매 허용

'도정법' 시행령 개정안 통과…조합원 지위양도 규제 완화
이달 중순부터 거래… 전문가들 "매물 늘어 가격 하락 가능성"

이달 중순부터 재건축 조합원 지위 양도(입주권 매매)가 대폭 허용되면 서울시내 1만4000여채 재건축 아파트의 입주권 거래가 크게 활성화될 것으로 보인다. 물량이 쏟아지면 올 상반기 급등했던 재건축 추진 아파트 가격이 안정될 것이란 전망도 나오고 있다.

조합원 지위 양도 규제를 완화한 '도시 및 주거환경 정비법'(이하 도정법) 시행령 개정안은 아직 관보게재일이 확정되지 않았지만 오는 14일께는 관보에 실리고 시행에 들어갈 것으로 보인다. 이와는 별도로 오는 7일부터는 지난 2월6일 이후 세 차례에 걸쳐 개정된 도정법 중 일부 사항이 시행될 예정이어서 향후 재건축 · 재개발 시장 투자 여건이 급변할 전망이다.

◆조합원 지위양도 손쉬워져

4일 국무회의를 통과한 도정법 개정 시행령 중 가장 눈에 띄는 부분은 조합원 지위 양도가 손쉬워진다는 점이다. 조합원 지위양도 금지는 투기과열지구(강남 3구)에서 2004년 이후 재건축 조합이 설립된 단지에서 입주권 매매를 불허하는 조치다. 정부는 올초 이 규정을 없애는 법 개정을 국회에서 추진했으나 무위로 돌아가고 시행령에서 예외규정을 늘려 실질적인 허용폭 확대 효과를 보도록 했다.

현행 시행령에선 △조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가가 없거나 △사업시행인가일로부터 3년 이내 착공되지 않은 경우처럼 사업이 지연되면 입주권을 팔 수 있도록 돼 있었다. 앞으로 이 기간을 2년 이상,2년 이내로 각각 단축했다. 이 경우에도 양도하려는 사람이 해당 주택을 5년 이상 소유해야 했지만 이를 '2년 이상 소유'로 대폭 완화했다. 경매와 공매 등으로 소유권이 이전되는 경우에도 조합원 지위양도가 허용된다.

개정 시행령은 또 안전진단 비용 부담의 주체를 현행 재건축 추진위에서 해당 지자체의 시장 · 군수로 바꾸었다. 추진위가 초기 자금을 확보하지 못해 업체와 결탁하는 등의 부조리를 뿌리뽑기 위한 조치이다. 예외적으로 주민이 안전진단을 요청하는 경우에는 주민이 비용을 부담해야 한다.

이와 함께 조합원 100인 이하의 소규모 정비사업은 시공사를 선정할 때 경쟁입찰을 하지 않아도 되도록 했다. 또 '지분쪼개기'를 막기 위해 정비구역 지정 전에도 건축물 분할과 토지분할 행위를 제한할 수 있도록 도정법이 개정(지난 2월6일)됨에 따라 행위제한시 도시계획 심의를 거쳐 관보에 제한지역과 제한대상,기간 등을 고시하도록 했다.

◆재건축 거래 크게 활성화될 듯

현재 서울시에서 조합설립인가를 받고도 2년 이상 사업시행 인가를 얻지 못한 재건축아파트는 10개 단지, 9092채에 달한다.

서울 강남구 개포 주공1단지를 비롯해 강남구 논현동 경복,청담 삼익,압구정동 한양7차,대치동 청실1 · 2차,서초구 잠원동 한신7차 등이 조합설립인가를 받은 지 2년이 지났지만 아직 사업승인 신청을 하지 않았다. 이 가운데 개포 주공1단지 등 상당수는 2003년 12월31일 이전에 조합설립인가를 받아 종전까지 1회에 한해 조합원 지위 양도가 가능했지만 이번 조치로 거래 제한이 완전히 풀리게 됐다.

사업시행인가를 받고 2년 내 착공을 하지 못한 단지는 총 12개 단지 5545채로 파악됐다. 서초구 잠원동 반포 한양,잠원동 한신5 · 6차,신반포(한신 1차) 등이 대표적이다. 이들 단지는 사업승인을 받고도 조합원 반대와 사업 재검토 등을 이유로 착공하지 않고 있다.

시장 전문가들은 이들 아파트의 입주권 거래가 풀리면 단기적으로는 물량 부담으로 인해 가격이 다소 떨어질 가능성이 높다고 입을 모았다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "정부가 최근 급등하던 재건축 아파트에 대한 규제를 추가로 내놓을 움직임을 보이자 재건축 시장이 숨고르기에 들어갔다"며 "이번에 재건축 아파트 입주권의 전매가 허용됨에 따라 재건축 아파트 매물이 늘어날 수밖에 없어 가격이 안정될 것으로 보인다"고 말했다.

◆안전진단 절차 간소화돼

오는 7일 시행을 앞둔 개정 도정법 내용 중에는 일부 공공성을 강화하는 부분도 있다. 먼저 사업초기단계에 주민들 스스로 재건축 · 재개발 구역을 지정하고 계획을 수립해오던 '주민제안방식'에 제동이 걸린다. 그동안은 대부분의 정비예정구역에서 주민제안을 통해 정비구역 지정을 신청해왔다. 이런 방식이 지나치게 수익성 위주로 흘러 도시기본계획의 틀을 무너트리는 등 난개발 문제를 불러왔다.

앞으로는 시장 · 군수가 구역지정과 정비계획을 세워야 하기 때문에 6일까지 정비구역 지정 신청을 하지 않으면 지자체가 나설 때까지 사업추진이 묶일 수 있다.

안전진단 절차는 대신 간소화된다. 예비와 정밀진단으로 2차례에 걸쳐 실시하던 것을 1차례로 통합,재건축 · 재개발에 속도가 붙을 것으로 보인다.

장규호/이호기 기자 danielc@hankyung.com