경매입찰 참여하려면…2주전 인터넷으로 열람후 현장 확인 필수

입찰금액 고치면 무효

부동산 경기침체로 법원경매시장에 나오는 물건들이 점차 늘고 있다. 이에 따라 경매를 통한 부동산 투자도 지속적으로 증가하는 추세다. 경매용어를 생소하게 느끼는 사람도 있지만 경매과정과 입찰절차는 생각보다 수월해 초보자들도 어느정도 준비만 하면 어렵지 않게 경매에 참여할 수 있다는 것이 전문가들의 전언이다.

채권자가 법원에 경매 신청을 하고 법원이 이를 받아들이면 해당 물건을 압류하고 채무자 등 이해관계자에게 알리면 본격적으로 경매가 시작된다. 법원은 감정평가사를 통해 해당 물건의 가치를 매겨 입찰가격을 정한다. 경매 날짜가 정해지면 법원은 2주 전 게시판과 홈페이지 등에 경매가 열린다는 사실을 싣는다. 이때부터 투자자들은 해당 물건의 기본적인 정보를 확인할 수 있다.

경매 1주일 전부터는 지역 법원 내 민사집행과에서 부동산의 감정평가서,매각물건명세서,부동산현황조사서 등 각종 정보의 열람이 가능하다. 등기부등본과 토지대장 등은 개별적으로 확인해야 한다.

맘에 드는 부동산을 발견했다면 입찰 전 권리분석과 현장조사는 필수다. 법원에서 감정가를 정하고 경매에 들어가기까지 최소 5개월 이상이 걸리기 때문에 현지를 방문해 시세와 거래 흐름을 확인해야 엉뚱한 가격에 입찰하지 않을 수 있다. 부동산의 위치를 비롯 입지,주변 환경을 꼼꼼히 살펴보고 대항력이 있는 세입자의 여부와 유치권,법정 지상권 등 문서에 기재되지 않은 권리 관계를 파악해야 낙찰 이후 예상치 못한 곤란을 피할 수 있다.

조사가 끝났다면 경매에 참가할 순서다. 대부분 경매법정은 오전 11시~11시30분에 입찰을 마감한다. 여유를 두고 법정에 도착해 집행관으로부터 매각절차와 입찰표 기재요령 등에 대한 안내를 받는 것이 좋다.

입찰표와 입찰봉투,보증금봉투 등 세 종류의 서류를 제출하는데 하나라도 잘못될 경우 무효가 되기 때문에 여유를 갖고 신중하게 작성해야 한다. 서류의 수정이 불가능하기 때문에 실수를 했다면 새로 서류를 받아야 한다. 입찰표에 원하는 가격을 적어넣고 최저 낙찰가의 10%에 해당하는 금액을 보증금으로 함께 내면 입찰은 종료된다.

입찰이 마감되면 법원은 누가 가장 비싼 가격을 적어냈는지 확인한 뒤 낙찰자를 결정한다. 낙찰자는 법원으로부터 입찰보증금 납부영수증을 받는다. 낙찰에 실패한 사람들은 즉시 보증금을 돌려받는다.

낙찰을 받고 1주일 동안 법원으로부터 결격사유 유무를 확인받은 뒤 매각 허가 결정을 받는다. 그 후 다시 1주일 동안 이해관계인의 항고가 없으면 잔금납부를 통해 소유권을 넘겨받을 수 있다.

김규석 세종부동산아카데미 원장은 "최근 경매 인구가 급격히 늘면서 입찰 당일에 긴장해 실수하는 사람들도 늘어났다"며 "실제 경매에 참가하기 전 한 번 이상 입찰 법정을 견학할 것"을 권했다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com