[부동산view]금리인상, 부동산시장 전망 및 전략

물가상승 압력이 높아짐에 따라 정부는 이에 대한 대책으로 금리를 계속 올리고 있습니다. 최근 정부는 기준금리를 또 인상했는데요, 이에 따라 상승 조짐을 보이던 부동산시장은 금리인상 악재로 다시 하락하는 등 예측하기 어려운 상황이 연출되고 있습니다. 이런 가운데 건설업계는 봄 분양을 본격 시작하고 있는 양상인데, 소비자들의 판단이 쉽지 않습니다. 부동산팀 유은길 기자와 함께 현 상황을 진단하고 향후 시장을 전망해보도록 하겠습니다. 안녕하세요? 먼저 최근 금리인상 상황을 간단히 정리해 주시죠. 한국은행은 지난주 기준금리를 종전 2.75%에서 0.25%P 올려 기준금리 3% 시대가 됐습니다. 한국은행은 올들어 가파르게 오르고 있는 물가를 감안해 이렇게 올렸다고 설명했습니다. 이명박 대통령이 올해 경제정책의 우선순위를 물가잡기에 두겠다고 밝혔는데요, 이런 정책방향을 그대로 실행에 옮기고 있다고 보시면 되겠습니다. 그런데 더 중요한 점은 이런 금리인상 정책 기조를 앞으로 계속 유지할 것으로 보인다는 점입니다. 따라서 전문가들은 다른 특별한 변수가 없는한 정부가 올해 분기마다 한번씩 기준금리를 계속 올릴 가능성이 높아 연말쯤에는 3.5~4% 정도까지 오를 것으로 예상하고 있습니다. 금리인상은 부동산에는 부정적인 요소임에 틀림없는데요, 지난주 부동산시장 매매가가 이를 벌써 반영하고 있다고 봐야겠지요? 네, 부동산은 금리와 밀접한 관련을 갖고 있는데요, 회복 조짐을 보이던 부동산시장에 최근의 계속된 금리인상은 악재임에 틀림없습니다. 이를 반영해 소폭 상승세를 유지하던 강남 재건축 시장이 다시 약세로 돌아서는 모습이고 이런 영향으로 서울 아파트 매매가 평균도 상승세에서 하락세로 다시 하락 반전하는 양상을 보이고 있습니다. 아무래도 재건축은 대표적인 부동산투자 상품이어서 금리인상에 따라 직접적인 영향을 받고 있다고 봐야할 것 같은데요, 여기에 재건축 가능 연한 기준을 기존대로 유지하기로 한 내용까지 겹쳐 재건축에는 악재가 더블로 일어나고 있는 양상입니다. 결국 이런 분위기가 전체적인 부동산시장에 영향을 미쳐 강세를 보이던 소형 아파트의 상승세도 다소 주춤해지고 있는 모습입니다. 사실 금리인상은 최근 서민들의 가장 큰 고통인 전월세난에도 좋은 소식이 아니어서 이래저래 부동산시장에 적잖은 문제로 다가오고 있습니다. 구체적으로 지난주 아파트 매매가 및 전세가 동향을 살펴주시죠. 방금 말씀드린 대로 재건축이 직격탄을 맞았는데요, 서울 재건축시장은 지난주 0.11%하락했는데, 송파(-0.65%)와 강동(-0.02%) 재건축의 하락이 눈에 띄고 특히 송파 잠실주공5단지 가락시영 등이 가격하락을 주도했습니다. 전체적으로 서울 아파트 매매시장은 -0.01%로 2주 연속 소폭이지만 하락세를 이어갔고 신도시는 0.01%, 수도권은 0.03%로 상승폭이 둔화되거나 전주와 비슷한 양상을 보였습니다. 한마디로 매매시장은 서울수도권의 중소형은 간혹 거래가 있었지만 가격보합세속에 관망세가 이어지고 있다고 봐야할 것 같습니다. 전세시장은 미리 움직인 전세수요들이 좀 잦아지면서 상승폭은 둔화된 모습인데요, 성북 강북 등 전세값이 비교적 저렴한 서울 북부지역과 관악 신림 등 남부권 전세가가 오름세를 보였고 수도권에서는 화성, 고양, 의정부, 양주 등이 상승했습니다. 전체적으로는 서울 0.05% 신도시 0.12% 수도권 0.21% 등 모두 전세값 상승세를 이어갔습니다. 이런가운데 건설업계는 봄을 맞아 본격적인 아파트 분양에 나서고 있는데요, 이번주 주요일정을 소개해 주시겠습니까? 앞서 보도에서도 보셨지만 지난주말 남쪽 지방을 중심으로 본격적으로 모델하우스를 오픈하고 분양에 나선 곳이 많은데요, 이번주 1순위 접수일을 기준으로 간단히 소개해드리면 전국적으로 분양 물량은 3074가구로 분양은 4곳에서 진행되고 장기전세주택, 시프트 임대분양은 1579가구입니다. 주목할 점은 이번주에는 초소형아파트와 타운하우스, 장기전세주택 등 다양한 주택들이 선보인다는 점인데요, 특히 극심한 전세난속에 서울지역에서 이뤄지는 장기전세주택 공급은 상당한 관심을 끌 전망입니다. 청약자격과 일정 등을 꼼꼼히 체크하시는 것이 필요하겠습니다. 봄철을 맞아 건설업계는 분양에 나서고 있지만 금리인상외에 여러 가지 다른 변수들도 부정적인 요소들이 많은 것 같은데, 어떤 것들이 있나요? 먼저 재건축 규제가 풀리지 않고 있다는 점입니다. 지난해말과 올해초 재건축 규제해소에 대한 기대감으로 서울 재건축 단지들이 가격상승을 이끌었는데요, 재건축 가능 연한 40년, 즉 아파트를 지은지 40년은 돼야 재건축할 수 있다는 서울시 방침에 변화가 없다는 점이 확인되면서 서울 재건축에 악재로 작용하고 있습니다. 