[알쏭달쏭 세금] 오피스텔 분양받아 임대하면 부가세 내야
입력
수정
최근 퇴직한 이준비 씨는 노후생활을 위해 자금계획을 세우고 있다. 퇴직금으로 수익성이 은행 금리보다 높은 임대용 오피스텔을 2억5000만원에 분양받으려고 한다. 임대용 오피스텔을 사서 보유하는 경우 발생하는 세금의 종류가 궁금하다.
◆구입시 취득세,부가가치세 납부개인이 임대에 사용할 목적으로 오피스텔을 분양받는 경우 지방세인 취득세와 국세인 인지세 · 부가가치세 등을 신고납부해야 한다.
지방세인 취득세는 오피스텔을 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 오피스텔 관할 시 · 군 · 구청에 신고납부해야 한다. 부담하는 취득세(지방교육세 등 포함)는 분양가액의 4.6%다. 오피스텔을 분양받는다는 것은 건물 및 그 부수 토지를 동시에 분양받는 것을 의미한다. 분양받는 토지는 부가가치세를 면세받기 때문에 부가가치세를 물지 않아도 된다. 건물은 부가가치세 10%를 부담해야 한다.
오피스텔을 분양받는 경우 계약금을 지급한 날로부터 20일 이내에 오피스텔 소재지 관할세무서에 부가가치세 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록을 한 경우 오피스텔 건물에 대한 부가가치세 10%를 매입세액으로 공제받거나 환급받을 수 있다. 관할세무서에 부동산임대업 부가가치세 일반과세자로 사업자등록을 하지 않는 경우에는 오피스텔 건물분 부가가치세를 환급받을 수 없다. 세금은 아니지만，국민주택채권도 의무적으로 매입해야 한다. 통상 국민주택채권은 매입하자마자 할인하므로 부담은 크지 않다.
오피스텔 분양가액 2억5000만원 중 토지가액은 1억원이며 오피스텔 건물 가액이 1억5000만원이라고 가정하자.지방세인 취득세는 약 1150만원(분양가액 2억5000만원?C4.6%)을 내야 한다. 오피스텔 건물분 부가가치세는 1500만원(건물가액 1억5000만원?C10%)을 부담해야 한다.
◆보유시 재산세 부가가치세 종합소득세 등 내야오피스텔을 분양받아 보유하면서 임대를 하는 경우 오피스텔 건물분 재산세는 7월，토지분 재산세는 9월에 납부해야 한다.
오피스텔 임대보증금만 받거나 월세만 받는 경우，또는 임대보증금 및 월세를 함께 받는 경우 1기분 부가가치세 예정신고는 매년 4월1~25일，1기분 부가가치세 확정신고는 매년 7월1~25일까지 해야 한다. 또 2기분 부가가치세 예정신고는 매년 10월1~25일까지 해야 한다. 2기분 부가가치세 확정신고는 다음해 1월1~25일 세무서를 직접 방문하거나 우편신고 또는 전자신고를 해야 한다.
개인사업자는 예외없이 부가가치세 확정신고를 반드시 해야 한다. 예정신고기간 중 신규로 임대사업을 할 경우 예정신고를 최초 한 번은 해야 한다. 이후에는 관할세무서에서 부가가치세 예정분 납세고지서를 발부하기 때문에 예정신고를 하지 않아도 된다. 다만 개인사업자라고 하더라도 관할세무서에서 부가가치세 예정고지서를 발부하지 않거나 직전 과세기간에 실적이 없는 경우 등 세법에서 정하는 사유가 있다면 부가가치세 예정신고를 별도로 해야 한다. 이와 별개로 법인사업자는 예정신고 및 확정신고를 반드시 해야 한다.
임대사업을 영위하면서 전세보증금 및 월세 등을 받는 경우에는 다음해 5월 중 개인의 주민등록상 주소지 관할세무서에 종합소득세 확정신고를 해야 한다. 이 경우 임대소득 외에 이자 배당 연금 등 다른 소득이 있는 경우 합산해 종합소득세 신고납부를 해야 한다.
이처럼 부동산임대 사업 목적으로 오피스텔 등을 구입한 경우 발생하는 세금을 고려해 자금 운영에 곤란을 겪지 않도록 해야 한다. 취득 및 보유에 따른 국세 및 지방세 신고납부기한을 놓치지 않도록 주의하는 것은 물론이다. 신고기한을 넘긴 경우 최대한 빨리 기한후신고를 하는 것이 가산세 부담을 줄이는 길이다.
