[부동산 稅테크] 2주택 이상, 연내 팔거나 사면 양도세 중과 면할 듯

양도세 절세 가이드

구입 주택 2년 이상 보유땐
주택 숫자·매각시점 제한 없이 기본세율로 과세

경기도 과천에 2채의 주택을 보유하고 있는 홍길동(56세)씨는 올해 안에 주택 1채를 매각하려고 한다. 연내 매각한다면 무거운 세율(50%)의 양도소득세를 피할 수 있지만 부동산 경기침체로 시세보다 10%를 낮춰도 매각될 기미가 보이지 않는다. 홍씨는 더 낮은 금액으로 부동산을 내놓으면서까지 올해 안으로 매각해야 하는지 궁금하다.

2채 이상의 주택을 보유하고 있을 경우 양도소득세는 2가지 측면에서 불이익이 있다. 일단 무거운 세율의 양도소득세를 내야 한다. 2채 이상일 경우에는 50%，3채 이상일 경우에는 60%의 세율이 적용된다. 또 보유기간에 따라 매매차익의 일정비율을 차감해주는 장기보유특별공제의 혜택이 없다. 결국，2~3채 이상의 주택을 보유한 사람이 매각하는 주택은 매매차익에 50% 또는 60%의 세율을 적용해 양도소득세를 계산한다. 예정신고세액공제가 2011년부터 완전 폐지되고 지방소득세(구 지방세)가 양도소득세에 10% 가산되는 것을 고려하면 실질적으로 매매차익의 55% 또는 66% 정도의 세금을 부담해야 한다.

하지만 50%,60%에 해당하는 무거운 양도소득세 세율은 한시적으로 완화됐다. 2009년 3월19일부터 2010년 12월31일 이내에 매각하거나 취득하는 주택에 대해서는 50%나 60%의 세율 대신 기본세율(6~35%)의 세율이 과세된다. 2010년까지 취득하거나 매각하는 주택에 대해서는 비록 2채 또는 3채 이상의 주택이라 하더라도 세율은 기본세율(6%~35%)이 유지된다. 여기서 관심 있게 봐야 할 부분은 2009년 3월19일부터 2010년 12월31일까지 매각하는 주택뿐만 아니라 구입하는 주택에 대해서도 무거운 세율이 완화된다는 점이다. 특히 이 기간 중에 구입하는 주택은 2년 이상 보유만 했다면 주택의 숫자에 상관없이,그리고 매각시점에 제한 없이 기본세율이 보장된다. 즉,2009년 3월19일에서 2010년 12월31일까지 매각하는 경우보다 취득하는 경우의 세금 혜택이 더 큰 셈이다.

이 기간 중 매각하는 경우보다 구입하는 경우가 유리한 이유는 또 있다. 3주택 이상을 보유한 사람이 기간 내 투기지역에 있는 주택을 먼저 매각하는 경우에는 기본세율(6~35%)에 탄력세율 10%를 가산한다. 즉,16~~45%의 양도소득세가 적용되는 셈이다. 그런데 이 기간 중 구입하는 주택은 매각시점에 3주택을 소유하고 있고 투기지역에 소재하고 있다 하더라도 10%의 탄력세율 없이 기본세율만 적용한다.

그렇다면 기존의 다주택 보유자가 주택의 숫자는 유지하면서 무거운 세율을 피할 수 있는 방법은 없을까？ 올해까지 1채를 제외한 나머지 주택을 매각하고 매각한 주택의 숫자만큼 올해 새 주택을 구입하면 50%나 60% 세율로 계산하는 양도소득세는 피할 수 있을 것이다.

다주택을 보유한 사람이 올해 주택을 매각할 계획이 없다면 배우자에게 증여한 후 매각시점을 조율하는 것도 양도소득세를 줄이는 방법이다. 주택을 배우자에게 증여한 후 매각할 경우 주택의 취득가액이 상승해 매매차익이 사라지게 된다. 아무리 양도소득세의 세율이 높더라도 매매차익이 없다면 양도소득세는 계산되지 않는다. 배우자에게 증여할 경우 6억원(배우자공제)까지는 증여세가 없기 때문에 증여세부담도 적다.

예를 들어 3채의 주택을 보유한 사람이 주택 한 채를 매각하고자 한다. 취득가액은 2억원이고 매각예상금액은 5억원이다. 3주택인 상황에서 이 주택을 2010년에 매각할 경우 양도소득세는 9782만원 정도가 예상된다. 만약 2011년에 매각한다면 양도소득세는 1억9635만원이 예상된다.

하지만 이 주택을 배우자에게 증여한 후 매각할 경우 양도소득세는 거의 계산되지 않는다. 매매차익이 사라지기 때문이다. 증여받은 배우자 입장에서 해당 주택의 취득가액은 5억원으로 상승하기 때문에 매매차익은 거의 사라지게 돼 양도소득세는 줄어든다.

하지만 이 방법을 선택할 경우 고려해야 할 내용이 두 가지가 있다. 첫째，6억원 범위에서는 증여할 경우 증여세는 없지만 취득세와 등록세 등은 부담해야 한다. 둘째，증여받은 배우자는 증여받은 후 5년 이내에 매각해서는 안 된다.

물론 다주택을 보유했다고 2011년부터 무조건 중과세되는 것은 아니다. 지역별로 소형주택은 중과세 대상에서 제외되기도 한다. 보유 주택이 2채인 경우 수도권에서는 기준시가 1억원 이하의 주택은 중과세되지 않고，광역시에서는 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서는 중과세되지 않는다. 수도권과 광역시를 제외한 지역은 주택의 수와 상관없이 기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세되지 않는다. 또 중과세 여부를 판단할 때 주택의 숫자에서도 제외된다.

그렇지만 중과세 여부를 판단할 때 조심해야 할 부분이 있다. 수도권에서 2채의 주택을 보유한 경우，기준시가 1억원 이하의 주택은 50% 세율의 양도소득세를 피할 수 있지만 다른 주택의 중과세여부를 판단할 때는 주택의 숫자에 포함된다는 것이다.

또 1세대1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때는 수도권의 기준시가 1억원 이하의 주택과 그 외 지역의 기준시가 3억원 이하의 주택도 주택숫자에 포함된다.

도움말=원종훈 < 국민은행 PB사업부 세무사 >

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com