또 재건축의 대체 상품이라 할 수 있는 리모델링 역시, 수직 증축과 일반분양 허용에 대한 국토부의 거부 방침이 알려지면서 리모델링 단지 역시 활성화되지 않고 있습니다. 여기에 3월말까지 한시적으로 완화된 DTI 규제가 4월부터는 다시 원점으로 돌아갈 가능성이 높아지면서 대출을 통한 투자나 내집마련은 더욱 어려워지는 것이 아닌가하는 우려감이 커지고 있습니다. 현재 재정부는 DTI 규제 복귀방침을, 국토부는 완화 연장을 주장하고 있지만 두 정부부처간 협의가 쉽지 않은데다, DTI 규제 완화 여부가 지금의 부동산시장에서는 주요 변수가 아니라는 시중 여론 등이 형성되고 있어 현재로서는 DTI규제가 다시 시작될 것이라는 쪽으로 무게가 실리고 있는 형국입니다. 국토부 관계자는 오늘(14일) DTI문제를 이달안에는 입장을 밝히겠다고 했는데요, 시장에서는 큰 기대를 하지 않고 있는 상황입니다. 게다가 지난주말 일본에서 발생한 대형 지진과 해일에 따른 세계 경제불안은 국내 부동산시장에도 심리적인 영향을 미칠 것으로 보여 이래저래 살아날 조짐을 보이던 부동산시장에 다양한 악재들이 나오고 있습니다. 전반적으로 연초 예상됐던 부동산시장과는 좀 다른 양상으로 전개되고 있다는 생각이 드는데요, 향후 부동산시장 어떻게 보십니까? 한마디로 매수세 위축, 전세난 가중이라고 요약할 수 있을 것 같습니다. 전세난속에 경기회복 기대담으로 일부 집 매수에 나서려던 수요층이 다시 위축될 가능성이 커졌습니다. 기준금리 인상은 바로 대출금리 인상으로 이어지는데 DTI규제까지 원점으로 복귀하면, 망설이던 매수자들이 매수에 나서지 않을 것이기 때문입니다. 여기에 낮은 금리로 그나마 주택을 소유하고 버티던 일부 주택 소유자들도 높아진 대출금리를 견디지못해 집을 내놓기 시작하면 매매시장은 더욱 위축될 것입니다. 결국 매물은 늘어나지만 잠재 매수 수요자들은 관망하고 있다면 매매시장은 다시 꽁꽁 얼어붙을 수도 있다는 것입니다. 또 도시형생활주택이나 오피스텔 등 일부 수익형부동산에 관심을 갖던 투자수요도 금리인상으로 수익률이 떨어진다면 이 시장 역시 위축될 수 밖에 없을 것입니다. 반면 전세시장은 수요자들 증가로 전세값은 더 오를 가능성이 높아졌습니다. 집을 살 사람들이 계속 집을 매수하지 않고 버티고 신혼부부나 학생 등 신규 수요자들이 계속 전세를 구한다면 전세값은 오를 수 밖에 없기 때문입니다. 따라서 상승세가 꺽이긴 했지만 전세난은 지속될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 이래저래 부동산시장은 올해도 쉽지 않은 시장이 될 것 같습니다. 예측하기 어려운 현 부동산시장에서 소비자들은 어떤 전략으로 접근하는 것이 좋은지, 조언을 주신다면? 여러 가지 악재로 인해 불확실성이 높아진 시장입니다. 무조건 대출비중을 줄여야 합니다. 내집마련이든 투자든 자기자금 비중을 최대한 높이고 대출비중을 줄여야합니다. 감당할 여력 이상의 대출은 삼가야합니다. 단, 내집마련 수요자의 경우 신규분양물량은 집단대출 등으로 인해 DTI 규제를 적용받지 않아 상대적으로 많은 레버리지 효과를 볼 수 있습니다. 따라서 그동안 공급이 적었고 수요자들이 많은 알짜 신규분양은 대출규제의 사각지대를 활용하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다. 또 역으로 생각하면 내집마련의 경우 경쟁자들이 그만큼 줄어든 상황이기 때문에 올해까지 적용되는 취등록세 감면 혜택과 앞서 말씀드린 신규 입주단지의 집단대출 제도 등을 활용한다면 올해 새로 입주하는 아파트 단지들을 적극 노리는 것도 좋은 방법입니다. 그리고 자금이 부족한 사람들은 장기전세주택의 경우 당첨이 되어도 입주전까지는 일반 아파트 분양을 또 받을 수 있기 때문에 본인의 청약 자격 요건을 잘 파악해 장기전세에 적극적으로 문을 두드리는 것도 불황기의 확실한 내집마련 전략이 될 수 있습니다. 투자자의 경우 전세난속 저가매물을 활용해 전세가 비중이 높고 신규분양이 어려운 알짜 지역을 찾아 반전세 임대사업을 하면 임대료와 향후 시장정상화에 따른 시세차익까지 챙기는 것이 가능해 이런 투자도 고려해 볼 수 있을 것 같습니다. 네, 말씀 감사합니다. 지금까지 금리인상시대에 부동산시장 전망과 접근 전략에 대해 자세히 살펴봤습니다. 도움말씀에 부동산팀 유은길 기자였습니다. 감사합니다. 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr