[돈줄 마른 부동산 금융] (1) 시중엔 돈 넘친다는데…PF는 올스톱

(1) 까다로워진 금융권
금감원 부실 우려 선제 조치
은행·저축銀 신규취급 중단
2~3년간 공급공백 우려

중견건설사 영조주택은 지난달 16일 법정관리를 신청했다. 부산 명지지구에서 프로젝트파이낸싱(PF) 형태로 대규모 주택사업을 벌이고 있었던 이 회사는 13개 은행에서 2100억원을 대출받았다가 채권은행들이 PF 만기 연장을 거부해 법정관리로 갔다. 통상 기업회생절차인 워크아웃을 먼저 신청하는 것과 달리 영조주택은 PF 만기 연장을 두고 채권은행들과의 극심한 갈등을 겪은 끝에 법정관리로 직행한 것으로 알려졌다.

금융감독원이 프로젝트파이낸싱(PF) 방식의 부동산 금융에 대한 고삐를 바짝 죄면서 부동산 시장에 돈줄이 마르고 있다. 저축은행들은 사실상 신규 PF 대출을 중단했다. 은행들도 '옥석을 가린다'는 이유로 대부분의 PF 사업장에 대한 대출을 꺼리고 있다. 전문가들은 시중에 유동성은 넘치지만 부동산 경기가 쉽사리 살아나지 않고 있는 이유로 금감원의 PF대출에 대한 강력한 규제를 꼽고 있다.

◆칼 빼든 금감원

금융감독원은 올 들어 여러 차례 저축은행과 은행들의 PF에 대한 규제를 도입했다. 금융회사들의 부실 우려를 선제적으로 차단하겠다는 의지에서다.

지난 4월 말 저축은행들의 PF대출 비중을 현재 30%에서 내년 25%,2013년 20%로 줄이도록 통보했다. 지난 9월 말엔 사업자금 20% 이상 자기자본을 갖춘 대형 시행사들에만 돈을 빌려주라고 못박았다. 은행에 대해서도 문제가 발생할 가능성이 조금이라도 있으면 '고정이하 여신(부실채권)'으로 분류토록 했다.

금감원은 여기에 올 연말까지 은행의 PF 규제를 강화하는 내용의 가이드라인(모범규준)을 추가로 내놓을 계획이다. 은행서비스총괄국 산하에 시중은행들과 함께 2개의 태스크포스(TF) 팀을 운영하고 있다.

그러다보니 PF대출은 사실상 올스톱된 상황이다. 우리은행 관계자는 "PF 대출 잔액이 2년 전에 비해 30%가량 줄었고 최근 2년간 신규 취급은 거의 없었다"고 전했다. 신한은행 관계자도 "2년 전에는 PF 대출 잔액이 6조원 정도 됐는데 지금은 3조원을 조금 넘는 수준"이라며 "신규대출도 금융위기 전에 비해 80%가량 감소했다"고 설명했다.

뿐만 아니다. 내년부터는 상장사들에 국제회계기준인 IFRS가 도입된다. 이렇게 되면 영세한 시행사가 들고온 PF 물건에 덩치 큰 시공사가 지급보증을 서서 부외거래(off-balance)를 하던 관행도 대부분 사라질 전망이다. 지급보증도 부채로 장부에 기록돼 리스크를 떠넘기는 효과가 없어지기 때문이다.

◆"공급부족 피하기 어렵다"

부동산금융 전문가들은 이대로라면 주택공급 부족 사태를 피하기 어렵다고 지적하고 있다. 한 시중은행 부동산금융 관계자는 "기존에 아파트 등을 공급할 때 자금을 끌어쓰던 PF 방식은 더 이상 통하지 않고 있다"며 "부동산 거래가 늘더라도 앞으로 2~3년간은 공급이 부족할 것으로 봐야 한다"고 말했다. 그는 "사업성이 아주 뛰어난 곳에서는 다양한 투자자를 끌어들일 여지가 있지만,평범한 사업장에서는 금융회사나 재무적 투자자를 끌어들일 만한 유인이 없다"며 "영세한 시행사들뿐만 아니라 중소형 건설사들도 일감이 끊길 것"이라고 내다봤다.

삼성자산운용 관계자는 "영세한 시행사의 문제,시공사의 리스크 분담 문제 등을 해결하고 넘어갈 필요는 있지만,공급 부족 현상 등 시장 충격을 줄일 묘수가 필요한 상황"이라고 설명했다.

이에 대해 최인호 금감원 가계신용전담반장은 "금융회사들의 입장과 함께 건설사 등 부동산 업계의 입장도 고려하고 있다"며 "필요하다면 관계기관과 협조해 은행 PF 가이드라인을 만들 것"이라고 밝혔다.

이상은 기자 selee@hankyung.com