집값 절반까지 대출 가능…용산·성수 등 한강변 급매물 노려라

DTI규제 완화…투자 어떻게
내년 3월 지나 거래 하더라도 대출 미리 신청땐 DTI완화 적용
국민銀 신용 7등급까지 DTI폐지, 1억미만 대출땐 소득증빙 면제
오피스텔 DTI완화 혜택 못받아, 저소득층 전세금 5600만원 지원

8 · 29 부동산 대책이 발표된 지 일주일이 지났다. 총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 이미 지난 2일부터 시행에 들어갔다. 당초 예상과 달리 파격적인 수준이고 세제 개선안도 같이 나와 국토해양부 기획재정부 금융위원회뿐 아니라 시중 은행 등에도 문의가 잇따르고 있다. 8 · 29 대책에따른 투자포인트와 궁금증을 풀어봤다.

◆자양동 · 분당 관심 가질만

'8 · 29 대책'은 당장 시장에 거래 활성화를 몰고올 임팩트는 없어 보인다. 그러나 정부가 사태의 심각성을 인식하기 시작했다는 점에서 주택시장이 조금이나마 회복될 가능성을 점치는 이들도 많다. 추석을 전후해 매수자와 매도자간 눈치작전이 벌어지고 4분기 들어서는 급매물 위주로 거래가 살아날 수 있다.

주택수요자와 투자자들은 그러나 부동산 시장이 전반적인 회복세를 보이기보다 국지적으로 움직일 가능성이 크다는 점을 주목해야 한다. 경기 고양이나 파주,용인 등지는 과잉공급이 쉽게 해소되지 않을 전망이어서 당분간 가격 하락세가 이어질 수 있다. 내집마련을 준비하는 수요자라면 추가 하락 기회를 잡으려고 기다리기보다 급매물이 나올 올 4분기를 중점적으로 공략해볼 필요가 있다. 내집마련정보사 양지영 정보분석팀장은 "회복국면에서 가격상승을 이끌 수 있는 강남권，용산，성수 · 흑석동 등 한강변에서 나오는 급매물을 노려볼 만 하다"며 "자금여유가 많지 않고 3년 이상 장기투자를 한다면 합정 및 자양동 일대 한강변，용인이나 분당 등에서 물건을 찾아볼 것"을 권했다.

◆얼마나 더 대출받을 수 있나

이번 대책의 핵심은 투기지역으로 지정돼 있는 강남3구(강남 · 서초 · 송파)를 제외한 곳에서 9억원 이하 주택을 무주택자나 1주택자가 사면 DTI 규제를 내년 3월 말까지 해제한다는 것이다. DTI는 돈을 빌리는 주택 구입자가 자신의 소득에 따라 융통할 수 있는 대출 한도를 정한 것이다. 주택 가격에서 얼마까지 대출해주는지를 정하는 담보인정비율(LTV)과 다르다. 강남3구의 DTI는 40%,서울 50%,나머지 수도권 지역은 60%로 정해져 있다. 지방은 DTI를 적용하지 않는다.

예컨대 DTI가 50%인 서울 강북 주택을 구입하려는 연봉 4000만원의 소득자는 주택담보대출을 받을 때 원금과 이자를 합친 연간 상환액이 자신의 연소득의 절반을 넘지 않는 수준에서 대출받을 수 있다. 금리를 연 5.2%로 가정했을 때 최대 대출 금액은 3억354만원이다. 집값이 7억원이라면 나머지 3억9646만원은 자신의 자금으로 조달해야 한다. 하지만 이번 DTI 한시 해제로 이 사람의 대출한도는 5000만원 가까이 늘어난 3억5000만원으로 높아진다. 강남3구를 제외한 서울과 수도권 지역의 LTV가 50%이기 때문에 집값의 절반까지 대출받을 수 있다.


◆소득 신용도에 관계 없나

시중은행들은 지난 2일부터 실제로 주택담보대출 시 이 같은 기준 적용을 시작했다. 하지만 막상 은행에 가보면 대출을 LTV 한도까지 받기는 쉽지 않다. 은행들이 자신의 건전성을 지키기 위해 신용등급과 소득에 따라 대출 기준을 자율적으로 정하고 있어서다.

국민은행은 자사 기준으로 신용등급이 7등급까지는 DTI 적용을 완전히 폐지하기로 했다. 8~9등급이면 건강보험료,국민연금 납부,카드 사용내역 등과 같은 소득증빙 자료를 보고 대출한도를 정하고 있다. 10~12등급도 기준은 똑같지만 대출 한도는 줄어든다. 우리은행과 신한,하나,외한은행 농협 등 다른 시중은행도 이 같은 방침을 정했다. 따라서 소득이 없거나 소득을 증명하기 힘든 경우는 LTV 수준까지 대출받기 어렵다. 다만 주택담보대출 신청 금액이 1억원이 안 될 때에는 소득증빙을 면제해주기로 했다.

