고수들만 한다던 '특수경매'에 개미 행렬

평균응찰자 2.8명…일반경매 수준
권리관계 복잡해 보증금 날릴수도

최근 수원지방법원 경매4계에서 실시된 화성시 기안동 소재 아파트 입찰에는 20명의 응찰자가 몰렸다. 소유권을 둘러싼 소송이 진행 중이어서 재판결과에 따라 낙찰자가 소유권을 잃어버릴 수도 있는 '예고등기 물건'이었음에도 불구하고 사람들이 몰린 것이다. 이에 따라 감정평가액이 1억7500만원인 이 물건은 결국 응찰자들이 몰리며 낙찰가격이 감정가 대비 86%(1억5100만원)까지 올라갔다.

고위험 · 고수익 부동산인 '특수물건'에 실수요자들인 '개미'들이 몰리고 있다. 권리관계가 깔끔한 일반물건의 수익률이 낮아지자,'경매고수'들의 전유물이던 이른바 '특수물건'에도 일반인들이 몰리고 있는 것이다. 특수물건이란 유치권,법정지상권,공유지분등기,예고등기 등 소유 · 채무관계가 법적으로 복잡하게 얽힌 물건을 말한다.

5일 경매정보제공업체인 지지옥션에 따르면 올 들어 지난 4월까지 서울 · 수도권 경매법정에 나온 '특수물건' 가운데 유치권이 신고된 물건은 3333건에 달했다. 이 중 26%인 868건이 팔렸다. 평균 응찰자수만도 2.8명에 달했다. 이는 같은 기간 서울 · 수도권 경매법정의 '정상물건' 평균 응찰자수(3.2명)와 비슷한 수준이다.

특수물건의 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가)도 상승추세다. 인천지방법원 경매18계에선 지난달 4200만원의 유치권이 신고된 인천시 주안동 49.5㎡ 상가가 감정가보다 불과 100원이 낮은 2억2999만900원에 낙찰됐다. 허위 유치권일 가능성이 높았던 탓에 10여명이나 입찰에 나선데 따른것이다.

일반인들의 특수물건 입찰에 대한 우려의 목소리가 적지 않다. 권리분석과 현장점검(임장활동)을 통해 유치권,법정지상권 등의 법적 소유권이 성립하지 않는다는 사실을 밝혀낼 경우 높은 수익을 올릴 수도 있다. 하지만 법률지식이나 노하우가 부족한 일반인들이 권리관계를 잘못판단해 매입하면 입찰보증금(최저경매가의 10%)만 날리는 낭패를 볼 수 있기때문이다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com