재개발 예정구역 신축 제한…'지분 쪼개기' 봉쇄한다

서울시, 조례 개정안 보완키로
건축허가 깐깐…63곳 우선 적용
적법한 신축 못막아…실효성 의문

서울에서 재개발예정구역(정비예정구역) 지정이 예상되는 지역에 대한 건축허가가 대폭 강화된다. 이에 따라 재개발 기본계획이 수립되기 이전의 후보지역에서도 아파트 분양권을 노리고 단독 · 다가구를 다세대주택으로 신축하는 '지분 쪼개기' 행위가 제한될 전망이다.

서울시는 최근 입법예고된 '도시 및 주거환경 정비조례' 개정안에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 '권리산정 기준일'이 변경돼 '지분 쪼개기' 행위가 늘어날 것이라는 지적이 제기됨에 따라 이 같은 대책을 마련키로 했다고 23일 밝혔다.

다만 투기 목적이 아닌 필요에 의해 정상적으로 진행되는 건축까지 막는 것은 한계가 있는데다,서울시가 1~2인용 원룸 등 도시형 생활주택의 건립을 권장하고 있다는 점에서 이번 대책은 근본적인 해결책이 될 수 없다는 지적도 나오고 있다.

대책 내용을 문답으로 풀어본다.

▼지분 쪼개기를 규제하기 위해 건축허가를 강화할 방침인가.

"그렇다. 앞으로 정비예정구역으로 지정되는 재개발 구역은 구청장이 계획 입안 단계부터 건축허가를 제한할 방침이다. 이와 관련，지난 22일부터 공람공고 중인 63곳의 정비예정구역에 대해 우선 건축허가를 제한키로 했다. "

▼투기 목적이 아니라 주민이 필요하다고 판단, 정상적으로 진행하는 건축을 막는 것은 한계가 있다는 점에서 근본적인 대책이 될 수 없다는 지적도 나온다.

"건축허가 신청이 들어오면 사안별로 판단해 지분 쪼개기라고 의심될 만한 건에 대해 금지한다는 것이 서울시 기본 방침이다. "

▼추가 조치가 있다면.

"건축허가 규제와는 별개로 이미 정비예정구역 제도 자체를 폐지키로 한 만큼 재개발 후보지역을 대상으로 한 지분 쪼개기가 크게 늘어나지는 않을 것으로 예상하고 있다. 서울시는 하반기로 예정된 주거지종합관리계획 시행에 맞춰 부동산 가격 상승을 부추긴다는 지적을 받아온 정비예정구역 제도를 폐지키로 했다. "

▼비주거용 근린생활시설에 대한 지분 쪼개기 규제는 어떻게 되나.

"그동안 사실상 주거용이라는 법조항을 악용해 편법으로 지분을 분할하는 사례가 많았다. 하지만 상가 · 식당 같은 비주거용 근린생활시설을 주거용으로 편법 분양할 경우 아파트 분양권을 받을 수 없다. "

▼기존 정비예정구역이나 정비구역에 대한 지분 쪼개기 규제는 어떻게 되나.

"재개발 기본계획이 이미 수립된 정비예정구역 521곳의 경우 종전 조례규정이 그대로 적용돼 지분 쪼개기를 할 수 없다. 시에서는 2003년 12월30일 조례를 바꿔 1인 소유의 단독 · 다가구 주택을 여러명 소유의 다세대 주택으로 전환할 경우 재개발 아파트 분양권을 1개만 인정했다. 또 2008년 7월30일 단독 · 비주거용 건축물을 다세대주택으로 신축할 경우 역시 아파트 분양권을 1개만 인정하도록 조례를 추가 개정，지분 쪼개기를 금지해왔다. "

▼지분 쪼개기가 일부 허용되는 부작용은 왜 발생하게 됐는가.

"지난해 2월6일 국토해양부가 '도시 및 주거환경정비법'을 국회에서 개정하며 지분 쪼개기를 금지할 수 있는 재개발사업 단계 시점을 서울시 조례보다 완화한 '기본계획 수립 이후~정비구역 지정 · 고시 이전'으로 정했다. 서울시로서는 상위법령을 맞추기 위해 불가피하게 기존 조례를 변경할 수밖에 없었다. 하지만 새로 발생하는 투기행위에 대해서는 건축허가 제한 등 행정력을 동원해 철저히 감시해 나갈 계획이다. "

이정선 기자 sunee@hankyung.com