개포주공1단지, 5년 내 재건축 땐 年수익 9.6%

● 강남 재건축 수익률 분석

8억원에 매입하면 4억 차익 … 사업기간·금융비용 감안해야

서울 강남권 재건축 단지 매매가가 강세다. 부동산114에 따르면 지난주 송파구(0.85%) 강동구(0.11%) 등의 강세로 평균 0.18% 올랐다. 반면 일반아파트는 송파가 0.18%,강동이 0.05% 상승하는 데 그쳤다. 전문가들은 "사업에 탄력이 붙은 재건축 단지들이 강세를 이어가고 있다"며 "재건축 사업은 이주 문제,조합원 갈등 등으로 사업이 늦어져 연간 수익률이 낮아질 수 있다는 점을 감안해야 한다"고 조언했다.

19일 부동산투자 컨설팅업체인 J&K부동산투자연구소가 강남권 재건축 추진 주요 4개단지를 분석한 자료에 따르면 수익률은 개포주공1단지 대치은마 잠실주공5단지 압구정현대 순으로 나타났다.

개포주공1단지 42.9㎡(13평)의 전체 수익률은 48.2%였다. 8억500만원에 사들여 추가 분담금 6억5719만원을 내고 138.6㎡(42평)를 새로 배정받으면 주변시세 18억5000만원과 비교해 3억8781만원의 수익을 얻는다. 재건축 사업기간과 금리 수준을 예측하기 어려워 추가 분담금에 대한 금융 비용을 '제로(0)'로 잡으면 예상 수익률은 48.2%에 달한다.

은마 101.7㎡(31평형 · 매매가 9억4000만원)를 사서 138.6㎡를 배정받는 조합원은 추가분담금 6억124만원을 내도 주변시세 대비 32.8%의 수익률이 예상된다. 5년 후 입주한다면 연평균 6%대의 수익률이 나온다.

잠실주공5단지는 5년 후 사업종료를 전제로 계산한 연 수익률은 3% 안팎이었다. 재건축 이후 무상공급 면적이 상대적으로 작은 압구정 현대3차는 12억5000만원인 108.9㎡(33평)를 사서 재건축 후 138.6㎡를 받으면 1억3000만원의 예상 수익(수익률 10.8%)을 얻을 것으로 파악됐다. 서울시 전략정비구역으로 지정돼 사업이 더뎌지는 점을 감안하면 연평균 수익률은 크게 낮아진다.

권순형 J&K부동산연구소 대표는 "소형 평형 의무비율을 수용해 법정용적률을 모두 적용받는다는 조건으로 분석한 결과"라며 "재건축 아파트에 투자하려면 전체 수익률은 물론 사업기간,금융비용 부담 등을 감안한 연간 수익률 개념에서 접근하는 것이 바람직하다"고 말했다.

성선화 기자 doo@hankyung.com