대출을 조금이라도 더 받고자 하는 수요자는 여러 은행을 둘러봐야 한다. 은행 관계자들이 "은행 방침에 따라 주택 대출을 공격적으로 늘리는 곳도 있을 수 있다"고 말한 점을 참고할 필요가 있다.

◆기존 주택 매매나 오피스텔은 해당되나

서울 강북과 수도권에서 지금 살고 있는 주택을 담보로 대출을 더 받을 수는 없다. 이번 조치가 주택거래 활성화를 위한 것이어서 기존 주택의 대출은 해당되지 않는다. 일단 새집을 사야 대출을 더 받을 수 있다는 얘기다. 오피스텔은 법률상 주택이 아니기 때문에 DTI 해제 혜택을 받을 수 없다. 반면,도심 소형주택 공급 활성화를 위해 만들어진 도시형 생활주택은 주택법상 주택이어서 DTI가 풀린다.

1조원 한도로 국민주택기금에서 지원하는 생애최초주택구입자금 대출은 1조원의 한도가 차면 중단된다. 다만,금리가 연 5.2%(고정금리)여서 주택금융공사나 시중 은행의 주택담보대출(코픽스 기준 4%대)보다 유리하지 않다는 점을 알아야 한다. 부부합산 연소득이 4000만원 이하라야 하고 실거래가 기준으로 6억원 이하 주택만 해당돼 신청자가 그리 많지 않을 전망이다.

◆2년 내 2주택 정리하지 못하면 어떻게 되나

1주택자가 새 주택을 구입하면 2년 내 기존 주택을 처분해야 DTI 규제를 받지 않는다. 2년 안에 기존 주택을 팔지 못하면 2년이 넘어가는 순간부터 대출이자에 가산금리를 붙여 내야 한다. 가산금리가 붙으면 연 20% 수준까지 올라간다.

이번 DTI 한시해제는 신청일 기준이다. 실제 주택 거래는 내년 4월에 예정돼 있다고 해도 3월 말까지 신청하면 DTI 규제를 받지 않고 대출을 끌어쓸 수 있다.

DTI를 푸는 주택가격 기준이 9억원 이하여서 계약서에 실제 매매가격보다 낮춰 쓰는 다운계약도 횡행할 전망이다. 하지만 다운계약서를 쓰다 적발되면 국토부와 국세청이 과징금과 세금 중과 조치를 취하기 때문에 주의해야 한다.

다주택자란 사실을 숨기고 대출신청할 경우 국토부의 전산 시스템에 조회를 통해 적발된다. 이 경우 대출을 받을 수 없다.

◆전세자금은 얼마나 지원해주나

저소득층 전세자금 지원도 확대됐다. 수도권에서 가구 소득이 최저생계비의 2배가 넘지 않거나 중형 이상 승용차를 보유하지 않고 부동산을 갖지 않은 자를 시장 · 군수 · 구청장이 추천하면 전세자금을 최대 5600만원(3자녀 가정은 6300만원)까지 연 2.0%의 조건으로 대출해준다.

한편 보금자리주택 사전예약 물량도 줄어든다. 2차지구까지는 전체 공공분양 물량 중 80%를 사전예약했으나 앞으로 40~50% 수준으로 축소하기로 했다. 전체 공급량은 변함이 없다. 본 청약 물량이 그만큼 늘어난다고 보면 된다.

◆다주택자 양도세 중과는

세금은 다주택자나 임대사업자에 유리하도록 손질됐다. 올 연말 종료될 예정이던 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 2년 연장돼 2012년까지 지속된다.

양도세는 2주택자가 양도차익의 50%,3주택자가 60%를 내야 하는데 2012년까지 집을 처분하면 일반세율(6~35%)로 과세된다는 얘기다. 취득 · 등록세를 현재 수준(각각 2%)의 절반으로 깎아주던 감면 조치도 내년 말까지 연장된다. 내년까지 집을 사면 취득 · 등록세를 집값의 1%씩 내면 된다.

서울을 제외한 임대사업자의 양도세도 중과되지 않는다. 법인세와 별도로 내야 했던 추가 과세(30%)를 면제해준다. 또 비사업용 토지 양도시 부과되던 양도차익의 60% 중과도 사라져 기본세율만 내면 된다. 소형 주택을 활성화시키고 부동산 거래를 늘리자는 취지다.

김재후 기자 hu@hankyung.com