[좋은 점포 고르기] (中) 최종 구입 앞서 등기부등본 확인 등 법적 문제 체크해야

점포는 창업자에겐 제2의 집과 마찬가지다. 예비 창업자들이 마음에 드는 점포를 찾았다 하더라도 구입에 앞서 확인해야 할 부분이 많다. 해당 점포에 법적인 문제가 없는지,점포를 결정할 때 예상했던 수익 달성에 해가 될 만한 문제는 없는지,점포의 자체 시설관리는 제대로 되고 있는지 등을 점검해야 한다.

먼저 점포가 법적 문제를 안고 있는지를 확인하려면 토지와 건축물의 등기부 등본,관리대장,토지이용계획 확인원 등의 공문서를 체크해야 한다. 계약을 하기 전에 해당 점포에 대한 권리 및 사실 관계를 미리 파악해볼 필요가 있기 때문이다. 압류나 가압류,가처분,근저당,가등기 등 점포권리 관계와 무허가 건물여부,과세완납 여부,임대차 계약,물리적 하자 여부 등의 사실 관계를 확인해야 불의의 피해를 막을 수 있다.

성공 창업의 관건은 점포 운영을 통해 수익을 낼 수 있느냐에 달려 있다. 따라서 수익성 분석도 반드시 거쳐야 할 과정 중 하나다. 만약 3000만원 매출을 올려도 원가 및 인건비 등으로 매출의 대부분이 빠져나간다면 성공의 길은 요원하다. 수익성 분석을 거치면 점포 인수 여부에 대한 해답이 나온다. 실제로 적자 점포를 인수한 뒤 직원 수 조정 및 운영시간 변경 등을 통해 흑자로 돌아선 사례가 많다.

최종적으로 예비 점포를 선정했다면 남은 것은 권리 계약이다. 권리 계약에 앞서 챙겨봐야 할 부분이 바로 권리금의 적정성 여부다. 통상 적정 권리금의 기준으로 제시되는 공식은 '해당 점포의 월순익'에 '12개월'을 곱하는 것이다. 1년치 순익이 통상 권리금으로 책정된다고 보면 된다.

하지만 정해진 공식만으로 모든 점포의 권리금을 정할 수는 없다. 점포의 활성화 정도가 다르기 때문에 동일한 잣대로 권리금을 정하기 어렵다. 상권 특성 등 현실적 요인을 고려해야 한다. 1억원을 투자해 매월 2000만원을 버는 점포는 수요자가 많은 반면 150만원밖에 벌지 못하는 점포는 더 싸게 내놓아도 팔리지 않는 것이 시장의 원리다.

적정 권리금 공식은 협상을 시작하는 금액 정도로 활용하는 것이 좋다. 점포를 확정했다 해도 권리금 때문에 문제가 생기는 사례도 많다. 권리금은 현행법상 보호받지 못하기 때문이다.

/김창환 점포라인 대표