[고수에게 듣는다] 권대중 레피드경제연구소장 "올해 부동산 투자하면 '길목 선점' 효과 볼 것"

내년 말께 주택시장 살아나, 부천·동수원 재개발지역 매력
다주택자 양도세 일반과세로 하반기 갈수록 매물 많을 것
감정가 낮아진 경매 물건 1억원대 전원주택 관심둘만

"투자 여력이 있을 경우 올해 부동산 투자에 나서라고 권하고 싶습니다. 물론 대출 등 레버리지를 과도하게 활용하는 투자는 자제해야 합니다. "

권대중 레피드경제연구소 소장(52 · 명지대 부동산대학원 교수)은 "국내 부동산 경기가 내년 하반기에나 회복될 것으로 보인다"며 "투자 길목을 선점하려면 올해 투자대상을 고르는 것이 현명하다"고 말했다.

권 소장은 기본적으로 국내 경제가 올해 구조조정과 경제회생 노력기를 거쳐 내년 상반기엔 보합세,하반기부터 회복세를 보일 것으로 내다봤다. 그는 "올 상반기 주택시장은 지난달 11일 양도세 감면 혜택이 종료돼 수요 감소가 불가피하다"며 "하반기에는 출구전략과 관련해 금리인상이 예상되기 때문에 부동산 투자가 늘어나기 쉽지 않다"고 진단했다. 이어 "내년 하반기부터 시장이 좀 살아나지 않겠느냐"며 "가격상승도 이때부터 기대할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

권 소장은 내년이 아닌 올해로 투자시기를 잡아야 하는 이유를 '다주택자 양도세의 한시적 일반과세'에서 찾았다. 다주택자가 올해 말까지 집을 팔면 양도세 중과(2주택자 50%,3주택자 60% 과세)를 적용하지 않고 일반과세(세율 6~35%)한다. 동시에 올해 주택을 한 채 더 사서 다주택자가 되더라도 해당 주택을 2년 이상 보유하면 양도시점에 관계없이 일반과세된다. 예를 들어 2주택자라면 올해 보유주택 한 채를 판 다음,다른 주택 한 채를 사게 되면 두 채 모두 기본세율을 적용받게 된다. 올 하반기로 갈수록 기존 주택 물량이 많이 나오고 수요도 동시에 늘어날 수 있다는 것이다. 권 소장은 "당장 주택 가격이 오르지는 않겠지만 내년 이후 시장을 겨냥해 급매물 위주로 알짜 주택을 사두는 전략이 필요하다"고 조언했다.

올해 부동산 시장을 이끌 상품이나 테마는 크게 △재건축 · 재개발 △경매 △위례 · 광교 · 검단신도시 등의 신규분양을 꼽았다.

그는 먼저 "흑석 · 아현 · 왕십리 등 블루칩 뉴타운의 분양이 뉴타운 · 재개발 지분에 대한 투자 관심을 다시 불러 일으킬 것"으로 내다봤다. 재개발사업 등에서 나오는 일반분양분은 물론 극히 적다. 그것도 저층의 비인기 물량이 대부분인 데다 고분양가 논란마저 나오고 있어 분양권 전매를 노린 투자자가 아닌 일반 실수요자들에겐 매력이 떨어진다.

권 소장은 "서울 성동구 성수동의 경우 재개발 지분이 3.3㎡당 8000만원까지 올라 투자를 하기에 부담스런 게 사실"이라며 "정비사업이 진행되는 초기 구역의 조합원 지분을 사들이거나 경기 · 인천에서 가격이 덜 오른 정비사업 지분 투자를 생각해볼 수 있다"고 말했다. 현재 부천에선 55곳,성남은 26곳,수원은 29곳 등에서 정비사업이 추진되고 있다.

그는 자신의 연구소가 있는 서울 서초구 잠원동에서 매주 수요일 무료강의를 하는데 인천과 부천지역 투자자들도 많이 찾는다며 투자유망지로 △부천 소사뉴타운 △오산 원동 오산뉴타운 △수원시내 재개발 구역 등을 추천했다. 권 소장은 "수원은 동수원사거리에서 동쪽으로만 투자대상을 선별해야 한다"는 단서를 달았다.
다음으로 그는 경매시장에 대한 관심을 당부했다. 권 소장은 "작년에는 하반기로 가면서 가격이 약세를 보여 경매 물건의 감정평가액이 시세에 비해 고평가된 물건이 많았다"며 "올해는 이런 시세를 반영해 감정평가액이 하향 조정될 전망이고 그런 과정에서 투자기회가 생겨날 수 있다"고 내다봤다.

틈새시장일 수 있지만 1억원대 전후의 중저가 전원주택 위주로 투자가 늘어나고 있다는 점도 눈여겨봐야 한다고 지적했다. 권 소장은 "주말 주택으로 쓰려고 서울 도심에서 1시간 거리에 땅을 찾는 베이비붐 세대들이 적지 않다"며 "건축비까지 포함해 최대 1억원대 초반에 수요가 몰리고 있다"고 전했다. 3.3㎡당 20만~30만원 정도 하는 농지나 임야를 500~660㎡ 정도 사서 건축비 4000만~5000만원을 들이면 1억원 선에서 전원주택을 가질 수 있다는 설명이다. 권 소장은 "다만,용도지역이 계획관리지역에 속한 농지나 임야를 사야 집을 지어 대지로 전환시킬 수 있다"며 주의를 당부했다.

권 소장은 다시 화제를 거시경제 쪽으로 돌렸다. 지금의 강남 집값은 강력한 수요에 기반하고 있는 만큼,거품을 우려하는 시각은 시장을 종합적으로 보지 못한 결과라고 지적했다.

그는 "맥킨지컨설팅이 일본과 홍콩 부동산시장을 분석한 자료를 보면 1인당 국내총생산(GDP) 대비 땅값 총액이 4배가 넘으면 버블이 끼었다고 볼 수 있다"며 "요즘 강남의 30평대 아파트값이 10억원 전후인 점을 감안하면 집주인은 연간소득이 2억5000만원은 돼야 하는데 실제로 그런 사람은 많지 않다"고 말했다. 소득수준 대비 집값을 보면 거품 우려가 맞지만 강남 등 주거선호지역에 대한 수요초과가 만성적인 상황이이서 버블을 논하기는 이르다는 주장이다.

정부의 부동산 정책과 관련해 권 소장은 "양도세 감면 연장보다 부동산담보대출 규제 완화를 시장에선 더 반길 것"이라고 말했다. 그는 "지난 1년간 양도세 감면 혜택을 보려는 투자자들은 이미 주택을 구입했다"며 "수도권에서 만약 양도세 감면 혜택이 연장된다면 일부 가수요를 불러일으킬 위험이 있다"고 말했다. 그러나 지방에선 마땅히 양도세 감면 혜택 기한 연장이 실효성 여부를 떠나 필요하다고 말했다.

권 소장은 건설회사,감정평가법인을 거쳐 신용평가회사인 옛 톰슨뱅크와치평가(현 피치IBC) 자산관리본부장,레마코인베스트(기업구조조정회사) 부사장 등을 지낸 부동산학 박사(강원대)다. 1991년부터는 반포주공3단지 재건축조합에서 간부로 일하며 반포자이로 재건축하는 데 일조했다. 레피드경제연구소는 2003년 12월 설립했으며 2005년부터 명지대 부동산대학원에서 강의하고 있다.

글=장규호/사진=강은구 기자 danielc@hankyung.com