이현회계법인 이용연 세무사
◆구입시 취득세,부가가치세 납부개인이 임대에 사용할 목적으로 오피스텔을 분양받는 경우 지방세인 취득세와 국세인 인지세 · 부가가치세 등을 신고납부해야 한다.
지방세인 취득세는 오피스텔을 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 오피스텔 관할 시 · 군 · 구청에 신고납부해야 한다. 부담하는 취득세(지방교육세 등 포함)는 분양가액의 4.6%다. 오피스텔을 분양받는다는 것은 건물 및 그 부수 토지를 동시에 분양받는 것을 의미한다. 분양받는 토지는 부가가치세를 면세받기 때문에 부가가치세를 물지 않아도 된다. 건물은 부가가치세 10%를 부담해야 한다.
오피스텔을 분양받는 경우 계약금을 지급한 날로부터 20일 이내에 오피스텔 소재지 관할세무서에 부가가치세 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록을 한 경우 오피스텔 건물에 대한 부가가치세 10%를 매입세액으로 공제받거나 환급받을 수 있다. 관할세무서에 부동산임대업 부가가치세 일반과세자로 사업자등록을 하지 않는 경우에는 오피스텔 건물분 부가가치세를 환급받을 수 없다. 세금은 아니지만，국민주택채권도 의무적으로 매입해야 한다. 통상 국민주택채권은 매입하자마자 할인하므로 부담은 크지 않다.
오피스텔 분양가액 2억5000만원 중 토지가액은 1억원이며 오피스텔 건물 가액이 1억5000만원이라고 가정하자.지방세인 취득세는 약 1150만원(분양가액 2억5000만원?C4.6%)을 내야 한다. 오피스텔 건물분 부가가치세는 1500만원(건물가액 1억5000만원?C10%)을 부담해야 한다.
◆보유시 재산세 부가가치세 종합소득세 등 내야오피스텔을 분양받아 보유하면서 임대를 하는 경우 오피스텔 건물분 재산세는 7월，토지분 재산세는 9월에 납부해야 한다.
오피스텔 임대보증금만 받거나 월세만 받는 경우，또는 임대보증금 및 월세를 함께 받는 경우 1기분 부가가치세 예정신고는 매년 4월1~25일，1기분 부가가치세 확정신고는 매년 7월1~25일까지 해야 한다. 또 2기분 부가가치세 예정신고는 매년 10월1~25일까지 해야 한다. 2기분 부가가치세 확정신고는 다음해 1월1~25일 세무서를 직접 방문하거나 우편신고 또는 전자신고를 해야 한다.
개인사업자는 예외없이 부가가치세 확정신고를 반드시 해야 한다. 예정신고기간 중 신규로 임대사업을 할 경우 예정신고를 최초 한 번은 해야 한다. 이후에는 관할세무서에서 부가가치세 예정분 납세고지서를 발부하기 때문에 예정신고를 하지 않아도 된다. 다만 개인사업자라고 하더라도 관할세무서에서 부가가치세 예정고지서를 발부하지 않거나 직전 과세기간에 실적이 없는 경우 등 세법에서 정하는 사유가 있다면 부가가치세 예정신고를 별도로 해야 한다. 이와 별개로 법인사업자는 예정신고 및 확정신고를 반드시 해야 한다.
임대사업을 영위하면서 전세보증금 및 월세 등을 받는 경우에는 다음해 5월 중 개인의 주민등록상 주소지 관할세무서에 종합소득세 확정신고를 해야 한다. 이 경우 임대소득 외에 이자 배당 연금 등 다른 소득이 있는 경우 합산해 종합소득세 신고납부를 해야 한다.
이처럼 부동산임대 사업 목적으로 오피스텔 등을 구입한 경우 발생하는 세금을 고려해 자금 운영에 곤란을 겪지 않도록 해야 한다. 취득 및 보유에 따른 국세 및 지방세 신고납부기한을 놓치지 않도록 주의하는 것은 물론이다. 신고기한을 넘긴 경우 최대한 빨리 기한후신고를 하는 것이 가산세 부담을 줄이는 길이다.
이현회계법인 이용연 세무사