[4월 부동산 시장 전망] 보상받은 채권 만기 보유땐 양도세 50%·최고 3억까지 감면

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토지보상금 절세가이드

김진홍씨(55)는 본인이 소유한 농지가 정부의 보금자리주택 사업으로 수용될 계획이다. 보상금액을 어떻게 하면 많이 받을 수 있을까 고민하던 홍씨는 주변 사람들로부터 다른 조언을 들었다. 어떻게 하면 양도소득세를 줄일 수 있는지 고민하는 것이 더 효과적이라는 것이다. 보상금을 어떻게 받고， 또 언제 받는지에 따라서 양도소득세가 달라진다는 것이다.

공익 목적으로 수용되는 부동산은 일반적인 부동산 매매계약과 비교하면 몇 가지 측면에서 불이익이 있다. 하나는 매도금액(보상금액)을 매수인이 결정한다는 것이고，다른 하나는 계약에 대한 거부권이 없다는 것이다. 뿐만 아니라 양도소득세까지 내야 한다. 그래서 세법에서는 공익 목적으로 수용하는 부동산에 대해서 감면의 혜택을 부여한다. 현금으로 보상받을 경우 양도소득세의 20%를 감면하고，채권으로 보상받을 경우에는 25%를 감면한다.

만약 현금과 채권을 섞어서 보상받을 경우에는 현금과 채권의 비율을 계산해서 현금에 해당하는 부분은 20%，채권에 해당하는 부분에 25%를 감면한다. 이런 유형의 감면은 공익 목적으로 수용되는 모든 부동산에 적용된다. 단 사업인정고시일부터 소급해서 2년 내에 취득한 부동산에 대해서는 감면을 배제한다.

만약 보상받은 채권을 만기까지 보유하게 된다면 감면의 폭은 더욱 커진다. 3년 만기 채권인 경우에는 납부할 세금의 40%를 감면하고，5년 만기 채권의 경우에는 50%를 감면한다. 채권의 만기 보유에 대한 감면에도 요건이 필요하다. 본인의 확실한 의지로 채권을 만기까지 보유하거나，만기 보유를 약정하는 것만으로 감면이 인정되는 것은 아니다. 보상채권을 해당 사업시행자，즉 토지주택공사(LH공사)나 각 지역 도시개발공사 등을 예탁자로 하여 개설된 계좌를 통하여 증권예탁결제원에 만기까지 예탁해야 한다. 결국 채권을 사업시행자에게서 직접 수령하는 경우에는 채권 만기에 대한 감면이 이루어질 수 없다. 반드시 시행시행자에 증권예탁결제원에 예탁을 의뢰해야만 한다.

개발제한구역으로 묶여 있는 토지가 보상될 경우에도 세액의 감면은 커진다. 취득 후 개발제한구역으로 묶인 토지가 수용될 경우에는 양도소득세의 50%가 감면된다. 개발제한구역으로 묶인 토지로서 20년 이상 보유한 토지가 수용될 경우 납부할 세금의 30%를 감면한다. 다만 개발제한구역으로 묶인 토지에 대한 감면을 받기 위해서는 현지인이라는 조건을 만족해야 한다.

이처럼 공익 목적으로 수용하는 토지에 대해서는 다양한 감면이 존재한다. 하지만 이런 감면의 혜택에 제한이 없는 것은 아니다. 현금 보상에 대한 20%， 채권 보상에 대한 25%，그리고 개발제한구역으로 묶인 토지에 대한 30~50% 감면의 합계는 1년에 1억원을 초과할 수 없다. 또 채권을 만기 보유했을 경우의 40~50% 감면은 1년에 2억원을 넘을 수 없고，5년 통산 3억원을 초과할 수 없다. 감면의 한도를 초과하는 경우에는 일부 토지를 내년(2011년)에 보상을 받는 것을 생각해 볼 수 있다. 현금보상，채권보상，개발제한구역 부동산의 보상에 대한 감면의 한도 1억원은 매년 주어지기 때문이다. 또한 채권의 만기 보유에 따른 감면도 2억원을 한도로 감면이 되지만 5년을 통산해서 최고 3억원까지 감면이 가능하다.

하지만 이렇게 해를 늦춰서 보상을 받을 경우 고려해야 할 요소가 있다. 2011년부터는 5%의 세액공제가 불가능하다는 점이다. 양도소득세는 매각일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내에 신고와 납부할 경우 양도소득세의 5%를 세액에서 직접 공제한다. 하지만 이런 세액공제는 2010년이 마지막이다. 2011년부터는 5%의 세액공제는 폐지된다. 세액 감면을 늘리기 위해서 토지의 일부를 해를 바꿔서 보상받을 경우에는 5%의 세액공제가 불가능하다는 점을 고려해야 한다.

비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세도 조심해야 한다. 비사업용토지는 세무적으로 두 가지 불이익이 있다. 첫째，66%(지방소득세 포함)의 세율로 양도소득세가 과세된다. 둘째，보유기간에 대한 공제의 혜택이 불가능하다. 다만 2010년까지는 비사업용토지에 해당하더라도 기본세율(6~35%)을 한시적으로 적용할 수 있다. 공익 목적으로 수용되는 토지는 일반적으로 사업용토지로 인정되지만 사업인정고시일부터 소급해서 5년 내에 취득했다면 비사업용토지로 구분되기 때문에 주의해야 한다. 이렇게 비사업용토지로 구분된 토지는 감면을 늘리기 위해서 2011년으로 보상 시점을 늦추지 않는 것이 좋다. 반드시 올해 안에 보상이 이루어져야 66%(지방소득세 포함) 세율의 양도소득세를 피할 수 있을 것이다.

성선화 기자 doo@hankyung.com

도움말=원종훈 세무사