[토지거래허가구역 35% 풀린다] 화성ㆍ평택ㆍ용인 투자 유망

사업용 토지, 장기보유특별공제 … 비사업용, 양도세 중과 2년 유예

토지거래허가구역 해제는 구역 내 땅주인들에게 희소식이다. 부동산 경기침체 속에서 거래를 일일이 허가받아야 해 매수자를 찾기 힘들었으나 이번 해제로 거래 가능성이 높아졌기 때문이다.

전문가들은 토지 취득에 대한 제한이 사라지면서 매수 희망자가 많이 나타나면 세금에 대한 고려 없이 땅을 파는 데만 신경을 쓰는 점에 유의해야 한다고 조언했다.

내년도 세제개편안이 국회를 통과함에 따라 비(非)사업용 토지에 대한 양도소득세 중과 완화 조치가 당초 올해 말 종료에서 2012년까지 2년간 유예됐다. 농지나 임야를 매입하고도 현지에 살지 않거나,살더라도 농사를 짓지 않으면 비사업용 토지(부재지주 농지)로 분류돼 양도세가 중과되지만 2012년까지는 이를 일반세율(6~35%,내년부터는 6~33%)로 과세한다.

문제는 장기보유 특별공제를 받을 수 있는지 여부가 과세액 규모를 상당 폭 좌우한다는 점이다. 토지거래허가구역으로 묶였던 곳은 예전부터 팔려고 해도 규제가 중첩돼 잘 팔리지 않던 땅들이다. 따라서 보유기간이 10년 이상 되는 곳이 많다. 이들 땅이 사업용 토지라면 장기보유특별공제를 받아 양도세를 최대 30%까지 적게 낼 수 있다. 그러나 부재지주가 갖고 있는 비사업용 토지라면 장기보유특별공제를 받지 못해 세금이 적지 않게 나올 수 있다.

원종훈 국민은행 PB사업본부 세무사는 "이번에 해제되는 토지거래허가구역 내 토지 소유자들이 땅을 팔려고 한다면 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 사업용 토지로 바꾸는 노력을 기울일 필요가 있다"고 조언했다. 실제 주소를 옮기고 2년 이상 농사를 지으면 사업용 토지로 바뀌고 장기보유특별공제를 받아 양도세를 그만큼 줄일 수 있게 된다.

허가구역에서 풀리는 토지 가운데 유망 투자대상으로는 동탄2신도시 주변과 화성 평택 용인 광주지역 등을 주목하라고 전문가들은 조언했다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "LH(한국토지주택공사)의 재정난으로 토지보상이 예정보다 미뤄지고 있지만 그래도 보상 자금이 투자할 지역을 따라가야 한다"며 "이들 지역에 관심을 가져볼 만하다"고 말했다. 이 팀장은 또 "이번처럼 거래허가구역에서 풀리는 토지 가운데 개발호재가 있거나 교통망 개선,4대강 정비사업 인근 지역 등에 대한 선별적 투자가 필요하다"고 덧붙였다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com