[소형주택 투자 가이드] 도시형 생활주택 무엇이든 물어보세요‥Q: 낡은 빌라, 팔까? 재건축 할까?

A: 재건축하면 세대당 4억~7억 추가이익 가능

Q. 서울 강남구 신사동 2종 일반주거지역에 있는 빌라(대지면적 925.6㎡)에 거주하는 주민입니다. 모두 6세대로 구성돼 있으며 각 세대의 건평은 전용면적 264㎡입니다. 올초부터 여러 차례 주민회의를 거쳐 빌라를 재건축하기로 결정했습니다. 입주민의 평균 연령은 55세며 자녀들이 모두 분가한 상태라 부부가 거주하기에 다소 넓다는 의견이 나왔습니다. 어떻게 개발해야 적절할까요.

A. 주민들의 연령대를 고려해 볼 때 주거와 동시에 안정적인 수익을 얻을 수 있는 방법을 찾는 게 좋습니다. 보유한 주거면적을 줄이는 다운사이징(downsizing)의 개념을 도입해 일부를 임대로 돌리거나,전부를 임대세대로 구성해 고정적인 임대수익을 얻는 방법이 있습니다. 해당 부지를 도시형 생활주택으로 재건축할 경우 기존 전용면적 264㎡에 달하는 주민들의 거주면적을 전용면적 99㎡로 줄이고,각 세대는 추가로 5채의 전용면적 33㎡ 임대세대를 확보할 수 있습니다. 임대료는 세대당 월 130만원이면 매달 650만원의 고정적인 임대수익이 생기는 셈입니다. 또는 주민 전원이 다른 곳으로 이주하고 모든 세대를 전용면적 19.8㎡짜리 도시형 생활주택(원룸형 주택) 64세대로 개발해 수익을 나누는 방법도 있습니다.

해당 빌라를 현재 시세로 매도하는 것과 도시형 생활주택으로 재건축하는 경우를 비교하면 재건축시 세대당 약 4억~7억원의 추가 이익을 확보할 수 있습니다. 그러나 이 같은 개발방식은 주민 전체의 동의가 필요하다는 약점을 지니고 있습니다. 주민 전체의 의견을 어떻게 이끌어내느냐가 관건입니다.

Q. 93㎡ 부지에 도시형 생활주택을 지으려고 합니다. 20세대 이상 건립시 에너지 절약형 친환경 설계기준을 준수해야 한다는데….

A. 도시형 생활주택은 20세대 이상의 공동주택에 해당됩니다. 따라서 에너지절약형 친환경 주택에 대한 성능 및 건설기준 등(주택건설기준 등에 관한 규정 제9장 64조)을 준수해야 합니다. 세부사항은 친환경 주택의 설계 및 성능평가 지침(국토해양부)을 참고하면 됩니다.

단 소형주택 공급활성화 대책 중 2010년 6월 개정 예정인 30세대 미만의 도시형 생활주택이 사업승인대상에서 제외되면 20~29세대는 이 기준을 적용하지 않아도 됩니다.

도시형 생활주택은 신축시 창호단열,현관문 단열 등의 조건에 부합하는 설계계획을 요구합니다.

에너지효율 2등급으로 30~40% 절감이 가능한 고기밀 창호,대기전력 차단장치,고효율 조명기구,절수 기기 등을 의무적으로 설치해야 합니다. 친환경 주택건설기준을 성실히 이행하면 취득 · 등록세 감면을 받을 수 있습니다.

에너지 성능지표가 90점 이상 또는 에너지 효율등급이 1등급인 경우(최우수 친환경 건축물,85점 이상)는 15%감면,에너지 성능지표가 80점 이상 또는 에너지 효율등급이 2등급인 경우(우수 친환경 건축물,65점 이상)는 5% 감면이 가능합니다. 공동주택관리정보시스템의 조사결과에 의하면 관리비의 64%가 난방,가스,전기,수도 등의 에너지 공급에 소요된다고 합니다. 친환경 주택건설기준을 적용하면 건축비 부담은 늘어나지만 장기적으론 관리비 절감에 유리합니다.



서용식 수목건축 대표
(02-578-3777)