전매제한 판교 85㎡ 시세는?

경매 2건…감정가 6억 7천만원
평가액의 86%ㆍ100%로 낙찰

경기도 판교신도시 전용 85㎡(32~33평형) 아파트 시세는 얼마나 될까. 현재 전매제한(계약 후 5년)으로 정상 거래가 되지 않고 있지만 부동산 시장 침체 속에서 보합세를 유지 중인 판교신도시 내 실수요자 선호 평형이라는 점에서 관심이 쏠리고 있다.

15일 부동산업계에 따르면 최근 법원경매에 전용 85㎡ 판교 아파트 두 건이 나와 시세를 가늠할 수 있는 단초를 제공하고 있다. 두 물건 모두 서판교인 운중동 산운마을에 있으며 위치도 401동,403동으로 가깝다. 401동 물건은 22층,403동 물건은 12층이지만 감정평가액은 6억7000만원으로 같다. 감정평가액을 근거로 시세를 추정하면 대략 7억4000여만원 선이다. 보통 감정평가액은 시세의 90% 선에서 매겨지기 때문이다. 다만 지금보다 값이 비쌌던 작년 9월에 감정평가가 이뤄졌다는 점은 변수다.

투자자들은 판교 전용 85㎡의 가치를 어떻게 볼까. 두 물건은 지난달 10일 감정평가액의 86.4%인 5억7899만원에,지난 14일 100%인 6억7000만원에 각각 낙찰됐다. 한 달 새 낙찰가가 9101만원 상승했지만 이를 가치상승으로 보기 힘든 특수상황이 있다. 감정평가액 100% 낙찰자는 1억4000만원에 전세를 살고 있는 후순위 세입자다. 이 세입자는 최선순위 근저당보다 전입일과 확정일자가 늦어 다른 사람이 낙찰받을 경우 전세금의 상당부분을 떼여 고가입찰한 것으로 풀이된다. 부동산 전문가들은 서판교 전용 85㎡를 7억2000만~7억8000만원,서판교보다 입지여건이 다소 나은 동판교 전용 85㎡를 이보다 3000만~5000만원 정도 높게 보고 있다.

박합수 국민은행 부동산PB팀장은 "일반 투자자들은 판교신도시 아파트가 법원경매로 나왔다는 사실을 모를 정도로 입찰 참여자가 제한적이어서 낙찰가를 시세로 보기 어렵다"며 "감정평가액과 현지 호가 등을 감안하면 서판교 전용 85㎡는 7억원대 초반이 적절하다"고 분석했다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 "감정평가로는 판교신도시의 선호도와 잠재력 등을 잡아낼 수 없다"며 "서판교는 7억원대 후반,입지여건이 좋은 동판교는 이보다 최고 5000만원 정도 높게 매겨질 것"이라고 내다봤다. 이동현 하나은행 부동산 전문위원은 "현지 매수희망 가격 등을 감안하면 서판교는 7억원대 중반,동판교는 7억원대 후반을 시세로 볼 수 있다"고 말했다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com