"아파트는 중산층 선호 지역을…땅은 지방 물류창고부지 노려라"
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'고준석 박사의 멘토스쿨' 참석해보니
돈 되는 아파트 고르기
교육환경ㆍ편의시설 좋아야 재건축 매도 시점은 입주 6개월
돈 되는 땅 고르기
토지의 질 좋은 곳, 수령 오래된 나무 적은 곳, 하천서 500m 이상 떨어진 곳, 마을에서 가까운 곳
"토지 투자에서 돈 될 수 있는 곳은 물류창고부지예요. 아파트는 교육환경이 우수하고 대중교통과 생활편의시설이 잘 갖춰진 곳을 고르는 게 좋습니다. 중산층이 이사 가기 좋은 환경을 갖춘 지역을 눈여겨보세요. "
부동산 컨설턴트로 유명한 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장이 꼽는 '돈 되는 부동산'이다. 그는 지난 24일 서울 잠실 스타벅스 갤러리아팰리스점에서 열린 '자산관리 멘토스쿨' 번개모임에서 "부동산 상승 여건이 갖춰진 곳에 투자해야 실패하지 않는다"며 이같이 강조했다. 고 지점장이 '멘토스쿨'에서 설명한 '돈 되는 땅과 아파트 고르는 방법'을 소개한다. ◆중산층 선호 아파트 골라야
아파트는 물론 모든 부동산에 투자할 때는 상승요인이 있는지 1차적으로 살펴야 한다고 고 지점장은 주장했다. 그는 "인구 유입이 있는 지역，중산층이 많은 지역일수록 상승 여력이 크다"며 "아파트를 매입할 때도 인구가 줄어드는 곳보다 점점 늘어나는 곳，중산층이 살기 편하도록 교육환경과 편의시설이 잘 갖춰져 있는 곳을 골라야 한다"고 설명했다.
이런 원칙은 재건축 아파트에도 해당된다. 서울 대치동 은마 미도 선경 아파트 등이 꾸준히 유망 재건축 아파트로 꼽히는 것도 교육환경과 대중교통 등 주거여건이 잘 갖춰져 있기 때문이라고 지적했다. 이어 매수 타이밍만큼이나 매도 타이밍도 중요하다고 강조했다. 특히 재건축 아파트는 어떤 시점에 매도하느냐가 수익을 크게 좌우한다. 수익을 극대화할 수 있는 입주 6개월~1년 사이에 매도하는 게 포인트다. 반포자이의 경우 입주 후 6개월에 가장 비싼 시세를 보였고 이후 가격이 조정받았다.
◆1억원 창고부지 투자 '쏠쏠'
고 지점장은 인구 유입 증가 지역과 돈이 활발히 도는 곳에 땅을 사고 저금리 요건만 갖춰지면 이때 반드시 부동산값은 오른다고 말했다. 그런 점에서 향후 돈 되는 땅으로 지방의 물류창고부지를 꼽았다. 그는 "3300㎡ 규모이면 물류창고를 지을 수 있고 땅값이 3.3㎡당 10만원이라면 1억원에 투자할 수 있다"며 "나중에 기업 등이 땅을 살 때 충분히 보상받을 수 있을 것"이라고 자신했다. 돈 되는 땅을 고르기 위해선 기본적으로 좋은 땅을 고를 줄 알아야 한다. 그는 좋은 땅 고르는 방법으로 다섯 가지를 제시했다. 첫째 토지의 질을 따져야 한다. 아무리 입지가 좋고 개발호재가 많아도 토질이 나쁘면 가치가 떨어진다. 특히 닭이나 돼지 등 폐사가축을 묻은 곳은 피해야 한다고 그는 조언했다.
둘째 나무의 수령을 파악해야 한다. 봐둔 땅에 수령이 30년 이상 된 나무가 많다면 다시 생각해봐야 한다. 고 지점장은 "나무 수령이 오래되면 오래될수록 땅의 형질변경 허가가 잘 이뤄지지 않는다"며 "땅을 사놓고도 전원주택을 짓지 못하고 되팔기도 힘든 경우가 있다"고 말했다.
셋째 땅의 경사가 15도 이상이면 사지 말고,하천으로부터 500m 이상 떨어져야 한다. 땅의 경사가 너무 심하면 실제 거주할 집을 짓더라도 땅을 고르게 하는 비용이 추가로 들어간다. 되팔기도 쉽지 않다. 땅이 하천이나 계곡， 저수지에서 가까이 있으면 요즘같이 국지성 호우가 내리는 장마철엔 집이 떠내려갈 위험도 있다. 마지막으로 마을로부터 너무 떨어진 곳은 피하라고 조언한다. 조그만 상점 등 기본 편의시설을 이용하려면 마을에서 1.5㎞ 이내에는 들어 있어야 한다.
◆전문가 자산관리 기회
이날 열린 '자산관리 멘토스쿨' 커피숍 미팅은 자산관리 멘토와 상담을 원하는 멘티가 얼굴을 마주한 자리다. 부동산 및 금융 자산관리에 대한 질문을 하면 고 지점장이 곧바로 대답해주는 방식으로 진행됐다. 자산관리에 대한 세미나나 강의가 열리는 경우는 많았지만 전문가가 강의는 물론，멘티들과 직접 만나 자산관리에 대한 궁금증을 해결해주는 프로그램은 없었다. 때문에 이번 '자산관리 멘토스쿨'에 대한 사람들의 관심과 참여도가 높았다. 80명을 모집한 멘토스쿨에 400여명이 넘는 지원자가 몰린 것도 이런 이유 때문이다.
고 지점장은 "제법 많은 현금자산을 보유하고 있으면서도 제대로 관리하지 못하는 투자자들을 보면서 그들을 직접 만나 궁금증을 해결해주고 해답을 좀 더 쉽게 찾을 수 있도록 도와주고 싶었다"고 멘토 프로그램 시작 배경을 설명했다.
이 프로그램은 멘토스쿨 1기로 선정된 80명의 멘티를 한데 모아 진행하는 강의와 15~18명이 한조를 이뤄 멘토인 고 지점장에게 자연스런 질의 응답을 갖는 '커피숍 미팅'으로 이뤄진다. 한 달에 한 차례씩 강의와 미팅이 있다. 10여명의 소규모로 이뤄지는 '커피숍 미팅'은 그야말로 생생한 자산 및 투자 컨설팅을 전문가로부터 직접 받을 수 있는 기회다. 멘토스쿨은 앞으로 5개월에 걸쳐 열린다.
멘토스쿨 1기인 김남희 씨는 "전문가에게 직접 조언을 얻고 최종 투자 결정도 멘토를 통해 할 수 있어 너무 좋다"며 "수백억원대 자산가도 상담을 받지 못해 투자를 주저하는 경우를 주변에서 많이 봤는데 좋은 투자길잡이를 만난 것 같다"고 소감을 밝혔다.
이유선/김민주 한경닷컴 기자 yury@hankyung.com
알고보니 유기견?
20억들여 키워놨더니