위례신도시·하남미사지구 본청약 … 연말 분양시장 뜨겁다

위례신도시, 보금자리 등 4만여가구 서울시민에 50% 先배정
하남미사지구, 총 3만여가구 신도시급지하철 5·9호선 연결
청약 전략…위례, A1-11블록 주목 미사, A9,15블록 유망

연말 수도권 분양시장이 뜨겁게 달궈지고 있다. 올해 분양시장 ‘최대어’로 꼽히는 위례신도시와 경기도 하남미사지구에서 보금자리주택 본청약이 잇따르기 때문이다. 전문가들은 청약저축 납입액이 많은 무주택 가구주와 3자녀, 노부모부양, 신혼부부 등 특별공급 대상자들에게 적극적인 청약을 권하고 있다. 수도권 노른자위 땅에 들어서는 데다 분양가가 주변 시세 대비 70% 안팎으로 저렴하기 때문이다.

◆강남 생활권 보금자리주택

위례신도시와 하남미사지구는 서울 강남 생활권인 데다 전체 면적과 가구 수, 본청약 실시 기간 등 여려 면에서 닮았다.

위례신도시는 서울 송파구 거여·장지동과 경기도 성남·하남시 일대 678만㎡에 이르는 면적에 보금자리주택 2만2000여가구를 포함해 총 4만3000여가구의 주택이 들어선다.

미사지구는 하남시 망월·풍산·선·덕풍동 일원 546만6000㎡ 부지에 총 3만6000여가구가 건립되는 신도시급 규모다. 평촌신도시(511만㎡)보다 더 넓다. 올림픽대로 및 천호대로 등을 쉽게 이용할 수 있고 지하철 5호선과 9호선 연장 계획이 예정대로 진행된다면 교통 여건도 크게 개선된다.

위례신도시는 A1-11블록(1810가구)과 A1-8블록(1139가구)에서 보금자리주택 2949가구에 대한 본청약을 5일부터 받는다. 이 중 1051가구는 오는 13일부터 일반공급 1순위자 청약을 접수한다.

미사지구에서는 A9블록(712가구)과 A15블록(976가구) 1688가구의 본청약을 19일부터 실시한다. 사전예약자 물량인 999가구를 뺀 689가구가 본청약 일반 물량이다.◆청약 전략 잘 세워야

위례신도시 두 개 블록 중 A1-11블록이 지하철역(복정역)과 중심상업지구에 가까운 데다 단지 규모도 커서 더 관심을 끌 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 분양가는 3.3㎡당 1280만원 이하다.

전문가들은 사전예약 당첨 커트라인(청약저축 납입액)을 토대로 청약 전략을 짜라고 조언했다. 서울 거주자의 사전예약 당첨 커트라인은 950만~1990만원, 수도권은 940만~1930만원이었다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 “사전예약의 커트라인을 참조할 때 일반공급 당첨 안정권이 전용 50㎡대는 1500만원, 84㎡는 2000만원으로 예상된다”고 분석했다.

특별공급도 마찬가지다. 3자녀 특별공급은 가구주 나이와 자녀 수 등을 감안할 때 90점이 안정권이고 노부모부양 특별공급은 전용 84㎡을 기준으로 청약저축 납임금 1500만원을 넘어야 당첨 확률이 높다.

미사지구 A9블록과 15블록은 지구 전체에서도 입지가 뛰어나다는 평가다. A9블록은 한강 조망이 가능하고 A15블록은 지하철 5호선 미사역(가칭) 역세권인 게 매력이다. 분양가는 3.3㎡당 837만~970만원으로 인근 고덕지구 전세값보다 저렴하다. 본청약에서 수도권 거주자의 커트라인이 청약저축 납입액 700만원을 웃돌 것으로 예상된다.

◆전매 제한 기간 등도 따져봐야

수도권 무주택자들은 위례신도시와 하남미사지구 모두 청약할 수 있다. 청약 일정이 다르기 때문이다. LH(한국토지주택공사) 관계자는 “무주택자들에게 청약 기회를 확대하기 위해 청약 일정을 겹치지 않게 잡았다”고 설명했다.

위례신도시의 경우 전체 물량의 50%는 서울지역 거주자에게 우선 청약기회가 주어지고, 나머지 50%는 다시 서울 거주자를 포함한 경기 인천 등 수도권 거주자 전체에게 청약기회가 돌아간다. 미사지구는 하남시에 30%, 경기에 20%를 각각 배정하고 나머지 50%를 서울을 포함한 수도권에 배정한다. 두 곳 모두 청약해 당첨됐을 경우 먼저 청약을 받은 위례신도시 보금자리주택으로 결정된다.

위례신도시는 투자자 수요가 집중되는 반면 하남미사지구는 실수요자들의 관심이 상대적으로 클 것으로 보인다.

10년간 전매제한(미사지구는 7년), 90일 이내 입주 의무 등의 조건도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 나기숙 부동산1번지 팀장은 “향후 보금자리주택 분양가는 주변 시세의 85%까지 높아지기 때문에 이번이 시세차익을 거둘 수 있는 좋은 기회”라면서도 “전매제한과 의무거주기간이 있기 때문에 주택 자금 마련과 거주계획을 미리 세워야 한다”고 설명했다.

김진수 기자 true@hankyung.com