[BizⓝCEO] 토지적성 평가와 관련한 관리지역 가치투자

특별기고 / 김성수 서울사이버대 부동산학과 겸임 교수

< 이 기사는 BizⓝCEO 기획특별판 입니다 >

기존의 토지 투자 패러다임이 개발지 인근이나 신규도로 개통지역이었다면 이제는 토지의 세분화라고 할 수 있는 토지의 '적성'을 추가해야 한다.

최근 여타 관리지역에 비해 가치가 상승되고 있는 것이 계획관리 지역이다. 일부 투자자는 예전의 준도시지역이 자동적으로 계획관리 지역으로 편입되면서 준도시지역이었던 토지만 매입한 경우도 있다.

부동산에서 토지의 최 유효 이용 측면에서 볼 때 계획관리 지역의 가치는 여타지역과 상당한 차이가 있다. 대부분 지방자치단체의 세분화작업이 완료됐지만，아직 관리지역의 구분에 따른 토지의 가치가 비차별적인 지역이 있으므로 이러한 지역의 투자가 바람직하다.

다만，계획관리 지역이라 하더라도 주변의 수원(水源)시설 여부나 보전가능성이 있는 녹지 등의 존재를 도외시하면 안 된다. 실제건축행위 시 토지의 적성과 별도로 제약받을 가능성이 많을 수도 있다. 아울러 내재된 가치의 분석이 수반돼야 한다.

예를 들면 단독주택신축을 계획하고 있는 사람이 토지 800㎡를 구입하고자 할 경우 계획관리 지역은 ㎡당 40만원，생산관리지역은 ㎡당 30만원이라고 가정하면 합리적인 의사결정을 어떻게 해야 할까.

계획관리 지역은 구입가가 3억2000만원이고 생산관리지역은 2억4000만원이라는 계산이 나온다. 단편적으로는 생산관리지역이 저렴해 보이지만 건폐율을 살펴보면 계획관리 지역은 40%，생산관리지역은 20%이다. 건축부지면적 부분은 제외하고 건축적인 측면만 고려해 계획관리 지역의 2분의 1만 1억6000만원에 구입하면 생산관리지역과 동일한 규모의 전원주택 신축이 가능하므로 오히려 계획관리 지역의 구입이 합리적인 선택이다. 물론 반대로 생산관리지역이 ㎡당 15만원이라면 계획관리 지역보다 넓은 면적의 동일한 단독주택을 소유하게 될 것이다. 불완전한 시장에서는 해당토지의 내재된 가치를 근거로 비교하고 투자하는 것이 바람직하다.