[알짜 미분양 노려라] 도심권 계약초기 미분양 '위험부담 적어요'

청약통장 아끼면서 내집마련
입지ㆍ가격 경쟁력 두루 갖춰
교통ㆍ편의시설 이용도 수월
지방ㆍ광역시도 눈여겨 볼만

주택시장이 장기 침체되면서 서울 부산 등 대도시권에도 주인을 찾지 못한 '도심권 미분양 아파트'가 의외로 많은 편이다. 집값 약세 현상이 오랫동안 계속되다 보니 분양가가 주변시세와 별 차이가 없거나 되레 비싼 경우도 많다.

국토해양부와 건설업계 등에 따르면 서울 등 전국 7개 특별 · 광역시에만 지난 2월 말 기준으로 2만9000여가구가 미분양 상태로 남아있다.

전문가들은 아파트가 미분양돼 있다고 해서 모든 단지가 '악성'은 아니라고 평가한다. 주택의 경우 일반 상품과 달리 지역적 특성이 강하다 보니 특정지역에 공급이 일시에 몰리거나 시장이 침체돼 있을 경우 수요자들로부터 외면받기 십상이다.

하지만 미분양 아파트는 최소 2~3년,길게는 5~6년 앞을 내다보고 선택하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 입주해서 거주하는 동안 주택시장이 회복될 경우 전셋값이나 집값 상승에 따른 리스크(추가 자금부담)를 줄일 수 있는 방법이기 때문이다. 당장 내년부터 입주물량이 감소할 것이라는 점을 감안하면 요즘이 도심권 미분양 아파트에 눈을 돌려볼 만한 적기라는 분석이다.

◆계약 초기 미분양 노려라

도심권 미분양 아파트 중에서는 무엇보다 분양 초기에 발생한 미분양을 고르는 게 좋다. 순위 내에서 마감된 아파트라도 당첨자가 자금계획 등 개인 사정으로 인해 계약을 포기하는 경우가 종종 있어서다. 이른바 '미계약 물량'이다. 이들 미계약분은 예비 당첨자들에게 우선 청약권이 주어지지만 이들마저 계약을 포기하는 경우가 있다. 입지여건이나 분양가 수준 등을 순위 내 청약자들로부터 검증받은 물량인 만큼 미계약분을 잡을 수만 있다면 금상첨화라고 전문가들은 조언한다. 청약통장을 아껴두면서 입지 · 가격경쟁력을 갖춘 단지를 고를 수 있다. 한 건설사 관계자는 "모델하우스나 건설업체에 주기적으로 문의해 계약포기 물량이 없는지 꼼꼼히 알아보면 의외로 괜찮은 미분양 아파트를 구입할 수 있다"고 설명했다.

◆생활편의 시설 대부분 안정적

도심권 미분양 아파트는 입주 후 생활하는 데 불편을 최소화할 수 있다는 게 장점이다. 지하철이나 버스노선 등 대중교통을 이용하는 데 별다른 불편이 없고 주변상권 등 생활편의 시설도 대부분 안정적으로 갖춰져 있어서다. 경기가 회복될 경우 도심권부터 집값이 회복되고,불황 때도 가격 하락폭이 외곽지역보다 상대적으로 작아 경기변동 리스크도 덜한 편이다.

서울 사당동 두산위브는 지하철 7호선 남성역 바로 인근이어서 대중교통 여건이 뛰어나다. 총 451가구의 단지로 79~156㎡까지 다양하다. 계약금 10%에 중도금 60%는 이자후불제가 적용된다.

흑석뉴타운 4구역에 들어서는 흑석동 한강푸르지오도 특별분양 중이다. 지하철 9호선 흑석역까지 걸어서 10분 정도 걸리고 한강공원을 이용하기도 편리하다. 계약금 10%에 중도금 60%(이자후불제),잔금 30%를 내면 된다.

◆공급 과잉 해소된 지방권도 관심

지방권 수요자라면 부산 대구 등 대도시권 미분양을 눈여겨볼 만하다. 최근 1~2년 새 지방 5대광역시 미분양 적체물량이 큰 폭으로 줄면서 기존 미분양 사업장에도 훈풍이 불고 있다. 과거 공급과잉에 따른 물량부담이 해소되면서 잔여 가구 이삭줍기에 대한 관심이 그만큼 높아졌다.

부동산 정보제공업체인 부동산써브에 따르면 지방 5대광역시 미분양은 최대치를 보였던 2008년 말 이후 2년여 만에 절반 이상이 줄었다. 공급과잉 해소를 위한 분양가 인하 등 인센티브와 신규공급 감소 등이 시장에 복합적으로 작용한 결과다. 이 같은 지방 대도시 미분양 감소세는 당분간 계속될 것으로 보인다.

최근 순위 내 마감사례가 잇따르고 있는 부산에서는 연지동에서 GS건설이 '연지자이 2차'를 분양 중이다. 전용 54~149㎡형 1012가구로 서면 이마트 등 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

대구에서 롯데건설이 분양하는 평리동 롯데캐슬도 도심권에 있는 미분양이다. 서대구의 중심인 평리동에 들어서 있고 인근에 재개발 · 재건축을 추진하는 단지가 많아 신흥주거단지로 변모할 가능성이 크다는 게 회사 측 설명이다.

대전에서는 대림산업이 '남대전e편한세상'을 분양 중이다. 전용 84~122㎡형 713가구로 식장산 생태공원,보문산공원,대전천 등이 가까워 주거환경이 쾌적하다. 광주 서구 쌍촌동에서는 대우건설이 '상무푸르지오'를 분양 중이다. 전용 106~155㎡형 471가구로 광주지하철 1호선 상무역을 걸어서 이용할 수 있다. 주변에 대규모 주거단지가 조성돼 있어 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

함영진 부동산써브 팀장은 "도심권 미분양에 관심이 있다면 우선 입지여건을 따져본 뒤 분양가격 수준이나 주변지역의 개발 호재 · 악재 등을 살펴보는 게 좋다"며 "특히 기존주택을 매입하는 것과 미분양을 사는 것 중 어떤 것이 유리한지 비교해 보는 것도 중요한 잣대"라고 설명했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com