[은행PB 세무사의 節稅노트] 8년간 농사지었던 땅 '자경농지 양도세 감면' 안된다고?

얼마 전 한 고객이 시골에 갖고 있는 땅을 팔려고 한다며 양도세에 관해 문의했다. 10년 동안 갖고 있으면서 실제 농사도 지었던 땅이므로 8년 이상 농사를 지은 경우에 적용되는 '자경농지 양도세 감면'(자경감면)을 받을 수 있지 않겠느냐는 내용이었다. 그러나 상담 결과 이 고객은 양도세를 감면받을 수 없다는 사실을 알게 됐다.

자경감면을 받을 경우 최대 1억원까지 양도세를 아낄 수 있지만 세법상 요건은 일반인들이 생각하는 것보다 엄격하다. 자경감면을 받기 위해서는 재촌요건과 자경요건을 충족하고 양도 당시에 해당 토지가 농지여야 하는 등 크게 세 가지 조건을 갖춰야 한다. 재촌요건은 농지 소재지의 시 · 군 · 구와 인접한 시 · 군 · 구에 실제로 거주하고 있어야 한다는 것을 뜻한다. 인접 시 · 군 · 구가 아니더라도 농지 소재지로부터 직선거리로 20㎞ 이내에 거주하고 있으면 재촌요건을 충족한 것으로 인정된다.

자경감면을 적용할 때 가장 중요하고도 다툼이 많은 부분이 자경요건이다. 예전에는 토지 소유자 본인이 직접 농사를 짓지 않고 가족 중 한 명이 경작하는 경우에도 자경요건을 충족한 것으로 인정됐으나 지금은 반드시 소유자 본인이 농사를 지어야 한다.

다른 직업이 있으면서 주말 등 여가를 활용해 농사를 지어도 자경요건을 충족하는 것으로 알고 있는 경우가 많은데 그렇지 않다. 세법은 자경의 의미를 '농업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것'이라고 규정하고 있다. 이에 따르면 다른 직업이 있다고 해서 반드시 자경감면 대상에서 제외되는 것은 아니지만 '농작업의 2분의 1 이상'이라는 조건을 만족시키기가 쉽지 않다.

양도 당시 실질적인 농지여야 한다는 요건도 간과해서는 안 된다. 양도일 현재 해당 토지에서 실제로 농작물을 경작하고 있어야 한다는 의미다. 농작물을 재배하지 않고 있는 토지는 그 이유가 계절 변화 등 일시적인 요인이 아니라면 농지로 인정되지 않는다. 8년 이상 재촌요건을 충족하면서 농사를 지었다고 하더라도 양도 당시 야적장 등으로 사용되고 있다면 자경감면을 받지 못한다. 또한 특별시나 광역시 또는 시의 주거지역,상업지역,공업지역에 편입돼 3년 이상 지난 토지도 자경감면 대상에서 제외된다.

장욱 국민은행 세무사