[커지는 '半전세' 고통] 월세, 이율로 따지면 연 6~12%…은행 금리의 2배

집주인 왜 선호하나

반전세는 전세 보증금의 일부를 월세로 전환한 것이다. 보증금을 월세로 내는 것인 만큼 월세금은 연간 이자를 바탕으로 계산한다. 보증금을 월세로 바꿔내는 비율을 월세전환율(월세이율)이라고 하는데 소재 지역,주택 크기,가격,주변 전세 상황에 따라 다르다. 세입자들은 반전세를 무턱대고 두려워하지 말고 전세 보증금과 월세전환율을 제대로 따져 합리적인 월세 수준에서 계약할 수 있도록 준비할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.

부동산 중개업계에 따르면 월세전환율은 보증금의 6~12%에서 형성된다. 연 3.8% 안팎인 은행권 정기예금 금리의 두 배 정도다. 집주인들이 선호하는 이유다.

대학가 원룸이나 오피스텔 등 소형 주택은 월세 부담액이 크지 않아 12%를 적용한다. 전세 6000만원짜리 원룸을 보증금 1000만원에 월 50만원을 내는 형태다. 월세를 연간 기준으로 합치면 600만원이어서 보증금 5000만원에 대한 이자로 계산하면 연간 이율은 12%가 된다.

집이 크거나 전셋값이 비싸면 전환율은 낮아진다. 전용 85㎡ 안팎의 경우 연 6~7%가 적정 수준으로 통용되고 있다. 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 전셋값이 3억8000만원 선으로 이를 반전세로 돌리면 보증금 1억원에 월세는 160만원가량(월세전환율 7%)이다. 판교와 분당 등은 연 7~8%,용인과 강북은 연 5~6%에 거래되는 것으로 파악됐다.

아파트가 많은 서울 잠실은 월세전환율 7%가 원칙이지만 사정에 따라 다르다. 잠실동 C공인 관계자는 "5억원짜리 전세의 경우 전환율을 연 7%로 적용하면 보증금 1억원에 월세가 240만원"이라며 "이렇게 되면 오히려 세입자 구하기가 어려워져 월세는 160만원 정도로 책정되고 있다"고 전했다.

전문가들은 "월세에 대한 부담만 확대해서 보지 말고 어차피 부담해야 할 주거비용이라면 월세전환율을 잘 따져 봐야 한다"고 조언했다. 전세 5억원짜리 잠실아파트의 경우 월세전환율은 4.8%여서 4억원을 은행에 넣으면 1% 정도만 추가 부담하면 된다. 채권형 펀드에 넣어놓으면 오히려 이득일 수 있다는 설명이다. 펀드평가사인 에프앤가이드에 따르면 2004년부터 작년까지 국내 채권형펀드 연 평균 수익률은 5.11%였다. 최고 수익률은 8.54%(2008년),최저는 2.14%(2005년)다.

김희망 에프앤가이드 연구원은 "채권형펀드는 국공채 편입 비중이 높아 국가 부도사태가 아니면 손실이 나기 힘든 구조"라며 "뭉칫돈을 보유한 자산가들이 은행 예금 대신 고려하는 투자 방법"이라고 설명했다.

김재후 기자 hu@hankyung.com