민간임대 활성화…거래 회복엔 도움ㆍ전세난 잡기엔 역부족

8·18 전·월세 안정대책

오피스텔 임대사업 허용·전세금 대출한도 확대
생애 최초주택 대출금 이자 5.2%→4.7%로

정부는 '8 · 18 전 · 월세 대책'에 민간 임대시장을 활성화해 전 · 월세 공급을 늘리고 주택 매수 기반을 강화하겠다는 의지를 담았다. 임대사업자 세금 감면 요건을 '3가구 이상'에서 '1가구 이상'으로 대폭 완화한 것은 이런 이유에서다.

LH(한국토지주택공사)를 통해 신축 다세대주택 2만가구를 공급하는 등 공공 부문에서 전세 물량 공급을 확대하는 점도 눈에 띈다. 한나라당이 추진해온 '부분적 전 · 월세 상한제'는 공급 위축 우려와 시행 과정에서 문제의 소지가 크다는 지적에 따라 대책에서 제외했다.

◆임대사업자 진입장벽 사실상 폐지

수도권의 임대사업자 진입장벽이 사실상 사라졌다. 1주택자가 집을 한 채 더 사서 임대사업자로 등록하면 각종 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 임대사업자가 거주하는 기존 주택(1가구)도 보유 요건(3년)을 충족하면 1가구 1주택자처럼 양도세 비과세 혜택을 받는다.

주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록할 수 있도록 허용，세제 혜택을 주기로 한 점도 두드러지는 대목이다. 국민주택기금에서 지원하는 오피스텔 건설 자금도 현행 전용면적 12~30㎡에서 12~50㎡로 확대하고 대출 한도 역시 ㎡당 40만원에서 80만원까지 늘려준다. 도심권 오피스텔 공급을 늘려 전 · 월세 수요를 흡수하겠다는 의미다.

생애최초 주택구입 자금 금리를 현행 연 5.2%에서 4.7%로 0.5%포인트 낮추기로 했다. 전세 수요를 분산하면서 매입 수요를 확대하기 위한 조치로 평가된다. 정부는 서울 강남 · 서초 · 송파구 등 투기지역을 제외한 지역의 전용 85㎡ 이하，6억원 이하 무주택 가구(연소득 4000만원 이하)를 대상으로 연말까지 1조원을 대출해줄 방침이다.

◆임대주택 공급도 확대

임대주택 공급 확대 방안도 포함됐다. LH를 통해 민간이 신축한 다세대주택 2만가구를 사들여 임대주택으로 추가 공급하기로 하고 다음달 매입 공고를 낼 계획이다. 저소득 대학생들을 위해 올해 안에 전세 임대주택 1000가구를 추가 공급하고 대학이 자체 부지에 기숙사를 지으면 국민주택기금을 연리 4%에 대출해주기로 했다.

세입자들의 주거비 부담 완화를 위해 전 · 월세 소득공제 대상을 연소득 3000만원 이하에서 5000만원 이하까지 확대한다. 소형 주택 전세보증금은 소득세 과세 대상에서 한시적으로 배제한다.

주택기금의 전세자금 대출도 과밀억제권역 외에서는 보증금 한도가 5000만원에서 6000만원까지 높아지고 대출금 상환기간도 6년에서 8년으로 늘어난다. 아파트로 한정돼 있는 전 · 월세 실거래가격 정보 제공 대상에 단독 · 다세대주택도 포함시켰다.

◆단기 효과 내기는 힘들 듯

전문가들은 정부의 이번 대책은 '민간 임대사업 활성화→주택 수요 기반 확충→집값 회복 심리 확산→전세 수요의 매입 수요 전환→거래 증가 및 전세 수요 감소'의 순환고리를 만들려는 것이라고 해석하고 있다.

하지만 이번 대책이 가을 이사철을 맞아 본격화할 전세난을 완화하기는 힘들 것이라는 전망이 우세하다.

부동산컨설팅 업체인 나비에셋의 곽창석 대표는 "입주 물량이 늘어야 수급 상황이 나아지고 전세 시장도 안정되지만 현실적으로 어렵다"며 "민간 임대사업 확대도 단기간에 효과를 거두기 힘들다"고 말했다.

김희선 부동산114 전무는 "시중 여유자금을 끌어들여 전세시장 안정과 매매시장 회복을 동시에 겨냥한 대책"이라면서도 "글로벌 금융위기 등 주택시장에 미치는 변수가 너무 많아 집값 상승으로까지 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다"고 지적했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세원 노출을 꺼리는 다주택자들이 많아 민간 임대사업자에 대한 세제 지원 확대가 주택 거래 회복에 미치는 효과는 제한적일 수 있다"고 말했다.

강황식/김진수 기자 hiskang@hankyung.com