[봄 부동산시장] 특별공급 자격요건 완화…당첨권 높여잡아야

● 보금자리 2차 청약 전략

올 봄 분양시장은 보금자리주택이 최대 화두가 될 전망이다. 이달 안에 위례신도시 입주자 모집공고가 나면 3월엔 위례 사전예약이 진행된다. 이어 4월에는 보금자리주택 2차지구 사전예약이 예정돼 있다. 공공주택의 특별공급 비중이 전체 물량의 65%에 달하는 데다 23일부터는 개정 주택공급규칙이 시행에 들어갔기 때문에 보금자리주택 청약의 전반적 전략을 다시 짚어봐야 할 때다.

◆2차지구 1만4000여채 사전예약

보금자리주택 2차지구는 서울 내곡,세곡2(각각 1130채),부천 옥길(1957채),시흥 은계(3522채),구리 갈매(2348채),남양주 진건(4304채) 등 총 6곳(1만4391채)이다. 각 지구의 사전예약 세대 수는 시범지구의 사전예약 비율(지구내 보금자리주택 공급계획 대비,서울은 28.3%,경기는 39.1%)을 2차지구에 적용해 계산해본 결과다. 공급유형별로는 특별공급이 9355채,일반공급은 5036채 정도로 나뉘어질 전망이다.

◆다자녀 특별공급,점수관리 중요

전체 물량의 10%가 배정되는 3자녀 이상 다자녀 특별공급은 청약저축 납입총액이 아닌 배점표에 따른 특별공급으로 통합(이전엔 특별 및 우선공급)됐기 때문에 점수관리가 중요해졌다. 점수는 자녀 수와 세대구성,무주택기간,지역거주기간 등으로 구성된 배점표(100점 만점)에 따라 계산한다. 시범지구의 경우,강남권 80~95점,경기도 70~85점의 커트라인을 기록했고 당첨자의 85% 이상이 80점 이상이었다. 나인성 부동산써브 연구원은 "2차지구의 당첨권 점수는 서울 90~95점,경기는 80~85점 이상으로 좀더 높게 형성될 전망"이라고 말했다.

노부모 부양 특별공급은 물량이 기존 10%에서 5%로 축소됐기 때문에 당첨경쟁이 더욱 치열해질 전망이다. 당첨자 선정은 청약저축을 적용하기 때문에 납입총액이 많을수록 유리하다. 시범지구의 강남권 커트라인은 660만~960만원,경기는 훨씬 낮은 수준에서 금액의 편차가 크게 나왔고 당첨자의 평균 저축총액은 684만원이었다. 따라서 2차 보금자리는 강남권은 750만~850만원,경기는 650만원 이상이면 당첨을 기대해볼 만하다.

◆생애최초 경쟁률 높아질 듯

생애최초 특별공급은 소득요건이 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 완화돼 자격이 되는 사람들이 크게 늘어날 전망이다. 원래는 '근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한 사람'이 신청할 수 있는데 앞으로는 '근로자나 자영업자가 아닌 경우에는 1년 이내 소득세 납세 실적이 있고 5년 이상 소득세를 납부한 사람'에게도 청약자격을 준다. 갑작스레 실직한 사람이나 학원강사 보험설계사 일용직근로자 등이 '근로자'나 '자영업자'에 속하지 않는 경우가 많아 취해진 조치다. 신청자격은 생애최초로 주택을 구입하는 청약저축 1순위(600만원이상) 무주택 세대주로서 혼인 중이거나 자녀가 있어야 한다. 시범지구에선 평균 6 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2차에서도 5 대 1 이상의 높은 경쟁률이 예상된다.

신혼부부 특별공급에선 임신 중인 부부도 자녀가 있는 것으로 간주된다. 임신을 입증하는 서류를 제출하면 된다. 허위로 서류를 꾸미거나 불법낙태한 경우엔 당첨되더라도 공급계약이 취소된다. 자연 유산일 경우엔 당첨자격이 그대로 유지된다. 또 공급대상 아파트 면적이 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대된다. 시범지구에서는 평균 19.8 대 1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐다. 높은 경쟁률로 자녀 2명은 돼야 당첨되는 경우가 많았기 때문에 2차 보금자리 역시 강남 등 인기지역은 자녀가 2명 이상 돼야 당첨이 가능할 것으로 보인다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com