[주택 임대사업 Q&A] 같은 원룸도 도시형 주택은 稅감면…오피스텔은 안돼

임대사업자 세제지원 확대
미분양 사도 사업자 未등록 땐 2013년 양도세 중과 가능성
법 개정후 이르면 3월 시행

'2 · 11 전월세 대책'으로 주택임대 사업에 관심이 몰리고 있다. 집값 안정 차원에서 규제를 받아온 수도권 임대사업자에 대한 세제 지원이 대폭 확대돼서다. 이에 따라 사업여건은 물론 수익성도 한결 개선된다. 전문가들은 저금리로 투자 대상이 마땅치 않은 상황이어서 노후 대비 투자자 등의 관심이 커질 것으로 내다봤다. 주요 궁금증을 상세하게 풀이한다.

▼임대사업자 요건이 어떻게 바뀌나.

수도권 임대사업자 요건이 크게 완화(표참조)된다. 기준 채수를 줄이고 임대기간도 단축한 게 주요 내용이다. 임대대상 주택 소재지와 임대사업자 등록지도 종전에는 모두 동일 시 · 군(양도세)이나 동일 시 · 도(종합부동산세)에 있어야 세제혜택을 줬지만 앞으로는 수도권 내에 있으면 가능하다.


▼세제 혜택은 구체적으로 어떤 게 있나.

취득 보유 처분 3단계로 나눌 수 있다. 먼저 임대사업자로 등록하면 구입 때 취득 · 등록세 면제(전용 60㎡ 이하)나 25% 감면(60~149㎡)된다. 보유 때 매겨지는 종부세는 합산 과세 대상에서 제외해 사실상 비과세한다. 2주택자와 달리 최장 10년까지 장기 보유하면 양도차익의 30%를 특별 공제받는다. 매각 때 차익에 매겨지는 양도세도 중과 대상에서 빠져 보유기간에 따라 일반과세(6~35%)한다.

▼준공 후 미분양을 사서 임대사업자로 등록하면 중복 혜택이 가능한가.

준공 후 미분양 주택을 매입해 연내에 임대계약을 맺고 5년 이상 임대하면 취득세가 최대 50% 감면되고 양도소득 과표도 50% 줄어든다. 이 주택을 포함해 수도권에서 3채 이상 세를 놓고 임대사업자로 등록하면 미분양 매입 주택 1채에 대해선 양도세 중과 완화,종부세 비과세 등의 혜택도 같이 보게 된다. 중복 혜택이 가능토록 관련법을 개정할 방침이라는 게 기획재정부 설명이다. 준공 후 미분양 물량은 소비자 선택을 받지 못한 물건이란 점을 주의해야 한다.

▼준공 후 미분양 1~2채를 구입했는데 임대사업자로 등록하지 않으면.

양도세,취득세 50% 감면은 가능하다. 그러나 기준(3채 이상) 미달로 사업자 등록이 안 되고,이로 인해 2013년 이후 양도세가 중과될 수 있다. 현재는 2주택 이상에 대해 내년 말까지 양도세 중과를 유예하고 있지만 2013년 이후 재개되면 양도세 중과가 불가피하다. 양도세 유예 재연장이나 폐지도 예상해볼 수 있지만 중과 조치 부활을 전제로 투자하는 게 안정적이다.

▼짧아지는 임대기간은 소급적용되나.

임대사업자가 새로 사서 임대를 놓는 주택은 의무임대기간이 5년으로 단축된다. 그러나 기존 임대주택은 옛 기준(7~10년)을 적용할지,단축된 5년을 적용할지 아직 정해지지 않았다.

▼임대사업 대상 주택은 공시가격을 기준으로 하는데.

매입 임대주택은 30년이 넘은 제도다. 부동산 실거래가 제도는 2006년부터 시행됐다. 과거 실거래가 확인이 힘들어 매입 임대주택 취득가액은 계속 공시가격을 기준 삼아왔다. 그렇더라도 양도세를 산정할 때엔 매각 실거래가에서 취득 실거래가를 빼서 과표를 산출한다.

▼오피스텔도 임대사업 대상인가.

매입 임대 대상은 아파트 단독 다세대 · 다가구 연립 등 주택법상의 주택이다. 도시형 생활주택은 포함되지만 오피스텔 고시원 등은 안 된다.

▼언제부터 시행되나.

정부는 소득세법 및 종부세법 시행령 개정을 거쳐 이르면 3월 중 시행한다는 방침이다. 대책 시행을 예상하고 이달 중 주택을 매입하면 임대사업자 등록과 임대계약은 제도시행 이후에 하는 게 바람직하다. 취득 · 등록세 감면을 받을 수 있어서다.

▼매입 임대사업이란.

사업자 등록을 하고 일정 규모 및 채수의 주택을 일정기간 임대하면 세제혜택을 주는 제도다. 매년 임대수입에 대한 소득세를 내야 하지만 세제 혜택이 크고 임대 사업이 끝나면 시세차익도 얻을 수 있다. 단독 아파트 등 1채 이상이면 사업자 등록은 가능하지만 세제혜택은 일정 요건이 필요하다. 등록신청서를 특별자치도지사 · 시장 · 군수 · 구청장에게 제출하면 된다. 국토해양부에 따르면 작년 말 현재 총 4만3457명이 등록돼 있다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com