[수익형 부동산 투자] 임대사업 세금은…상가·오피스텔 여러채, 양도세 중과 없어

직장생활을 하는 홍길성씨(46)는 은퇴 이후 부동산을 구입해 임대사업을 할 목적으로 오피스텔이나 원룸 구입을 고려 중인데 세금이 걱정이다. 임대용 부동산을 임대하고 매각하는 과정에서 부담할 세금의 유형과 정도를 가늠하기가 쉽지 않기 때문이다.

지속적으로 임대소득이 생기는 상가 · 오피스텔 등 수익형부동산은 실수요 목적의 주택이나，매매차익을 기대하는 토지와는 다른 세금이 생길 수 있다.

임대를 목적으로 하는 수익형부동산은 오피스텔，상가，원룸，다가구주택，그리고 요즘 각광을 받는 도시형생활주택 등 여러 종류가 있다. 하지만 세무에서는 주거용건물(주택，원룸，다가구주택，다세대주택 등)과 업무용건물(상가，오피스텔，공장건물 등)로 단순하게 구분해 세금을 결정한다.

우선 업무용건물과 주거용건물은 매각단계에서 세금 차이가 크다. 업무용건물은 매각할 때 양도소득세의 비과세 혜택이 없다. 하지만 중과세도 존재하지 않는다. 또 여러 개의 건물을 가졌어도 다른 건물의 양도소득세에는 영향을 주지 않는다. 즉 2년 이상 보유하면 기본세율(6~35%)이 보장되고,3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 최고 30%까지 장기보유특별공제가 적용된다.

주거용건물(원룸을 포함한 도시형생활주택，다가구주택，아파트 등)은 다른 주택의 보유 여부에 따라 양도소득세가 크게 달라진다. 주택이 한 채라면 3년 보유(서울 · 수도권 5개 신도시의 경우에는 2년 거주요건을 갖춰야 함)한 뒤 팔면 양도소득세가 면제된다. 반면 2채 이상의 주택을 보유한 상황에서 매각한다면 내년부터 50% 또는 60%에 해당하는 세율의 양도소득세가 과세될 수 있다.

임대료와 임대보증금에 대한 세금문제도 차이가 있다. 임대수입이 발생하면 일반적으로 부가가치세와 종합소득세를 부담한다. 부가가치세는 건물주가 임차인으로부터 임대료의 10% 정도를 징수해 임차인을 대신해서 내는 세금이다. 종합소득세는 1년간 벌어들인 소득에 대한 것으로 임대소득은 사업소득으로 분류해 다른 소득과 합해서 과세한다.

주거용 건물의 임대는 업무용 건물의 임대와 비교해 몇 가지 혜택이 있다. 주택의 규모，숫자，임대차계약 유형(전 · 월세)에 상관없이 부가가치세가 없다. 임대소득에 대한 종합소득세도 업무용건물 임대보다 저렴하다.
올해까지 임대보증금에 대해서는 종합소득세가 과세되지 않는다. 내년부터는 3채 이상의 주택을 보유한 사람이 임대할 경우 종합소득세가 과세될 수 있지만,전세 보증금의 합계가 3억원을 초과하는 경우만 종합소득세를 납부하도록 개정됐다. 또 주거용건물은 월세로 임대하더라도 기준시가 9억원 이하의 주택 한 채만 소유한 경우는 종합소득세가 과세되지 않는다. 2채 이상의 주택을 소유하거나 한 채라도 임대주택이 고가주택이라면 월세수입에 대해서는 종합소득세를 내야 한다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com

도움말=원종훈 국민은행 PB사업부 세무사