[알쏭달쏭 세금] 내년부터 주택 1채만 있어도 임대사업 등록

거주용 주택 양도땐 비과세 가능

최근 저금리 탓에 생활이 어렵다고 판단한 최희망 씨는 유동인구가 많은 역세권 근처의 도시형생활주택 또는 다가구주택을 매입해 안정적인 임대료를 받고 싶어한다. 도시형생활주택을 취득하거나 주택으로 임대 또는 보유 중이라면 이를 양도할 때 어떤 세제 혜택을 받을 수 있는지 궁금하다.

◆주택 1채도 임대주택사업자 등록 가능

임대 목적으로 주택을 취득하거나 보유하는 경우 내년부터는 국세인 소득세 및 종합부동산세 양도소득세, 지방세인 취득세 및 재산세 등에서 세제혜택을 많이 받을 수 있게 될 전망이다. 주택 임대와 관련해 지난 9월에 발표된 세제개편(안) 내용에는 임대주택의 공급 활성화 및 유도를 위해 임대주택의 취득이나 보유 양도 시에 다양한 세제지원을 받을 수 있도록 하고 있기 때문이다.

올해까지는 서울 및 경기지역을 포함한 수도권에서 주택임대사업을 하기 위해선 3채 이상의 주택을, 지방은 1채 이상의 주택을 매입해야 한다. 또 주택의 연면적은 149㎡ 이하여야 하며, 취득하는 주택가액은 수도권 6억원 이하, 지방은 3억원 이하여야 한다.

하지만 내년부터는 매입 주택 수가 수도권인 경우 1채로 완화된다. 주택임대 시 1채만 있어도 주택임대사업자등록이 가능토록 개정될 예정이다. 전용면적 60㎡ 이하 주택 및 도시형생활주택을 취득할 경우 취득세가 100% 면제되며, 전용면적 60~85㎡ 이하는 취득세를 감면받을 수 있다. 주택 전용면적 40㎡ 이하인 경우 지방세인 재산세가 100% 면제되며, 전용면적 60～85㎡ 이하는 재산세를 25% 감면받을 수 있게 된다.

현재 임대주택으로 등록하고 취득 시 기준시가 6억원 이하이며, 전용면적 149㎡ 이하이면서 5년 이상 임대하다가 양도하는 경우 3년 이상 보유시 장기보유특별공제(10～30%)를 받을 수 있다. 2주택 이상 보유자인 경우 양도소득세 중과세(2주택의 경우 50%, 3주택 이상의 경우 60%)를 배제하고 있으며 이는 내년에도 계속 적용될 것이다.

더불어 주택임대 사업자뿐 아니라 임대용이 아닌 일반주택을 2채 이상 3년 이상 보유하고 있다가 양도하는 경우에도 보유기간에 따라 장기보유특별공제(10~30%)를 받을 수 있게 돼 양도소득세 부담이 완화될 전망이다.

◆거주용 자가주택도 양도 시 비과세될 수 있어

올해까지는 임대주택과 거주용 자가주택 1채를 보유하다가 거주용 자가주택인 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도에 따른 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 하지만 내년부터는 임대주택 외에 거주용 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하다가 양도하는 경우 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있게 된다. 다만 거주용 자가주택의 실지 양도가액이 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 현행과 마찬가지로 과세표준구간에 따라 6～35%의 누진세율로 양도소득세를 내야 한다.

이처럼 내년부터는 주택을 임대하는 경우 국세 및 지방세 측면에서 세제 혜택이 늘어난다. 따라서 부동산임대업을 하려고 한다면 전용면적 85㎡ 이하의 주택 구입을 적극 검토해 다양한 세제혜택을 받을 수 있도록 해야 한다.

다만 세제혜택을 받은 임대주택을 양도하는 경우 감면받은 세금을 추징당할 수 있기 때문에 양도 시엔 반드시 전문가와 상의해 불이익을 받지 않도록 해야 한다. 2012년부터 적용되는 세제개편(안)은 올해 말 국회에 결정될 예정이므로 국회 본회의 통과 여부를 확인한 후 실행하는 게 좋다.

이용연 이현회계법인 세무사