[부동산 다운사이징 시대] 주택다운사이징 왜?

1인가구 급증…베이비붐 세대 은퇴 본격화

전문가들은 주택 다운사이징이 최근 두드러지고 있는 배경으로 인구 구조 변화를 꼽고 있다. 글로벌 금융위기 이후 가계의 소득이나 소비가 크게 줄어든 탓도 있지만 주택 수요가 바뀐 게 더 큰 이유라는 분석이다. 국내 인구 구조는 △인구 증가 둔화 △고령화 가속화 △베이비붐 세대 은퇴 △1~2인 세대 증가 등 과거와 사뭇 다른 양상을 띠고 있다.

통계청이 5년 단위로 실시하고 있는 인구주택총조사(인구센서스)를 보면 국내 인구 구조 변화상이 뚜렷하게 나타난다. 평균 세대원 수는 1985년 4.09명이었으나 2005년에는 저출산 등의 여파로 2.88명으로 줄었다. 이 추세는 앞으로도 계속돼 2020년에는 세대당 2.48명으로 감소할 전망이다.

전용면적 85㎡ 초과 중 · 대형 아파트의 인기가 시들해지는 현상도 이와 무관치 않다는 분석이다. 이수욱 국토연구원 연구위원은 "인구 감소에 따른 수요 감소，주택 공급 증가，보유세 부담에 따라 종전과 같은 중 · 대형 아파트 선호가 계속되기는 어려울 것"이라며 "실속형 소형 주택이나 전원주택，그린홈 등 다양한 취향을 겨냥한 주택으로 수요가 분산될 가능성이 높다"고 내다봤다.

베이비붐 세대가 속속 은퇴 대열에 합류하는 것도 주요 요인으로 꼽힌다. 국내 인구의 15.2%인 714만명으로 추산되는 베이비붐 세대 중 300여만명은 올해부터 9년에 걸쳐 직장에서 은퇴할 것으로 추정된다. 베이비붐 세대는 출산율이 높았던 1955~1963년 출생한 47~55세를 일컫는다. 경제 활동의 주축이면서 지난 10여년간 부동산 시장에도 적극 진입했던 베이비붐 세대들이 은퇴할 경우 수요 감소에 따른 집값 하락이 불가피할 것이라는 전망이 나온다. 일본에서도 베이비붐 세대에 해당하는 '단카이 세대'(1942~1949년 출생)의 은퇴가 부동산 시장 침체로 이어졌다는 분석이 설득력을 얻고 있다.

건설업체들이 시장 호황기에 경쟁적으로 쏟아냈던 고분양가 대형 아파트도 다운사이징을 가속화시키는 원인으로 작용하고 있다는 지적이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "글로벌 경기 침체와 맞물려 가계 소득이 줄어든 상황에서 소비자들이 고비용 아파트를 외면하는 현상이 심화되고 있다"고 진단했다. 여기에 출구전략 시행에 따른 금리 인상 가능성이 계속 제기되고 있어 중대형 아파트 기피는 최소 3~4년 이상 지속될 것이란 관측이 많다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com