[은행PB 세무사의 節稅노트 ] 임대용 건물 지을때 주변 땅 자녀 명의로 매입하면 양도세 내야

서울 목동에 살고 있는 문모씨는 10여년 전에 취득한 나대지(건축물이 없는 토지)를 매각할지 아니면 주변 토지를 추가로 매입해 임대사업용 건물을 지을지를 놓고 고민하다가 세무사를 찾아왔다. 만약 건물을 신축한다면 주변 토지는 자녀 명의로 취득할 계획이다. 앞으로 주변 땅값이 많이 오를 것으로 기대하고 세금 부담을 최소화하면서 재산을 자녀에게 물려주려는 생각에서다.

문씨의 생각대로 주변 토지를 자녀 명의로 취득해 건물을 짓는다면 양도소득세를 내야 한다는 사실을 알아야 한다. 문씨의 경우 건물을 짓는 시점의 토지 가격에서 10여년 전의 취득가격을 뺀 금액(양도차익)에 대해 양도세를 내야 한다. 땅 주인이 바뀌는 것은 아니지만 소유자가 2명 이상인 땅에 건물을 신축할 경우에는 해당 토지를 임대사업을 위해 현물출자한 것으로 간주되기 때문이다.

이런 경우 땅 주인이 양도세를 신고하지 않는 사례를 많이 볼 수 있다. 토지의 소유권 변동이 일어나지 않기 때문에 과세당국이 양도세 부과 대상인지 여부를 확인하기 어렵다는 점을 이용해 세금을 회피하려는 것이다. 그러나 나중에 건물 임대소득을 얻기 시작하면 양도세를 내지 않은 채 건물을 짓고 임대사업을 하고 있다는 사실이 적발돼 양도세는 물론 가산세까지 물어야 할 수도 있다. 양도세를 피하고 싶다면 주변 토지까지 본인 명의로 취득한 후 임대용 건물을 자녀 명의로 하는 것이 낫다.

나중에 땅을 팔 일까지 생각하면 중간에 양도세를 한번 내는 것이 오히려 세금을 적게 내는 방법이 될 수도 있다. 건물을 신축할 때 양도세를 신고하고 세금을 내면 몇년 후 해당 토지를 매각할 때는 매각 시점의 가격에서 건물 신축 시점의 가격을 뺀 금액을 양도차익으로 인정한다. 그렇게 되면 토지를 처음 취득할 때의 가격을 기준으로 계산할 때보다 양도차익이 줄어 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

건물을 짓지 않고 땅을 팔기로 했다면 올해 말까지 처분하는 것이 좋다. 비사업용토지에 대해 일반세율(6~33%)을 적용해 양도세를 부과하도록 한 조치가 올해 말로 끝나기 때문이다. 내년부터는 비사업용토지를 매각할 때 60%의 중과세율로 양도세를 내야 한다.