[알쏭달쏭 세금] 주택 외의 용도로 사용하는 1주택 주택으로 용도 바꿔야 양도세 줄어
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주용도씨는 서울에서 가까운 경기도 2차선 도로 변에 대지 660㎡，주택 240㎡인 단독주택 1채를 30년 전부터 소유하고 있다. 그는 집 주위에 음식점이 계속 들어서자 단독 주택을 개조해 음식점으로 만들어 한우전문 가든을 해보려고 한다. 집이 한 채인 상태에서 건물 용도를 바꿔 음식점으로 사용하다가 양도하는 경우 양도소득세를 내야 하는지 궁금하다.
◆양도일 현재 주택이어야 1세대 주택으로 비과세 받을 수 있다현행 소득세법상 1세대가 1주택을 보유하다가 양도하는 경우 양도소득세를 물리지 않는다. 단 양도일 현재 건물이 사실상의 주택이어야 한다. 또 3년 이상 보유(서울 과천 분당 산본 일산 중동 평촌 소재 주택은 2년 거주 요건 추가)한 경우로 대지 면적이 주택 바닥 면적의 5배(도시지역밖은 10배) 이내여야 한다. 해당 주택의 양도가액이 9억원을 넘는다면 9억원을 초과하는 부분에 대해선 양도소득세를 내야 한다.
주택의 양도가액이 11억원이고 양도일 현재 주택이며 1세대 1주택 비과세요건을 충족했다고 가정해 보자.양도가액 11억원 중 9억원 부분에 대해서는 양도소득세가 비과세되지만 9억원을 초과한 2억원 부분의 양도차익에 대해서는 양도소득세를 물어야 한다. 음식점으로 개조하기 전에 주택으로 보유한 기간이 3년을 넘는 경우에는 해당 건물을 양도하기 전 다시 음식점에서 단독주택으로 용도를 바꿔 건축물관리대장 및 건물등기부등본에 주택으로 정리해 놓아야 한다. 이어 주택으로 사용하다 양도해야만 양도소득세 과세문제를 해결할 수 있다.
음식점 상태에서 해당 건물 및 대지를 양도한다면 얘기가 달라진다. 음식점으로 용도 변경하기 전 주택으로 보유한 기간이 비과세요건(3년 보유,2년 거주)을 충족했다고 하더라도 양도일 현재 주택이 아닌 상태로 넘겼다면 양도소득세를 물게 된다. 또 주택을 음식점으로 용도변경하기 전 보유기간이 3년 미만인 경우 음식점으로 바꾸기 전 주택으로 보유한 기간과 음식점을 개조해 다시 주택으로 보유한 기간을 합해 3년 미만인 경우에도 양도소득세가 과세된다는 점에 유의해야 한다. ◆실제 주택으로 사용하고 있다는 증빙을 만들어라
실제로는 건물을 주택으로 사용하고 있지만 건축물관리대장 및 건물등기부등본에 음식점이나 사무실 등 다른 용도로 기재돼 있다면 양도소득세를 물 수 있다. 비과세를 받기 위해선 양도일 현재 실제로 주택으로 사용하고 있다는 명확한 증빙 및 관련 서류를 갖춰야 한다.
주택으로 인정받기 위해선 주민등록등초본상에 주소 이전 여부，전기 및 수도요금 · 도시가스 요금 납부영수증，양도 당시 사진，통장 또는 반장의 사실확인서，해당 필지에 대한 사업자등록 여부 등 관련 증빙을 미리 준비해야 한다. 특히 해당 필지에 대한 사업자 등록사항이 국세통합시스템(TIS)에 수록돼 있다면 주택 및 부수토지의 양도가 아닌 것으로 추정돼 양도소득세가 과세될 수 있기 때문에 해당 필지에 대한 사업자등록을 폐업 신고를 통해 없애야 한다. 건축물관리대장 및 건물등기부등본에 용도 변경을 하려면 용도 변경이 가능한지 여부를 건축사 등과 미리 상담해야 한다. 주택으로 용도 변경이 가능하다고 인정되는 경우 공부 정리를 위해선 수수료 및 등록세 등이 발생할 수 있다.
이용연 이현회계법인 세무사
◆양도일 현재 주택이어야 1세대 주택으로 비과세 받을 수 있다현행 소득세법상 1세대가 1주택을 보유하다가 양도하는 경우 양도소득세를 물리지 않는다. 단 양도일 현재 건물이 사실상의 주택이어야 한다. 또 3년 이상 보유(서울 과천 분당 산본 일산 중동 평촌 소재 주택은 2년 거주 요건 추가)한 경우로 대지 면적이 주택 바닥 면적의 5배(도시지역밖은 10배) 이내여야 한다. 해당 주택의 양도가액이 9억원을 넘는다면 9억원을 초과하는 부분에 대해선 양도소득세를 내야 한다.
주택의 양도가액이 11억원이고 양도일 현재 주택이며 1세대 1주택 비과세요건을 충족했다고 가정해 보자.양도가액 11억원 중 9억원 부분에 대해서는 양도소득세가 비과세되지만 9억원을 초과한 2억원 부분의 양도차익에 대해서는 양도소득세를 물어야 한다. 음식점으로 개조하기 전에 주택으로 보유한 기간이 3년을 넘는 경우에는 해당 건물을 양도하기 전 다시 음식점에서 단독주택으로 용도를 바꿔 건축물관리대장 및 건물등기부등본에 주택으로 정리해 놓아야 한다. 이어 주택으로 사용하다 양도해야만 양도소득세 과세문제를 해결할 수 있다.
음식점 상태에서 해당 건물 및 대지를 양도한다면 얘기가 달라진다. 음식점으로 용도 변경하기 전 주택으로 보유한 기간이 비과세요건(3년 보유,2년 거주)을 충족했다고 하더라도 양도일 현재 주택이 아닌 상태로 넘겼다면 양도소득세를 물게 된다. 또 주택을 음식점으로 용도변경하기 전 보유기간이 3년 미만인 경우 음식점으로 바꾸기 전 주택으로 보유한 기간과 음식점을 개조해 다시 주택으로 보유한 기간을 합해 3년 미만인 경우에도 양도소득세가 과세된다는 점에 유의해야 한다. ◆실제 주택으로 사용하고 있다는 증빙을 만들어라
실제로는 건물을 주택으로 사용하고 있지만 건축물관리대장 및 건물등기부등본에 음식점이나 사무실 등 다른 용도로 기재돼 있다면 양도소득세를 물 수 있다. 비과세를 받기 위해선 양도일 현재 실제로 주택으로 사용하고 있다는 명확한 증빙 및 관련 서류를 갖춰야 한다.
주택으로 인정받기 위해선 주민등록등초본상에 주소 이전 여부，전기 및 수도요금 · 도시가스 요금 납부영수증，양도 당시 사진，통장 또는 반장의 사실확인서，해당 필지에 대한 사업자등록 여부 등 관련 증빙을 미리 준비해야 한다. 특히 해당 필지에 대한 사업자 등록사항이 국세통합시스템(TIS)에 수록돼 있다면 주택 및 부수토지의 양도가 아닌 것으로 추정돼 양도소득세가 과세될 수 있기 때문에 해당 필지에 대한 사업자등록을 폐업 신고를 통해 없애야 한다. 건축물관리대장 및 건물등기부등본에 용도 변경을 하려면 용도 변경이 가능한지 여부를 건축사 등과 미리 상담해야 한다. 주택으로 용도 변경이 가능하다고 인정되는 경우 공부 정리를 위해선 수수료 및 등록세 등이 발생할 수 있다.
이용연 이현회계법인 세무사