투자자 모집 재개한 '용산 개발' … 땅값 1000억 확보할까

2월까지 4차 토지계약금 내야 … 5위권 건설사 2곳과 물밑 접촉

단군 이래 최대 규모로 꼽히는 용산역세권 개발사업이 올 들어 투자자 모집을 재개했다. 새로운 투자자금 확보 여부가 향후 사업 향방에 결정적 영향을 미칠 전망이다. 부동산 경기 침체에 따른 프로젝트 파이낸싱(PF) 불발로 자금난을 겪은 대표적 대형 사업이었던 만큼 시장 관심도 높아지고 있다.

◆1000억원 확보할까

10일 관련업계에 따르면 용산국제업무지구 개발사업의 최대 관건은 4차 토지계약금 납부 여부다. 지난해 말 6555억원을 조달,밀린 2 · 3차 토지계약금 및 중도금을 납부했지만 전체 사업부지(35만6000㎡)의 40%에 해당하는 4차 부지(14만1000㎡)를 확보해야 토지소유권을 가질 수 있어서다. 자산관리위탁회사(AMC) 용산역세권개발㈜ 관계자는 "다음 달 4차 계약이 체결돼야 정식 사업자로 지정받아 주민보상 인 · 허가획득 해외자금유치 등 본격적인 사업을 추진할 수 있다"고 설명했다.

4차 토지계약금은 3175억원으로 이 중 1600억원은 기존 매입토지를 활용한 자산담보부기업어음(ABCP) 발행으로 선납,나머지 1575억원을 마련하면 된다. AMC는 지난해 1차 투자자 모집을 통해 사업참여 의향을 밝힌 LG전자，설비업체 김앤드이 등을 통해 최소 600억원을 확보했다. 올해 투자자를 새로 모아 1000억원가량의 지급보증만 확보하면 4차계약을 끝낼 수 있다.

◆지급보증 대신 부동산금융으로 돌파

4차 계약 이후에도 자금은 계속 필요하다. 땅값만 6조원을 더 내야하고 사업비(땅값 포함 31조원)도 조달해야 한다. AMC는 지급보증 방식의 PF를 최소화하고 자산 선매각을 통한 매출채권과 부동산리츠 등을 활용한다는 방침이다. 매출채권은 시설매각과 분양으로 얻은 분양대금 중 계약금을 제외한 중도금 잔금 등을 담보로 대출받는 방식이다.

오는 9월께 코레일이 사들이기로 한 랜드마크빌딩 매입계약을 토대로 2조7000억원가량을 확보할 계획이다. 사업지 내 국공유지와 사유지 소유권을 담보로 2조원대를 조달키로 했다. 자산 선매각도 추진 중이다. AMC 관계자는 "랜드마크빌딩 외에 다른 오피스빌딩과 상업시설 등을 놓고 3~4개 국내외 투자자와 매각조건을 협의 중"이라고 말했다.

AMC 관계자는 2차 투자자 모집과 관련,"토목 자재 분야 등 7~8개 전문 시공업체와 접촉 중"이라고 밝혔다. 시공능력평가 5위권 내 건설사 2곳,중견건설사 2~3곳도 물밑 접촉을 벌이고 있는 것으로 알려졌다. AMC는 8월까지 개발계획을 최종 확정,내년 5월 착공한다는 방침이다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com