과천 '용적률 하향' 직격탄…일주일새 5000만원↓

250% 기대했다가 '실망'
매물 쏟아지고 매수세 끊겨

신도시 집값 하락 심상치 않네‥분당 대형아파트 1억 이상 빠져

"매수 문의 전화요? 누가 지금 사겠습니까. 부동산 경기도 심상치 않은데다 (재건축) 용적률마저 낮아졌으니….급매물은 나오지만 거래는 실종된 상태예요. "(과천 주공 5단지 K공인 관계자)

9일 오전 과천 주공 5단지 상가 내 중개업소 사무실.부동산 시장 침체로 뜸하던 문의 전화가 최근 늘어났다고 중개업소 관계자는 전했다. '얼마에 내놓으면 팔리겠느냐''앞으로 가격은 어떻게 되겠나''얼마나 더 내리면 팔 수 있나' 등을 상담하는 내용이 대부분이라고 이 관계자는 덧붙였다.

경기도가 지난 2일 '2020 과천시 도시 · 주거환경정비 기본계획안'을 조건부로 승인한 이후 과천시 재건축 추진 단지의 아파트값이 휘청거리고 있다. 확정 용적률(180~250%)이 당초 과천시 요구안(250%)을 크게 밑돌자 재건축에 따른 이익이 줄어들 것을 우려한 실망매물들이 나오고 있지만 매수세는 뚝 끊겼다.

◆급매물 늘지만 거래는 스톱

과천 주공 1~11단지 중 재건축을 추진 중인 곳은 사업이 끝난 3,11단지를 제외한 나머지 9개 단지다. 용적률 축소와 부동산 경기침체가 상당기간 지속될 것이라는 우려가 맞물리면서 이들 단지에서는 1주일 전보다 최고 4000만~5000만원 낮은 물건들이 나오고 있다. 기존에 나온 매물도 가격을 하향조정하고 있지만 거래는 이뤄지지 않는 상태다.

4단지 76㎡(23평)의 경우 5억3000만~5억4000만원 선에 매물이 나왔으나 1주일 만에 호가가 4억9000만~5억2000만원 선으로 떨어졌다. 92㎡(28평)는 2000만~3000만원 낮은 5억7000만~6억원 선에 물건이 쌓이고 있다. 6단지도 사정은 비슷하다. 6억5000만~6억7000만원에 형성됐던 53㎡(16평) 호가는 1주일 새 6억1000만~6억2000만원으로 하락했다.

26~59㎡(8~18평) 중소형 1620채로 구성돼 다른 단지보다 상대적으로 거래가 활발했던 2단지도 매도 호가만 형성된 상황이다. 작년 한때 8억원까지 치솟았던 59㎡(18평)의 경우 지난달 7억6000만원까지 떨어진 뒤 최근에는 7억2000만~7억3000만원에 매물이 나오고 있다. 53㎡(16평)는 1주일 전보다 2000만~4000만원 낮은 6억4000만~6억5000만원이면 구입할 수 있지만 사겠다는 문의조차 없다. 다른 단지들도 규모에 따라 적게는 2000만~3000만원,많게는 4000만~5000만원 싼 매물이 이어지고 있다.

2단지 주변 S공인 관계자는 "사겠다는 사람이 없어 매도가를 내리는 것 자체가 무의미한 상태"라며 "부동산 경기가 더 침체되면 추가 하락도 불가피할 것"이라고 우려했다.

◆용적률 축소가 장기적으론 호재지만…

부동산 전문가들은 용적률 축소가 장기적으론 과천 아파트 단지의 가격에 긍정적인 역할을 할 것으로 전망하고 있다. 건립규모가 줄어 단지가 쾌적해지기 때문에 부동산 경기만 좋아지면 매수세가 다시 몰릴 가능성이 높다는 이유에서다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 "환경과 삶의 질을 중시하는 풍토가 확산되면서 평균 용적률 200% 안팎의 쾌적함, 인접한 청계산 관악산의 장점 등으로 과천 아파트 단지가 다시 부각될 가능성이 높다"고 전망했다.

단기 전망은 그리 낙관적이지 않다. 작년 4월 과천시가 용적률 250% 안을 발표한 이후 작년 한 해 동안 과천시 아파트값이 27% 상승할 정도로 급등했기 때문이다. 함영진 부동산써브 연구실장은 "경기도 좋지 않은데다 단기 급등에 대한 부담감과 용적률 축소에 따른 실망 매물이 충분히 소화돼야 비로소 제대로 된 가격대가 형성될 것"이라고 내다봤다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com